شیوه زندگی در یک جامعه با تراکم بالای جمعیت همیشه از موضوعات چالش‌برانگیز بوده است. بر خلاف خانه‌های قدیمی یک طبقه که پشت بام کارکردهای مختلفی دارد اما در آپارتمان یک مسئله‌ی مهم است. شاید تا حالا عبارت قوانین پشت بام آپارتمان یا مالکیت آن را شنیده‌باشید. آیا پشت بام امشاع است ؟ آیا مجاز به تردد هستید یا نه ؟ مالکیت پشت بام با چه کسی است؟ با همه ساکنان یا در زمینۀ مالکیت پشت بام هم قوانین خاصی وجود دارد؟ اگر شما هم بنبال پاسخ این سوالات هستید تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید.
فضاهای مشاع ( مشترک ) آپارتمان
در عرف آپارتمان‌نشینی، به همه قسمت‌های ساختمان که در سند مالکیت آنها مشخص نشده ، مشاع گفته می‌شود. از این موارد پشت بام است که مالکیت آن با هیچ کدام از ساکنین نیست و در اختیار همگان است. مسائلی مثل تأمین مخارج آن یا قوانین ملکی استفاده از آن همگانی است و در جلسات ساختمان و با حضور مدیر ساختمان این مسئله تعیین تکلیف می‌گردد.
هزینه‌های آن عمدتا به شارژ واحدها اضافه می‌شود؛ همان‌طوری که هزینۀ راه‌پله، آسانسور و برق راهرو از محل شارژ ساختمان و توسط همۀ ساکنین باید تأمین گردد.
برای مثال اختصاص فضایی برای نگهداری حیوانات خانگی در پشت بام مصداق تصرف و استفادۀ اختصاصی از فضای عمومی است، و این‌که شخص صاحب‌خانه، مدیرساختمان یا مالک پیشین زمین آپارتمان هم بوده‌باشد اما قوانین پشت بام ، این اجازه را به آنها نمی‌دهد.
یا قراردادن اشیایی در پشت بام که سبب آسیب‌رساندن به کف آن شود، مشمول پرداخت هزینۀ تعمیرات توسط شخص آسیب‌زننده است.
قوانین پشت بام آپارتمان
به طور کلی هیئت مدیره و مالک ساختمان هیچ اولویتی برای استفاده اختصاصی از مشاعات ندارند. مشاعات فضای عمومی است و همگان در آن یک رأی خواهند داشت. هر چند این رأی بستگی به اندازه و مساحت متعلق به ساکنین دارد. اما اگر این امر به تصویب ساکنین رسیده باشد، جنبۀ قانونی عمل ساقط می‌شود و نمی‌توان وی را محکوم کرد .
اگر یکی از مالکین مشاعی با توافق کتبی مالکیت استفاده از پشت بام را به یکی دیگر از مالکین واگذار کند، مالک مشاعی جدید حق نصب در جدید یا قفل‌زدن به آن را به لحاظ قانونی ندارد و در صورت انجام این عمل برابر قانون جرم است و سایر مالکین می‌توانند از نامبرده شکایت کنند و از دادگاه درخواست رسیدگی داشته‌باشند.
برخی از دیگر قوانین پشت بام :
پاگرد آخر مربوط به پشت بام نیز جزو مشاعات به حساب می‌آید و مالک و ساکنین طبقۀ آخر حق تصرف آن را ندارند. حقوق این محل نیز همانند سایر مشاعات مشترک می‌باشد.
شستن فرش در پشت‌بام برابر قوانین ممنوع بوده و هیچ‌یک از مالکان یا ساکنان آپارتمان نمی‌تواند حتی در صورت داشتن رأی اکثریت این عمل را انجام دهد.
استفاده از فضاهای اضافی در اتاقک آسانسور پشت بام صرفا برای انبارکردن وسائل مرتبط با ساختمان است و استفادۀ اختصاصی از آن ممنوع است.
برای نصب مواردی نظیر آنتن مخابراتی در پشت بام هیئت مدیره نمی‌تواند به تنهایی تصمیم بگیرد مگر این‌که در اساس‌نامه ساختمان چنین اجازه‌ای به هیئت مدیره داده شده‌باشد. در صورت وجود اجازه، آنتن مذکور باید با مجوز وزارت بهداشت مبنی بر بی‌ضرر بودن امواج نصب گردد.
بدون داشتن مجوز وزارت بهداشت این عمل امکان‌پذیر نیست و اگر در اساس‌نامۀ ساختمان چنین موردی قید نشده‌است این موضوع باید در جلسۀ هیئت مدیره مورد بحث و رأی‌گیری به نسبت تأثیر مساحت قرار گیرد.
برای تبدیل پشت بام به «روف گاردن» و باغچه نیز همین قانون صادق است و باید ابتدا اساس‌نامه را بررسی کرد و اگر در اساس‌نامه چنین مسئله‌ای قید نشده است، میان اعضای هیئت مدیره و مالکان به رأی گذاشته می‌شود و در صورت تصویب اجرایی می‌شود.
هزینه پرداخت ایزوگام پشت بام بر عهده کیست؟
درست است که خرابی پشت بام آخرین طبقه آپارتمان را اذیت میکند و برای او دردسر ساز است؛ اما اینگونه نیست که فقط طبقات بالا هزینه ایزوگام را پرداخت کنند.
برخی از سوال های پر تکرار درباره قوانین پشت بام در آپارتمان
آیا پشت بام مشاع است ؟
بله پشت بام از فضا های مشاع است و مشاعات فضای عمومی است و همگان در آن یک رأی خواهند داشت.
آیا امکان داشتن پشت بام اختصاصی وجود دارد ؟
به طور کلی هیئت مدیره و مالک ساختمان هیچ اولویتی برای استفاده اختصاصی از مشاعات ندارند. هر چند این رأی بستگی به اندازه و مساحت متعلق به ساکنین دارد. اما اگر این امر به تصویب ساکنین رسیده باشد، جنبۀ قانونی عمل ساقط می‌شود و نمی‌توان وی را محکوم کرد .
اگر یکی از مالکین مشاعی با توافق کتبی مالکیت استفاده از پشت بام را به یکی دیگر از مالکین واگذار کند، مالک مشاعی جدید حق نصب در جدید یا قفل‌زدن به آن را به لحاظ قانونی ندارد و در صورت انجام این عمل برابر قانون جرم است و سایر مالکین می‌توانند از نامبرده شکایت کنند و از دادگاه درخواست رسیدگی داشته‌باشند.
آیا انتقال کولر به پشت بام نیاز به رأی ساکنین ساختمان دارد؟
پشت بام جزء قسمت‌های مشاع ساختمان است و اقتضا حکم میکند که کولر در آن باشد. پس هیچ یک از اهالی ساختمان حق اعتراض ندارند.
ساخت انباری در پشت بام مجاز است؟
احداث هرگونه بنا که نیاز به سقف دارد، باید پروانه ساخت داشته باشد. غیر از بحث گرفتن مجوز، چون تصرف در مشاعات است، رضایت کلیه مالکین هم امری ضروری است.
هزینه‌های پشت‌بام
بطور کلی تمام هزینه های مربوط به نگهداری و تعمیر ساختمان بین ساکنین تقسیم خواهد شد. ساکنان طبقات اول و دوم در آپارتمان‌های چندطبقه نمی‌توانند نسبت به پرداخت هزینه‌های پشت‌بام بی‌تفاوت باشند، زیرا چنان که گفتیم تامین هزینه فضاهای مشاع و مشترک بر عهده همه ساکنان آپارتمان است و نه عده‌ای خاص.
هدف از قوانین پشت بام آپارتمان
قوانین آپارتمان نشینی مشخص میکند که اهالی ساختمان تا چه اندازه حق دخل و تصرف در مشاعات را دارند. این قوانین به هدف ایجاد نظم، بهبود کیفیت زندگی و افزایش امنیت ساکنین طرح‌ریزی شده‌اند. همچنین این موقعیت را فراهم می‌کنند تا افراد بتوانند از حقوق خود به خوبی دفاع کنند. پشت بام آپارتمان نیز از جمله مشاعات ساختمان محسوب می‌شود، بنابراین هرگونه فعالیت و تغییرات در این فضا مستلزم رأی جمعی ساکنین است.
دخل و تصرف در پشت بام
استفاده از فضاهای مشاعات عمومی است و کسی حق دخل و تصرف آن را ندارد، به طور کلی زمانی که سند ملکی یا اجاره‌نامه یا قول‌نامه یا هر سند دیگری که اثبات میکند فرد در خانه‌ای مستقر است، به نام شخصی بخورد، فراتر از این‌که آن شخص در آن واحد ساکن باشد یا نباشد، موظف به پرداخت هزینه‌های مشاعات و شارژ است.
استفاده از پشت‌بام و فضاهای مشاعات برای همه ساکنان آپارتمان اعم از مستأجر و موجر به شرط رعایت قوانین ذکرشده آزاد است و هیأت‌مدیره و مالکان نمی‌توانند بدون اجازه عمومی ساکنان آپارتمان در آنجا را قفل کنند و مانع تردد ساکنان به آن شوند. هر تغییری در فضاهای مشترک یا مشاعات باید در جلسات عمومی ساختمان به تصویب رسیده و توسط ساکنان امضا شود.
بیشتر بخوانید :