کارشناس ارزیابی املاک ممکن است به‌منظور خرید ، فروش و یا ترهین ( در رهن وثیقه/در رهن بانک) نزد بانک و یا در هر مجموعه اقتصادی ذینفعی به‌عنوان وثیقه مورد نیاز باشد، شامل چند بخش آشکار است، ارزش ملک را می‌توان حاصل جمع ارزش عرصه، اعیان، امتیازات و کاربری‌ها و سایر عوامل تأثیرگذار دانست.
در تعیین قیمت، شناخت و تفکیک عوامل و پارامترهای تعیین‌کننده، مرغوبیت و قیمت ملک لازم است دقت کافی به کار رود،موضوع ارزیابی املاک می بایست توسط کارشناس رسمی دادگستری در رشته راه و ساختمان صورت گیرد.
وظایف کارشناس رسمی دادگستری در ارزیابی املاک:
- ارزیابی و تعیین قیمت املاک ، اراضی و ساختمان
- تعیین سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
- ارزیابی کارخانجات تولیدی و صنعتی
- تعیین و تعدیل اجاره بها و تعیین اجرت المثل اجاره بها
- برآورد هزینه های راه و ساختمان و تاسیسات
- تعیین و اجرت المثل کارهای ساختمانی
- متره و برآورد ساختمان و تعیین میزان پیشرفت کار عملیات
- تشخیص اختلافات فی ما بین پیمانکاران ، کارفرمایان و مشاوران
- تعیین علت خسارت ، میزان خسارت و تعمیرات در امور ساختمانی
- تشخیص حسن انجام کارهای ساختمانی به لحاظ فنی و اجرایی
- ارائه نظر کارشناسی و ارزیابی املاک و تهیه ترازنامه مالی برای مهاجرت
عوامل تاثیر گذار در ارزیابی املاک
نرخ بهره
یکی از موثرترین عوامل تاثیرگذار بر ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری نرخ بهره است. که در زمان نیاز به استفاده از وام مسکن تجلی بیشتری پیدا می کند ومی تواند تأثیر بسزایی بر توانایی خرید ملک مسکونی و ملک تجاری داشته باشد. لذا هرچه نرخ بهره کمتر باشد، هزینهی دریافت وام برای خرید ملک هم کمتر خواهد بود، به همین جهت تقاضای بیشتر برای خرید ملک می‌شود که بر اساس قانون عرضه و تقاضا موجب افزایش قیمت ملک می شود.
یارانه‌ها و سیاست‌های دولتی
یکی دیگر از عوامل تاثیر گذار بر قیمت ملک،قانون‌گذاری می باشد که می‌تواند تأثیر زیادی بر تقاضای خانه و قیمت آن و نهایتا نظریه کارشناس رسمی دادگستری داشته باشد. دولت با استفاده از اعتبارات مالیاتی، کسورات، یارانه‌ها و … می‌تواند تقاضای ملک را برای زمان مشخصی افزایش بدهد.
عوامل جمعیت شناختی
منظور از جمعیت‌شناسی این است که ترکیب جمعیت ، اطلاعاتی همچون سن، نژاد، جنسیت، درآمد، الگوهای مهاجرت و رشد جمعیت. این آمار اکثر مواقع نادیده گرفته می‌شوند، اما عوامل جمعیت شناختی بسیار مهم هستند و بر نحوه‌ی قیمت گذاری ملک و اینکه چه نوع املاکی به نسبت تقاضای بیشتری دارند، اثر می‌گذارند. تغییرات عمده در این عوامل، امکان دارد برای چند سال تأثیر زیادی بر قیمت املاک داشته باشد.
اقتصاد
عامل مهم دیگری که بر ارزش ملک اثر می‌گذارد، سلامت اقتصاد جامعه است. این عامل معمولا با شاخص‌های اقتصادی همچون تولید ناخالص ملی، داده‌های استخدامی، فعالیت‌های تولیدی، قیمت کالاها و غیره اندازه‌گیری می‌شود. به‌طورکلی، وقتی اقتصاد کساد است، املاک و مستغلات هم چنین وضعیتی را سپری میکنند.
نشانی و محل ملک
ساختمان‌ها و املاکی که در مناطق تجاری کشور قرار گرفته اند ، نسبت به املاکی که در نواحی مسکونی هستند، ارزش نسبتا بیشتری دارند. چه بسا دلالان املاک و مستغلات قیمت بالاتری به ساختمان‌های مناطق توسعه یافته اختصاص می‌دهند و برای سازه‌هایی که در نواحی کمتر توسعه یافته قرار دارند، قیمت پایین‌تری ارائه میکنند. به همین شکل، ساختمان‌هایی که در زمین های دارای مالکیت مطلق ساخته شده‌اند، نسبت به ساختمان‌هایی که زمین‌‌شان اجاره‌ای است، قیمت بالاتری دارند.
امکانات ملک
قیمت املاک و ساختمان هایی که دارای قابلیت‌های زیرساختی و امکانات مدرن و پیشرفته هستند، بیشتر از املاکی است که اتصالات برقی مناسب، خطوط تلفن، سیستم آب و فاضلاب و امکاناتی همچون مراکز عمومی، پارک، استخر، سالن ورزشی، پارکینگ یا فروشگاه مواد غذایی ندارند. قیمت گذاری ملک به وضوح وابسته به میزان شهری بودن و در دسترس بودن ملزومات و امکاناتی است که سکونت راحتی را امکان‌پذیر میکنند.
زیرساخت‌ها
توسعه‌ی زیرساختی یکی از مهم‌ترین عواملی است که بر ارزیابی املاک و مستغلات تأثیر می‌گذارد. وجود جاده‌ها، فرودگاه‌ها، مراکز خرید و پایانه‌های اتوبوسرانی و … در مجاورت ملک، به بالا رفتن قیمت کمک می‌کند.
در واقع «راه ارتباطی» یکی از مهم‌ترین ملزومات برای سرمایه‌گذارانی است که به‌دنبال خرید زمین یا ملک هستند. این امر بالا بودن قیمت ملکی را که به‌راحتی به مراکز تفریحی، امکانات درمانی، مؤسسات آموزشی، بازارها، مراکز تجاری و سایر امکانات موردنیاز دسترسی دارد، توضیح می‌دهد.( کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک )
املاک تجاری
توسعه‌ی مراکز خرید، دفاتر فناوری اطلاعات و مراکز ویژه‌ی تجاری در نزدیکی مناطق مسکونی، به صرفه‌جویی در وقت و انرژی‌ای که در رفت و آمد به محل کار هدر می‌رود، کمک می‌کند و قیمت ملک در منطقه را افزایش می‌دهد.
درآمد قابل تصرف
املاکی که در مناطق کشاورزی یا مناطق تحت تصرف واحدهای تولیدی قرار دارند، نسبت به آنهایی که در نزدیکی مراکز فناوری اطلاعات هستند، قیمت کمتری دارند. نحوه‌ی قیمت گذاری ملک رابطهی مستقیمی با مقدار درآمد قابل تصرف خریدار یا درآمد اکثریت جمعیت آن منطقه دارد.
در دسترس بودن زمین
جدول قیمت گذاری ملک در مناطقی که زمین کافی برای اهداف مسکونی یا توسعه‌ی املاک و مستغلات در دسترس است، افزایش کمتری دارد.
عرضه و تقاضا
تقاضای ملک در یک منطقه‌ی خاص، رابطهی معکوسی با عرضه‌ی آن دارد. همین‌طور که عرضه یا میزان در دسترس بودن املاک کاهش می‌یابد، قیمت ملک افزایش پیدا می‌کند.
تغییرات جمعیتی محرک‌های مهمی برای تقاضا هستند. هنگامی که تعداد افراد ساکن در منطقه‌ای خاص افزایش می‌یابد، محبوبیت آن منطقه از منظر کسانی که می‌خواهند عضوی از آن محل شوند نیز بیشتر می‌شود و درنتیجه‌ی تمام اینها، قیمت ملک در آنجا بالا می‌رود.
هزینهی نگهداری
هزینهی نگهداری به هزینه‌ای گفته می‌شود که صاحب ملک در فرایند بهره برداری و نگهداری از ملک متحمل می‌شود. از نظر کلی هزینهی نگهداری شاخصی است که رابطهی بین نرخ بهره، قیمت ملک و هزینه‌ها را ایجاد می‌نماید.
ساختار
قیمت گذاری ملک به ویژگی‌های متریال ومصالح استفاده‌شده، نقشه، طراحی، نوع سازه و دوام و سن آن ساختمان بستگی دارد. کیفیت و هزینهی مصالح استفاده‌شده، اندازه، میزان دستمزد کارگر، نمای بیرونی ساختمان و سایر ویژگی‌های فیزیکی همچون پوشش بام، ارتفاع ساختمان، نوع پی ریزی، ضدآب بودن و پایه‌ی ستون هم بر قیمت ملک اثر می‌گذارند.
برای مطالع بیشتر مطالب حقوقی املاک و مستغلات اینجا کلیک کنید.