سرقفلی یکی از مفاهیمی است که در دنیای املاک خصوصا املاک تجاری بسیار پرکاربرد است. چیزی که اهمیت دارد این است که بدانیم حق سرقفلی با حق کسب و پیشه یکی نیست و با هم تفاوت دارند. هر دوی این مفاهیم در مورد روابط موجر و مستاجر است و یک مسئله قدیمی است که در بحث اجاره محل کسب و کار با ورود مسئله سرقفلی و حقی به نام کسب و پیشه و تجارت، روابط موجر و مستاجر را پیچیده و حتی اختلافات را هم عمیقتر کرده است.
حق سرقفلی
مفهوم و معنی اصطلاحی سرقفلی فقط یک حق است و فقط در روابط موجر و مستاجر این حق محقق می شود. سرقفلی وجهی است که مالک در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستأجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند.
در رابطه با سرقفلی در حقوق، دو قانون وجود دارد که سرقفلی را با توجه به این دو قانون باید تعریف کنیم. قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶.
نکته‌ای که باید در نظر گرفته شود، آن است که تاریخ قرارداد اجاره مربوط به چه سالی است و براساس آن مشخص کرد که باید قانون سال ۱۳۵۶ را مدنظر قرار داد یا قانون سال ۱۳۷۶، زیرا مفهوم سرقفلی در این دو قانون کمی با یکدیگر متفاوت است.
حق کسب و پیشه و تجارت مطابق قانون سال ۱۳۵۶، پولی است که به مستأجر داده می‌شود اما در قانون سال ۱۳۷۶، سرقفلی مفهومی به مراتب محدودتر از سال ۱۳۵۶ دارد؛ حاصل دسترنج و شهرت و امانت تاجر نیست و مبلغی است،
که در ابتدای قرارداد اجاره، به هر علتی، توسط مالک از مستأجر دریافت می‌شود و با دریافت این مبلغ، مالک امتیاز “تقدم و اولویت داشتن در اجاره” را به مستأجر می‌دهد.
مستأجر هم می‌تواند پس از به دست آوردن این حق اولویت و تقدم، سرقفلی را به دیگران یا به مالک انتقال دهد؛ یا اینکه صرف نظر از پرداخت یا عدم پرداخت مبلغی در ابتدای قرارداد به عنوان سرقفلی، به صورت شرط در قرارداد اجاره، حق سرقفلی برای مستأجر ایجاد می‌شود. به بیان دیگر، سرقفلی از دیدگاه قانون سال۱۳۷۶ “حق تقدم در اجاره” است.
مثلا مالکی مغازه خود را به شخصی اجاره می‌دهد و مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت می‌کند. کسی که مستاجر هست و مبلغ سرقفلی را پرداخت کرده است، صاحب “حق تقدم و اولویت” خواهد بود. هر زمانی که مدت اجاره به پایان برسد و مالک بخواهد ملک خود را پس بگیرد، باید مبلغ سرقفلی را به مستاجر پرداخت کند.
اگر در ابتدای اجاره، مالک ۵۰ میلیون تومان از مستاجر به‌عنوان سرقفلی دریافت کرده باشد و هنگام تخلیه مغازه، مبلغ سرقفلی ۱۵۰میلیون تومان ارزیابی شود(زیرا مبلغ سرقفلی در طول زمان افزایش پیدا می‌کند)، مالک باید ۱۵۰ میلیون تومان به مستاجر پرداخت کند و مغازه خود را تحویل بگیرد.
حق کسب و پیشه یا تجارت
وقتی یک نفر برای مدت زمان طولانی یک مکانی را اجاره کند و در آنجا شغل خوبی داشته باشد و تجارت کند، پس از چند سال اشتغال، حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق می‌گیرد. در واقع می‌توانیم بگوییم، حق کسب و پیشه و تجارت، یک حق است که مستأجر از تداوم اشتغال در مکانی که اجاره کرده است، به دست می‌آورد. زیرا مستاجر با تغییر محل کار خود مشتری‌های خود را از دست می‌دهد و بار دیگر باید از صفر شروع کند.
بنابراین قانون‌گذار به این فکر افتاده است که یک ارزش افزوده‌ی پنهان برای اماکن تجاری در نظر بگیرد و از حق مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان دفاع کند. این حق در قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت مطرح شده است.
قانون روابط موجر و مستاجر، که در سال ۱۳۵۶ تدوین شده بود، در سال ۱۳۷۶ دست‌خوش تغییر شد. موضوع «سرقفلی» نیز با تغییر قانون دچار تحول شد. در قانون سال ۵۶ از مفهوم ذکر شده به عنوان «حق کسب و پیشه یا تجارت» یاد شده، حال آنکه در قانون سال ۷۶ (قانون فعلی) این مفهوم با تفاوت‌هایی به «سرقفلی» تغییر پیدا کرده است. بنابراین اگر قرارداد اجاره پیش از سال ۷۶ منعقد شده باشد، باید به قانون سال ۵۶ رجوع کرد.
تفاوت‌های عمده سرقفلی و حق کسب و پیشه
سرقفلی در هنگام انعقاد عقد اجاره به صاحب ملک پرداخت می‌شود. پس در واقع کسب اعتبار و شهرت هیچ تاثیری در آن ندارد .حق کسب و پیشه یا تجارت با شرط و شروط به وجود نمی‌آید، بلکه به مرور زمان و در مدت انجام فعالیت توسط مستاجر کم کم ایجاد می‌شود.
امکان از بین بردن حق کسب و پیشه یا تجارت در ابتدای قرارداد اجاره و با توافق وجود ندارد. اما مالک می‌تواند سرقفلی را دریافت نکند، تا حقی هم برای مستاجر ایجاد نشود.
بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، عملا مستاجر هنگام تخلیه نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.ملاک ارزیابی و ارزش سرقفلی بر اساس امکانات مکان تجاری، موقعیت آن و کیفیت مصالح به کار رفته در آن است. اما ملاک ارزیابی حق کسب و پیشه و تجارت بر اساس مدت اجاره، میزان جذب مشتری و نوع فعالیت تجاری است.
سرقفلی بر خلاف حق کسب و پیشه یا تجارت به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمی‌کند. بنابراین بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند.
قانون تخلیه در حق کسب و پیشه یا تجارت
حق کسب و پیشه یا تجارت به این معنی است که مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد، مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند، بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شود. در واقع مستاجر تا هر زمان که بخواهد می‌تواند ملک را در اجاره خود نگه دارد و اگر مالک در شرایطی خاص بخواهد قرارداد را تمام کند، باید مبلغی تحت عنوان “حق کسب و پیشه یا تجارت” به مستاجر بپردازد.
می‌توان گفت مهم‌ترین اختلافات و دعواهایی که براساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ در دادگاه‌ها مطرح می‌شود و به شدت رایج است، دعوای تخلیه مکان مورد اجاره است. در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ مواردی پیش‌بینی شده که مالک (موجر) از طریق این موارد می‌تواند از دادگاه بخواهد که مستأجر را از مغازه بیرون کند و آنجا را تخلیه کند.
قانون روابط موجر و مستأجر
1-مواردی که مالک می‌تواند به استناد آن‌ها، تمام حق کسب و پیشه یا تجارت را به مستأجر بپردازد و مکان مورد اجاره را دوباره تحویل بگیرد مثلا اینکه:
- اگر مالک بخواهد ملک را تخریب یا بازسازی کند.
- اگر مالک بخواهد از آن ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده کند.
- اگر مالک برای شغل خود به آن ملک نیاز داشته باشد.
2-مواردی که مالک می‌تواند نصف مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت را پرداخت کند و ملک خود را بدست آورد. مثلا:
اگر در قرارداد بین مالک و مستاجر شرط شده باشد که مستاجر ملک را به شخص دیگری اجاره ندهد، اگر مستاجر چنین کاری بکند، مالک می‌تواند نصف مبلغ حق کسب و پیشه را پرداخت کند و مغازه خود را دوباره به دست آورد.
3-مواردی که مالک می‌تواند بدون پرداخت مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت ملک خود را مجددا بدست آورد:
- مستأجر شغل خود را تغییر دهد.
- مستأجر کارهایی را در ملک انجام دهد که نباید انجام می‌داده یا باید انجام می‌داده و نداده است. به‌طور مثال اگر مستاجر به مکان آسیب بزند و یا تخریب کند.
- اگر مستأجر، پولی را که باید هر ماه به عنوان مبلغ اجاره‌بها به مالک بابت اجاره مکان بدهد را پرداخت نکند.
تعیین مبلغ سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت
دریافت مبلغ سرقفلی بر اساس توافق میان موجر و مستاجر است. برخلاف حق کسب و پیشه یا تجارت، که همیشه از طرف دادگاه و با جلب نظر کارشناس تعیین می‌شود. در واقع صاحب ملک، سرقفلی را تعیین می‌کند و مستاجر یا باید این مبلغ را بپذیرد یا از معامله انصراف دهد.
نکات مهم در مورد حق سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت
مبلغ سرقفلی معمولا بالاست و با توجه به شرایط مکان و نظر کارشناس تعیین می‌شود.حق کسب و پیشه یا تجارت به ارث می‌رسد. یعنی اگر شخصی مغازه‌ای را اجاره کرده و بعد از چند سال فوت کرده باشد و مالک مغازه بخواهد مغازه خود را پس بگیرد، باید مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت را به وارثان مستاجر بدهد.
برای اینکه مطابق قانون سال ۱۳۷۶ حق سرقفلی به مستأجر تعلق بگیرد، باید مکانی که اجاره داده می‌شود، حتما “تجاری” باشد، درحالی‌که در قانون سال ۱۳۵۶ همین که این مکان برای کسب و پیشه یا تجارت بود، کفایت می‌کرد.
در قانون سال ۱۳۷۶ مبلغی که در ابتدا پرداخت می‌شود باید حتما تحت عنوان “سرقفلی” پرداخت شود. اگر مستأجر مبلغی را به‌عنوان “تضمین”، “قرض‌الحسنه” و عناوین دیگر پرداخته باشد، حق سرقفلی برای مستأجر ایجاد نمی‌شود.
مطابق قانون سال ۱۳۵۶ اگر مستأجر بخواهد حق کسب و پیشه خود را انتقال دهد یا به دیگری واگذار کند، باید حتما این انتقال با سند رسمی صورت بگیرد. ولی اگر مستاجری که بعد از سال ۱۳۷۶ قرارداد اجاره را بسته است، بخواهد حق سرقفلی خود را واگذار کند، نیازی به سند رسمی نیست و با سند عادی و شهادت دادن دو نفر که قابل اعتماد باشند نیز ممکن است.
در مواقعی که فرد قصد دارد سرقفلی ملک خریداری شده یا حق کسب و پیشه حاصله را واگذار کند، بهتر است این موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برساند تا در صورت تمایل، با وی وارد معامله شود.
در صورتی که سرقفلی مغازه را بفروشید، اختیارات بسیاری خواهید داشت. خریدار سرقفلی بدون اجازه شما نمی‌تواند هیچ تغییری در مغازه ایجاد کند، او همچنین برای فروش مجدد و اجاره مغازه به اجازه و جلب رضایت شما نیاز خواهد داشت. اغلب به هنگام عقد قرارداد تمامی توافقات بین مالک و خریدار به صورت کامل نوشته می‌شود.
ممکن است مالک و خریدار سرقفلی با هم توافق کنند که خریدار به ازای هر بار اجاره دادن مغازه اولین سود دریافتی از مستاجر را به مالک بپردازد. این موارد در قرارداد نوشته می‌شوند و در صورت تعدی از قانون، طرف مقابل حق شکایت و ادعای حق دارد. مستاجر یا خریدار نیز در ازای خرید حق سرقفلی، مقداری پول به مالک پرداخت می‌کند.
بعد از فوت مالک تمامی حقوقی که برای شما ایجاد شده بود، پابرجاست و وارثان مالک عهده‌دار آن خواهند بود. لذا خریدار می‌تواند تمامی درخواست‌های خود را با آن‌ها مطرح کند.
اگر قصد انعقاد قراداد جدیدی را دارید، بدانید که قراردادتان بر اساس قانون سال ۷۶ منعقد می‌شود، بنابراین اگر می‌خواهید از حق سرقفلی استفاده کنید، حتما باید بر اساس روش‌هایی که در بالا گفته شد چنین حقی را برای خود ایجاد کنید؛ چون در قانون جدید این حق به صورت خودکار برای مستاجر لحاظ نمی‌شود.
برای آشنایی با تصرف عدوانی اینجا کلیک کنید.
سرقفلی بخریم یا نه؟
همانطور که در بالا گفته شد، مالکیت یک مغازه، یک درآمد طولانی‌مدت برای مالک ایجاد می‌کند. علاوه بر این، مالک می‌تواند به ازای هر تغییر در مغازه و یا شیوه‌ی اداره آن از خریدار هزینه دریافت کند. بنابراین، اگر شناخت کافی از مالک نداشته باشید، برای جلب رضایت وی، احتمالا به پرداخت هزینه‌ی بسیار مجبور شوید.
تا حد امکان درگیر ملک‌های سرقفلی نشوید، اما اگر تصمیم به خرید گرفتید، حتما به هنگام عقد قرارداد دقت کافی را داشته باشید و به تمامی موارد مهم اشاره کنید.
مطمئن باشید که مالکان در صورتی می‌توانند بدون پرداخت سرقفلی، تخلیه ملک خود را بخواهند که تخلفی از طرف مستاجر صورت گرفته باشد؛ بنابراین تا زمانی که مستاجر تمام مقررات راجع به سرقفلی را رعایت می‌کند، خطری سرقفلی او را تهدید نخواهد کرد. تأجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند.
حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟
وقتی یک نفر برای مدت زمان طولانی یک مکانی را اجاره کند و در آنجا شغل خوبی داشته باشد و تجارت کند، پس از چند سال اشتغال، حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق می‌گیرد.
در واقع می‌توانیم بگوییم، حق کسب و پیشه و تجارت، یک حق است که مستأجر از تداوم اشتغال در مکانی که اجاره کرده است، به دست می‌آورد. زیرا مستاجر با تغییر محل کار خود مشتری‌های خود را از دست می‌دهد و بار دیگر باید از صفر شروع کند.
حق سرقفلی چه زمانی پرداخت می‌شود؟
سرقفلی در هنگام انعقاد عقد اجاره به صاحب ملک پرداخت می‌شود.
حق کسب و پیشه چه زمانی پرداخت می‌شود؟
حق کسب و پیشه یا تجارت با شرط و شروط به وجود نمی‌آید، بلکه به مرور زمان و در مدت انجام فعالیت توسط مستاجر کم‌‍‌کم ایجاد می‌شود. در واقع مستاجر تا هر زمان که بخواهد می‌تواند ملک را در اجاره خود نگه دارد و اگر مالک در شرایطی خاص بخواهد قرارداد را تمام کند، باید مبلغی تحت عنوان “حق کسب و پیشه یا تجارت” به مستاجر بپردازد.
ملاک ارزیابی سرقفلی چیست؟
ملاک ارزیابی و ارزش سرقفلی بر اساس امکانات مکان تجاری، موقعیت آن و کیفیت مصالح به کار رفته در آن، است.
ملاک ارزیابی حق کسب و پیشه چیست؟
ملاک ارزیابی حق کسب و پیشه و تجارت بر اساس مدت اجاره، میزان جذب مشتری و نوع فعالیت تجاری است.
آیا مالک می‌تواند پس از اتمام قرارداد، مستاجر را مجبور به تخلیه کند؟
خیر. حق کسب و پیشه یا تجارت به این معنی است که مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد، مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند، بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شود.
در واقع مستاجر تا هر زمان که بخواهد می‌تواند ملک را در اجاره خود نگه دارد و اگر مالک در شرایطی خاص بخواهد قرارداد را تمام کند، باید مبلغی تحت عنوان “حق کسب و پیشه یا تجارت” به مستاجر بپردازد.
چه زمانی مالک می‌تواند مستاجر را وادار به تخلیه کند؟
مواردی که مالک می‌تواند به استناد آن‌ها، تمام حق کسب و پیشه یا تجارت را به مستأجر بپردازد و مکان مورد اجاره را دوباره تحویل بگیرد مثلا اینکه:
- اگر مالک بخواهد ملک را تخریب یا بازسازی کند.
- اگر مالک بخواهد از آن ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده کند.
- اگر مالک برای شغل خود به آن ملک نیاز داشته باشد.
ملک سرقفلی بخریم یا نه؟
تا حد امکان از خرید این نوع املاک خودداری کنید. اما اگر خریدید حواستان باشد، همه موارد مهم و مبهم را که ممکن است در آینده مشکل ایجاد کند، در قرارداد ذکر کنید.
برای آشنایی انواع مقالات مربوط به املاک و مستغلات اینجا کلیک کنید.