قانون تملک آپارتمان ها

امروزه به دلیل تراکم بالای جمعیت در شهرها، آپارتمان و آپارتمان‌نشینی افزایش داشته و پدیده آپارتمان‌نشینی به دنبال خود یک‌سری باید و نبایدها داشته که از بروز مشکلات و معضلات آپارتمان‌نشینی جلوگیری کند یا آن‌ها را حل کند. عرف و قانون در منظم نمودن و اجرایی کردن هنجارها و جلوگیری از ناهنجاری‌‌ها نقش مهمی ایفا می‌‌کند. به همین دلیل قانون تملک آپارتمان‌ها و اصلاحات اجرایی آن، تصویب شد. این قانون به عنوان مهم‌ترین و اصلی‌ترین قانون در کشور جهت نظم در آپارتمان‌ها و مجتمع‌ها و اداره و مدیریت آن‌ها است. پس بر هر آپارتمان‌نشینی واجب است که علاوه بر آشنایی با فرهنگ آپارتمان نشینی، با قانون تملک آپارتمان‌ها هم آشنا باشد، تا در زمان بروز مشکل بتواند آن ها را حل کند .

قانون تملک آپارتمان ها

ارگان صادر کننده :مجلس شورای اسلامی

مصوب12/16/1343

ماده1 – مالکیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است. مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک.

ماده 2 – قسمت های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد به طور کلی قسمتهایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت ها مشترک محسوب می شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

ماده 3 – حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.

ماده 4- حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند .پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.

• تبصره 1- مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان را تعیین می کند .
• تبصره 2- در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می باشند هزینه های مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمانمی رسد، حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می شود .
• تبصره 3- چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است .(اصلاحی و الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)

ماده 5-انواع شرکتهای موضوع ماده 20قانون تجارت که به قصد تجارت ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل می شود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوعند.

ماده 6 – چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترک به اکثریت آرا مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند .

تبصره- نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوتنامه ها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر این که مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.

ماده 7 – هر گاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد باشد مالکین یا قائم مقام قانونی آنها مکلف اند یکنفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند رای اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر اینکه عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یکدفعه تجدید دعوت خواهد شد.

ماده 8 – در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلف اند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آیین نامه این قانون تعیین خواهد شد.

ماده 9- هر یک از مالکین می تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید می داند انجام دهد هیچیک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مریی و منظر باشد بدهند.

ماده 10- هر کس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گردد مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجورآن را به همان نسبت به پردازد مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک به ترتیبی که در آیین نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالکاز استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرف نظر نماید .

ماده 10مکرر – در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه با ذکرمبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود .هر گاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ –تهویه مطبوع –آب گرم –برق –گاز و غیره با و خودداری کنند و درصورتیکه مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننمایند اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وضول وجه مزبور بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد.

عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و درحال مدیر یا هیئت مدیران موظف میباشند که بمحض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.

• تبصره 1- در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیریا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شکایت کنند، دادگاهها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموع ارائه می شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند .استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.(الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376 )
• تبصره 2 – رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده کننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهار نامه ابلاغ شده بمالک یا استفاده کننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد .
• تبصره 3- نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه بمالک در دادگاه تخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی میدهد این رأی قطعی است .در مواردیکه طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلایل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد .
• تبصره 4 (الحاقی 1358/04/25)- مقررات قانون تملک آپارتمان در خصوص نحوه اداره و وصول هزینه های مشترک مربوط به حفظ و نگهداری اعیانات و تاسیسات اختصاصی و اشتراکی در مورد شهرک ها و مجتمعهای مسکونی که فاقد شهرداری می باشد قابل اجراء و اعمال می باشد .نحوه تشخیص هزینه ها و پرداخت آن را اساسنامه سازمان مالکان تعیین خواهد کرد.
• تبصره 5 (الحاقی 1359/03/17)- در صورتی که مالک یا استفاده کننده مجددا و مکررا در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر سایر پرداختی ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها به عنوان جریمه می باشد.

ماده 11- دولت مکلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین نامه های اجرایی آن را تهیه و بعد از تصویب هیات وزیران به مورد اجرا به گذارد .دولت مامور اجرای این قانون است .

ماده 12- دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالکیا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی های معوق مالک نسبت به هزینه های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.

ماده 13- در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند براساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یادشده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند .در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با در خواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یادشده خواهد کرد.

تبصره 1- مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان می توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند .

تبصره 2 – چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب در خواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد.

ماده 14 – مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند .سهم هر یکاز مالکان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد .در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی مدیر یا مدیران مسؤول جبران خسارات وارده می باشند .

ماده 15 – ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست . ( الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376 )

آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها با اصلاحات بعدی

بخش اول :قسمتهای مختلف ساختمان

فصل اول :قسمتهای اختصاصی

ماده 1ـ قسمتهایی از بنا، اختصاصی تلقی می شود که برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد .

ماده 2ـ علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغها و پارکهای متعلّقه برای مالکیت قسمتهای اختصاصی نیز باید بطورمجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصیاز لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت قسمتهای وابسته، ارزش وغیره باید در سند قید گردد .

فصل دوم :قسمتهای مشترک

ماده 3ـ قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که بهطور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می باشد قسمتهای مشترک محسوب میگردد و نمیتوان حق انحصاری برآنها قایل شد .

تبصره ـ گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر وهمچنین نگاهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است .قسمتهای مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است، هرچند که در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمتهاعبور نماید .

ماده 4ـ قسمتهای مشترک مذکور در ماده 2 قانون تملک آپارتمان ها عبارت است از :

• زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه رویآن قرار گرفته باشد .
• تأسیسات قسمتهای مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برِ، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاههای فاضلاب، لوله ها از قبیل (لولههای فاضلاب، آب، برِق، تلفن ، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکشها، لولههای بخاری )گذرگاههایزباله و محل جمعآوری آن و غیره .
• اسکلت ساختمان
  تبصره ـ جدارهای فاصلبین قسمت ها یا ختصاصی، مشترک بین آن قسمتها است .مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد .
• درها و پنجرهها ـ راهروها ـ پلهها ـ پاگردها ـ که خارج ازقسمتهای اختصاصی قرار گرفتهاند .
• تأسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمینکنندهروشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنهابه استثنای تلفنهای اختصاصی، شیرهای آتشنشانی، آسانسور ومحل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پلههای ایمنی .
• بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است .
• نمای خارجی ساختمان .خ ـ محوطه ساختمان، باغها و پارکها که جنبه استفاده عمومیدارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد .

بخش دوم :اداره امور ساختمان

فصل اول :مجمع عمومی

طرز انتخاب و وظایف و تعهدات مدیر

ماده 5ـ در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود .

ماده 6ـ زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی، در مواردی که توافقنامهای بین مالکین تنظیم نشده استبه موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند و در صورتعدم حصول اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد .

ماده 7ـ در اولین جلسه مجمع عمومی، ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی خارج از انتخاب می شود . مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یکبار تشکیل شود.

ماده 8ـ برای رسمیت مجمع، حضور مالکین بیش از نصفمساحت تمام قسمتهای اختصاصی با نماینده آنان ضروری است .

تبصره ـ در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این مادهجلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد، هرگاه در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نگردید جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است .

ماده 9ـ کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده باشد قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی و کالتنامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید .

تبصره ـ در صورتی که مالک قسمت اختصاصی، شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیتهای حقوقی معرفی خواهد شد .

ماده 10ـ هرگاه چند نفر، مالک یک قسمت اختصاصی باشندباید طبق ماده 7قانون تملک آپارتمانها از طرف خود یک نفر رابرای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند

ماده 11ـ مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات زیرمی باشد :

• تعیین رئیس مجمع عمومی
• انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها .
• اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان .
• تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینههای سالانه .اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا
• تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهایلازم برای اداره ساختمان .

ماده 12ـ کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید درصورتجلسه نوشته و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود .تبصره ـ تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ده روز به وسیلهمدیر یا مدیران به شرکاء غایب اطلاع داده شود .

ماده 13ـ تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده 6قانون برایکلیه شرکاء الزامآور است .

فصل دوم :اختیارت و وظایف مدیر یا مدیران

ماده 14ـ مدیر یا مدیران مسؤول حفظ و اداره ساختمان واجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند .

ماده 15ـ اصلاحی مصوب 28/10/1353ـ تعداد مدیران بایدفرد باشد و مدت مأموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی مجمع عمومی می تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود .

ماده 16ـ در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر یامدیران قبل از انقضای مدت، مجمع عمومی، به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد .

تبصره 1ـ در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیأتمدیره به جهات فوق از هیأت مدیره خارج شوند، مجمع عمومی فوِالعاده باید به منظور تجدید انتخاب هیأت مدیره تشکیل گردد .

ماده 17ـ تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است .

ماده 18ـ مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانهدارتعیین مینماید .خزانهدار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت کهبه پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویبترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد .

ماده 19ـ مدیر یا مدیران، امین شرکاء بوده و نمیتوانند فرد دیگر را بجای خود انتخاب نمایند .

ماده 20ـ مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحددر مقابل آتشسوزی بیمه نمایند .سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده 4قانون بوسیله مدیر، تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمهگر پرداخت خواهد شد.

ماده 21ـ مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداختهزینه بوسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانیتعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند .

ماده 22ـ در کلیه ساختمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانهاکه بیش از ده آپارتمان داشته باشد، مدیر یا مدیران مکلفندبرای حفظ و نگاهداری و همچنین تنظیف قسمتهای مشترک وانجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام نمایند.

فصل سوم :هزینه های مشترک

ماده 23ـ شرکای ساختمان موظفند در پرداخت هزینه های مستمر و هزینه هایی که برای حفظ و نگاهداری قسمت های مشترک بنا مصرف می شود، طبق مقررات زیر مشارکت نمایند :در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه های مشترک پیشبینی نکرده باشند، سهم هریک از مالکین یااستفاده کنندگان از هزینه های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوئیل ،آسفالتپشت بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده 4قانون تملک آپارتمانها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد از قبیله زینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تأسیسات، باغبان، تزیینات قسمتهای مشترک و غیرهبطور مساوی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم میگردد .تعیین سهم هر یک از مالکین یااستفاده کنندگان با مدیر یا مدیران می باشد .تبصره ـ چنانچه به موجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصیپرداخت هزینههای مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداختآن استنکاف نماید، مستأجر میتواند از محل مالال اجاره هزینه های مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه های جاری مشترک به عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر یا مدیران می توانند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده ،به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند .

ماده 24ـ هریک از شرکاء که در مورد سهمیه یا میزان هزینهمربوط به سهم خود معترض باشد میتواند به مدیر مراجعه وتقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید در صورت عدمرسیدگی یا رد اعتراض شریک میتواند به مراجع صلاحیتدارقضائی مراجعه کند .

ماده 25ـ هزینههای مشترک عبارتست از :

• هزینههای لازم برای استفاده، حفظ و نگاهداری عادیساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه
• هزینههای اداری و حقالزحمه مدیر یا مدیران .

فصل چهارم :حفظ و نگاهداری تعمیر بنا

ماده 26 ـ در صورتی که بین شرکاء توافق شده باشد که هزینه های نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری وعملیات یک جزء از تأسیسات فقط به عهده بعضی از شرکاء باشد، فقط همین شرکاء ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط بهاین هزینه ها تعیین تکلیف خواهند نمود .

ماده 27 ـ مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب می کند به منظور تأمین هزینه های ضروری و فوری، وجوهی بهعنوان تنخواه گرداناز شرکاء دریافت دارن