راهنمای خرید آپارتمان در تهراندرهمواره خرید خانه یکی از پرچالش ترین خریدها و یکی از مهم ترین تصمیم های زندگی برای هر یک از ما محسوب می شود که اگر چنانچه برای اولین بار قصد خرید خانه داشته باشید این چالش ها دوچندان خواهند شد. برای تجربه خرید یک آپارتمان خوب و ایده آل نیاز است به چندین نکته توجه داشته باشیم. در مقاله راهنمای خرید آپارتمان در شهر تهران تصمیم گرفتیم شما را با این نکته آشنا کنیم تا به شما در تصمیم گیری کنیم.
1- مدارک و نوع سند؛
یکی از موارد بسیار مهم در خرید آپارتمان در تهران، بررسی مدارک و مستندات مربوط به ملک می‌باشد. مدارکی چون سند مالکیت، گواهی پایانکار ساختمان، صورتمجلس تفکیکی و همچنین بررسی مدارک مالک یا مالکین و یا در صورت حضور وکیل مالک بررسی وکالت نامه آن از جهت معتبر بودن وکالت نامه، تطابق متن وکالتنامه با حدود اختیارات وکیل. به عنوان مثال دقت نمایید که آیا وکیل تنها اجازه دارد که قرارداد را امضا کند یا مبلغ قرارداد را نیز می تواند دریافت کند؟! بنابراین حدود اختیارات وکیل بسیار حائز اهمیت است. در صورتی که تجربه کافی در خصوص موارد مزبور ندارید از افراد با تجربه در روز نشست کمک بگیرید.
اگر چنانچه ملکی دارای سند رسمی مالکیت نبود و در اصطلاح قولنامه‌ای بود، دقت بیشتر و از کمک افراد صاحب تجربه در این زمینه بهره بگیرید.
2- امکانات و ویژگی های آپارتمان؛
توجه به امکانت ساختمان از مهم ترین نکات در راهنمای خرید آپارتمان در تهران است. در ادامه با بزخی از این امکانات و تاثیر آن ها روی قیمت ملک می پردازیم.
مشاعات در خرید آپارتمان در تهران
امروزه خریدارن توقع دارند که اکثر نیازهایشان در محل زندگی خودشان برطرف شود. در نتیجه، هر چه مشاعات یک ساختمان مسکونی مجهزتر و تکمیل تر باشد، تقاضای مشتریان بالاتر خواهد بود و تبعاً قیمت آپارتمان نیز افزایش می‌یابد. با وجودآنکه مشاعات و امکانات، مستقیماً قیمت ملک را مشخص نمی کند، اما تاثیر آن بر قیمت خرید و فروش آپارتمان بر کسی پوشیده نیست.
همچنین در مناطق به خصوصی از تهران و یا شهرهای بزرگ کشور شاهد الزام وجود بعضی فضاهای مشاعی برای رونق فروش آپارتمان هستیم، مثلاً در مناطق شمال شهر، وجود لابی یا سالن اجتماعات در ساختمان از الزامات شمرده می شود و علاوه بر آن محبوبیت وجود استخر، باشگاه ورزشی، محل بازی کودکان و … روز به روز در حال افزایش است.
بطور معمول تعداد پارکینگ لازم در املاک مسکونی با توجه به متراژ واحدها به شرح ذیل است؛ (البته با توجه به شرایط متغیر است)
- تا 150 متر، یک پارکینگ
- از 150 متر تا 250 متر، دو پارکینگ
- 250 متر به بالا، سه پارکینگ
یک نکته مهم در خصوص پارکینگ: بعضی از آپارتمان ها دارای پارکینگ مزاحم می باشند که در صورت سندی بودن، ارزش آن معمولاً نصف پارکینگ معمولی است.
تعداد واحد در هر طبقه و متراژ آن ها:
تعداد واحد در طبقه و تفاوت زیاد متراژ واحدها از مرغوبیت آپارتمان کم می کند. آپارتمان هایی که تعداد واحد کمتری در یک طبقه داشته باشند، نسبت به مشابه های خود با تعداد واحد بالاتر، قیمت بالاتری داشته و به اصطلاح مشتری پسندتر هستند. تفاوت زیاد متراژ واحدها باعث از بین رفتن یکپارچگی آپارتمان می شود و افراد مختلف، با قدرت خرید متفاوت در یک آپارتمان گرد هم می آیند که در آینده ممکن است این تفاوت ها مشکل ساز شود.
در یک مثال اغراق شده، فرض کنید آپارتمانی با واحدهای 50 متری، 150 متری و 350 متری ساخته شده است. خریداران این واحدها، احتمالاً تفاوت هایی همچون توانایی مالی، سلایق و سبک زندگی گوناگون و فرهنگ های مختلف دارند که گرد هم آمدن در یک آپارتمان با این شرایط می تواند سبب چالش های بسیاری بین همسایگان شود.
تفاوت قیمت طبقات آپارتمان؛
به طور کلی هر چه طبقه آپارتمان بالاتر باشد قیمت آن نیز گران تر می شود. میزان افزایش قیمت در هر ملک با توجه به شرایط آن متفاوت است. اما عرف در بیشتر معاملات به این صورت است که با افزایش هر طبقه قیمت آن 3 درصد افزایش پیدا خواهد کرد.
نحوه محاسبه قیمت طبقات آپارتمان؛
بهترین طبقه آپارتمان با توجه به امکانات ساختمان ارزیابی می شود. به عنوان مثال بهترین طبقه آپارتمان در ساختمان هایی که فاقد آسانسور هستند. طبقات پایین آن می باشند و قیمت گران تری دارند و طبقه اول و دوم گران ترین طبقات به حساب می آیند اما در ساختمان های نوساز و دارای امکانات، طبقات آخر آن ها به دلیل نورگیری، چشم انداز و دید خوب و همچنین دور بودن از صدا و مزاحمت های صوتی ارزشمندتر محسوب می شوند.
3- نحوه محاسبه قیمت آپارتمان با توجه به سال ساخت؛
سال ساخت و نوساز بودن آپارتمان در فروش ملک تاثیر بسزایی دارد. برای تشخیص سال ساخت ملک مورد نظر راهکارهایی همچون تاریخ نصب کنتور برق و یا موارد دیگر وجود دارد. اگر چنانچه تمایل دارید در این خصوص اطلاعات بیشتری کسب کنید به مقاله ای در همین خصوص در سایت املاک خانه برتر مراجعه نمایید.
بیشتر بخوانید؛ نحوه تشخیص سن بنا
(پایان کار ممکن است مدت ها پس از اتمام ساخت اخذ شده باشد بنابراین نمی تواند مبنای دقیقی باشد.)
4- معماری و نما
بهترین جهت نورگیری ساختمان؛ جهت ملک نسبت به گذر (شمالی و جنوبی بودن) و محل قرارگیری واحد در آن ملک، در خرید آپارتمان اهمیت زیادی دارد. به عنوان مثال واحدهای جنوبی به دلیل دریافت نور خورشید از جنوب، طرفداری بیشتری دارند و راحت تر خرید و فروش می شوند و بالعکس، واحدهایی که فقط از نورگیر، نور دریافت می کنند و یا نور شمال را می گیرند، خیلی مورد پسند خریداران نیستند.
طراحی نقشه و همین طور نمای زیبای ساختمان باعث افزایش ارزش ملک و به نوعی برند شدن آپارتمان در محل می شود که موجب ایجاد ارزش افزوده در ملک خواهد شد، علاوه بر این نما نقش بسزایی در بهینه سازی انرژی دارد. آپارتمان هایی که نقشه آن ها دارای زون بندی (تفکیک سازی فضاها بر اساس عملکرد و فعالیت) و خلاقیت معماری باشند، زندگی در آن ها احساس راحتی بیشتری را به خریدار القا کرده و باعث افزایش تقاضا و بالطبع، فروش بهتر ملک می شود.
در طراحی معماری و نما خلاقیت تاثیر بالایی ذارد، شما می توانید با به مسابقه گذاشتن فضاهایی که نیاز به طراحی دارند طرح ها و نقشه های متفاوت ببینید تا بهینه ترین و بهترین آنها را برای پروژه خود انتخاب کنید.
اگر پروژه ای در دست ساخت دارید، می توانید نیازهای طراحی خود را به «طرح تو طرح» بسپارید؛ در جامعه خلاق «طرح تو طرح» شما می توانید یک مسابقه طراحی بین معمارانی از سراسر ایران برگزار کنید و طرح های جذابی برای پروژه خود دریافت کنید.
5- دسترسی های شهری و همسایگان؛
نکته بعدی در راهنمای خرید آپارتمان در تهران توجه به دسترسی آپارتمان است. هنگام خرید آپارتمان و انتخاب محل، به دسترسی های شهری مثل دسترسی به اتوبان ها، مترو، اتوبوس و همچنین مراکز خرید توجه داشته باشید تا در آینده با مشکل مواجه نشوید. توجه داشته باشید که مجاورت و همسایگی با بعضی از اماکن مثل بیمارستان ها، کلانتری، مساجد، مدارس و .. باعث ارزان شدن و از بین رفتن مرغوبیت ملک می شود.
همسایگان اپارتمان، تاثیر زیادی در تامین رفاه و راحتی شما دارند. بعد از بازدید ملک، در مورد فرهنگ محله و ساکنین آن تحقیق کنید و محله ای را انتخاب کنید که با فرهنگ شخصی و سبک زندگی شما تناسب داشته باشد.
6- مصالح به کار رفته و تاسیسات مکانیکی؛
مصالح به کار رفته در ساخت، یکی از فاکتورهای مهم قیمت گذاری آپارتمان می باشد. هر چه کیفیت مصالح به کار رفته بالاتر باشد و تاسیسات مکانیکی بهتری در ساختمان کار شده باشد، تقاضای خرید آن بیشتر می شود و به تبع قیمت آن نیز افزایش پیدا می کند. همچنین کیفیت بالای مصالح و تاسیسات مکانیکی مناسب با پروژه باعث می شود تا زندگی در آپارتمان دلنشین تر باشد و آپارتمان مدت ها نیازی به بازسازی نداشته باشد و یا از هزینه بازسازی کم می کند.
7- سرعت نقد شوندگی؛
از آنجایی که ملک نوعی از سرمایه گذاری محسوب می شود، باید به فروش و سرعت نقدشوندگی آن توجه کنید، یعنی باید آپارتمانی را خریداری کنید که با قشر غالب خریداران منطقه، تناسب داشته باشد تا در صورت لزوم بتوانید خیلی سریع آپارتمان خود را فروخته و در اصطلاح آن را نقد کنید.
مثلاً در محله ای متوسط اگر ساختمانی با قیمت بالا ساخته شود، به نسبت هزینه ی ساخت، قیمت فروش آن نیز بالا می رود و هنگام فروش مجدد توسط خریدار اولیه، قیمتی بالاتر از عرف منطقه حواهد داشت.
با این اوصاف خریدار اولیه باید متحمل ضرر شده و با قیمت پایین تر آپارتمان خود را بفروشد یا آپارتمان با تاخیر زیاد به فروش خواهد رفت چراکه خریداران ترجیح می دهند که با آن قیمت، آپارتمانی معمولی تر اما با متراژ بالاتر یا در منطقه بهتر خریداری کنند.
8- شرایط پرداخت و خرید آپارتمان؛
بعد از بازدید ملک که باید در چند مرحله و در ساعات مختلف انجام شود، نوبت به خرید آپارتمان می رسد.
در خرید آپارتمان در تهران باید به نکات زیر توجه کنید:
- اگر ملک مورد معامله درارای مستاجر است، حتماً قرارداد اجاره آن را مطالعه کرده و با ایشان صحبت کنید تا شرایط وی را در خصوص تمدید اجاره، تخلیه و زمان آن را بدانید و در آینده دچار اختلاف نشوید.
- شرایط پرداخت ملک در هر معامله متفاوت است مثلاً اگر ملکی تخلیه و دارای پایان کار باشد، پرداخت آن به صورت نقد باید انجام گیرد و درصد کمی از آن برای زمان انتقال سند باقی خواهد ماند.
یا واحدهایی که پیش فروش می شوند، معمولاً به صورت درصدی و با مبلغی پایین تر از واحد تمام شده و در چند قسط به فروش می رسند.اگر برای سرمایه گذاری در صنعت ساخت وساز، قصد پیش خرید آپارتمان دارید،حتماً در مورد آن مطالعه کرده و سپس اقدام نمایید.
- اگر آپارتمانی پایان کار ندارد، باید مبلغی را به شرط اخذ پایان کار و انتقال سند تحت عنوان ضمانت در نظر بگیرید.
در نظر داشته باشید که تحقیق و علت یابی عدم اخذ پایانکار یک آپارتمان هنگام سرمایه گذاری بسیار مهم است.در صورتی که اخذ این مجوز مدت زمان زیادی به تاخیر افتاده است، راجع به علل آن تحقیق کنید و نسبت به این سرمایه گذاری تجدید نظر کنید.
- شرایط پرداختی را با توجه به نقدینگی حساب خود، زمان پرداخت و تعهد فروشنده و خریدار هنگام پرداخت بسنجید و بعد قرارداد را منعقد کنید تا دچار ضرر و زیان نشوید.
امیدواریم مقاله راهنمای خرید آپارتمان در تهران در خصوص نکات مهم در خرید یک آپارتمان برای شما مفید واقع شده باشد.
منبع از شبکه اجتماعی شرکت مهندسی تکا