همانطور که می دانید طی چند سال اخیر و با توجه به شرایط اقتصادی کشور، شاهد رشد چشمگیر تورم در بخش مسکن بودیم که این موضوع باعث شده است وزن مسکن در سبد هزینه خانوار ایرانی بسیار قابل توجه باشد. به این ترتیب که عموماً مستاجرها بخش عمده ای از درآمد خود را صرف اجاره بها کنند و خانه دارها بخش عمده از داراییهایشان را صرف خرید مسکن نمایند. یا بعبارت دیگر می توان اینگونه تعبیر نمود که؛ مسکن در کشور ما جزو ارزشمندترین دارایی افراد بحساب می آید. لذا افراد همواره در هنگام خرید مسکن نهایت تلاش خود را در بهینه کردن انتخاب خود با توجه به بودجه خود می کنند و تلاش می کنند در این میان مورد کلاهبرداری قرار نگیرند. از اقدامات ضروریی که در هنگام خرید یک واحد مسکونی توصیه می شود اینست که کلیه مدارک و مستندات مربوط به واحد مورد نظر را با دقت بررسی شود و اگر چنانچه فرد خریدار تخصصی در این زمینه نداشته باشد بهتر است از افراد متخصص در هنگام خرید کمک بگیرد. یکی از مدارکی که بایستی قبل از انغقاد قرارداد حرید یک واحد مسکونی صورت مجلس تفکیکی است که در ادامه با آن بیشتر آشنا خواهیم شد.
صورتمجلس تفکیکی چیست؟
بعد از اتمام اتمام عملیات ساختمانی و صدور پایانکار توسط شهرداری محل وقوع ملک، برای آن که بتوان برای هر واحد یک سند مالکیت شش دانگ جداگانه دریافت نمود لازمست مقدماتی را انجام دهیم تا فضای اختصاصی هر واحد و سایر قسمت های آن چون پارکینگ، انباری هر واحد و جایگاه آنها مشخص شود. کلیه فضایی که به هیچ واحدی متعلق نباشد جزو مشاعات ساختمان محسوب خواهد شد.
در واقع به سندی که توسط اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک صادر می شود و مشخصات تمامی قسمت های تفکیک شده آپارتمان، ملک یا زمین در آن درج می شود را صورتمجلس تفکیکی گفته می شود.
لازم به ذکر است که در صورت مجلس تفکیکی به تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل و بیان مساحت آنها و شماره گذاری واحدها پرداخته می شود و در صورت مجلس تفکیکی حرفی از مشخصات مالک خصوصی واحدها زده نمی شود.
بدیهی است اگر پیش از تفکیک، ملک متعلق به یک نفر بوده باشد، با دریافت صورت مجلس تفکیکی نیز تمام قطعات تقسیم شده ملک متعلق به همان مالک خواهد بود اما اگر پیش از تفکیک ملک متعلق به چند نفر به صورت مشاعی باشد، پس از تفکیک، قطعات تفکیک شده متناسب با قدر السهم هرکس مشخص شده و به هر مالک تعلق می گیرد.
بیشتر بخوانید : آموزش سند خوانی (قسمت پنجم) – سند بنیادی چیست ؟
چه مرجعی صورت مجلس تفکیکی را صادر می‌کند؟
بعد از اتمام عملیات عمرانی ساختمان به دلیل مشاع بودن قطعات آن، می‌بایست برای گرفتن سند مجزا برای هر واحد اقدام کرد. صورت مجلس تفکیکی بعد از گرفتن پایانکار ساختمان توسط اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک صادر می‌شود.
مراحل صدور صورت مجلس تفکیکی چیست؟
- در ابتدا مالک یا مالکین می‌بایست به شهرداری که ملک در آن واقع شده است مراجعه کنند و با ارائه سند مالکیت برای صدور نقشه تفکیکی تقاضا دهند.
- سپس با در دست داشتن سند مالکیت و نقشه تفکیک شده شهرداری برای تفکیک ملک درخواست می‌دهند.
- دفتر اسناد رسمی این درخواست را به اداره ثبت املاک همان منطقه‌ای که ملک در آن قرار دارد ارسال می‌کند.
- در ادامه کارشناسان اداره ثبت و مهندس نقشه بردار برای بررسی ملک اقدام می‌کنند و صورت جلسه‌ای مبنی بر تعداد واحدها و مشاعات و املاک مجاور تنظیم می‌کنند.
- بعد از اینکه صورت جلسه تعیین شد و هر کدام از مالکین آن را امضا کردند و هزینه تفکیک را پرداخت نمودند، این صورت جلسه دوباره به دفتر اسناد رسمی ارجاع داده می‌شود.
- با امضای اسناد و تکمیل نقل و انتقالات سند جدید طبق شرایط و توافقات جدید صادر شده و سند قبلی باطل می‌شود.
مدارک لازم جهت اخذ صورتمجلس تفکیکی
برای دریافت صورت مجلس تفکیکی باید مدارک زیر را به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه دهید:
- مدارک شناسایی مالک یا مالکین همچون کارت ملی و شناسنامه
- اسناد مالکیت
- ارائه نقشه شهرداری به منظور صدور صورتمجلس تفکیک زمین یا عرصه
- ارائه گواهی پایان کار به منظور صدور صورتمجلس تفکیک ساختمان یا اعیان
در صورت مجلس تفکیکی چه مواردی درج می‌شود؟
در این نوع صورت مجلس تمام توافقات در رابطه با نحوه تقسیم و تفکیک ملک زیرنظر کارشناس ثبت می‌شود. یکی از مهم‌ترین اهداف این صورت جلسه تعیین کردن مشخصات ملک به صورت دقیق جهت تقسیم است، به طوری که اشتباهات گذشته در آن تکرار نشود. همچنین در این صورتجلسه مشخصات دقیق مالک یا مالکین و تعداد آنها ثبت می‌شود. بعد از نظر کارشناس محترم که به تائید مالکان می‌رسد در صورتجلسه بخش‌های تقسیم شده، حقوق شخصی هر مالک و نحوه تقسیم درج خواهد شد.
بیشتر بخوانید : آموزش سند خوانی (قسمت سوم) – سند تعاونی چیست؟
انواع صورتمجلس تفکیکی
این سند تفکیکی دارای انواع مختلفی است که براساس کاربری مشخص می‌شوند. در ادامه انواع آن را بیان نموده‌ایم:
1. صورت مجلس تفکیکی زمین
در صورت مجلس تفکیکی زمین دریافت نقشه زمین از شهرداری کافی بوده و نیازی به پایانکار نیست زیرا بنایی هنوز ساخته نشده است. بعد از تفکیک و امضای تقسیم‌نامه توسط مالکین هر کدام از آنها می‌تواند به میزان سهم خود از این تفکیک‌نامه اقدام به دریافت سند کند، اما در صورت به توافق نرسیدن مالکان صدور این صورت مجلس هم بیهوده است.
2.انباری و صورت مجلس تفکیکی
همانطور که می‌دانید هر آپارتمان علاوه بر بخش‌های اختصاصی دارای مشاعاتی مانند انباری نیز می‌باشد. برای دریافت سند مالکیت هر واحد از آپارتمان باید متراژ و موقعیت انباری مشخص شود. طی انجام مراحل صورت مجلس حدود واحدها و مساحت آنها و بخش‌هایی مانند انباری ثبت می‌شود.
3.پارکینگ و صورت مجلس تفکیکی
صورت مجلس تفکیکی پارکینگ براساس نقشه تفکیک شده است که در آن تک تک پارکینگ‌ها با توجه به مشخصات و تمام قسمت‌های مشاعی ثبت می‌شود. شماره‌گذاری کردن و تقسیم پارکینگ‌ها در جهت عقربه‌های ساعت و از شمال غرب انجام می‌شود. در صورت مشاع بودن پارکینگ‌ها، مالکین طی توافق با یکدیگر و برای برقراری عدالت، هر پارکینگ را برای مدت معین به یک واحد واگذار می‌کنند و بعد از مدت زمان تعیین شده آن را با واحد دیگری تعویض می‌کنند.
صورت مجلس پارکینگ در سه حالت وجود دارد که شامل موارد زیر است.
- حالت اول اینکه تعداد واحد و تعداد پارکینگ برابر باشد.
- حالت دیگر تعداد واحدهای مسکونی بیشتر از تعداد پارکینگ باشد.
- حالت آخر تعداد پارکینگ‌ها بیشتر از تعداد واحدها باشد.
شرایط ابطال
برای ابطال صورتمجلس تفکیکی باید یکی از سه شرط زیر برقرار باشد:
- قوانین و مقررات در تنظیم صورت مجلس تفکیکی به درستی اجرا نشده باشد.
- امضای مالک جعلی باشد.
- مالک مدعی شود که هنگام تنظیم صورتمجلس حضور نداشته است.
برای ابطال باید این نکته را به یاد بسپارید که در صورت تنظیم سند رسمی دیگر نمی‌توانید اعتراض خود را ثبت کنید.
آیا می‌توان صورت مجلس تفکیکی را به صورت الکترونیکی دریافت کرد؟
دریافت این صورتمجلس به صورت الکترونیکی امکان ندارد و تنها باید به شهرداری منطقه مراجعه نمایید و پس از دریافت نقشه به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید. اداره ثبت تقاضای استعلام و تنظیم صورت مجلس تفکیکی را با ارائه نقشه قبول می‌کند.
نتیجه گیری
صورت مجلس تفکیکی شامل متراژ و موقعیت دقیق واحدهای آپارتمانی و مشاعات و همچنین زمین است. ممکن است هر آپارتمان یک یا چندین مالک داشته باشند، به همین دلیل بعد از تفکیک می‌بایست هر کدام از مالکین سند را امضا کنند و رضایت خود را اعلام نمایند. برای گرفتن صورت مجلس آپارتمان اخذ پایانکار الزامی است، اما برای زمین نیازی به اخذ پایانکار نیست.
برای اخذ صورت مجلس باید به اداره ثبت اسناد و املاک منطقه‌ای که آپارتمان یا زمین در آن قرار دارد مراجعه کنید.