حتما در مورد مشاعات ساختمان و اختلافات پیرامون آن ها بسیار شنیده‌اید. در عصر آپارتمان‌نشینی از مواردی که همیشه مورد بحث بین ساکنین آپارتمان است، مشاعات و حد و حدود آن است.
ممکن است بسیاری از ما ناخواسته و به دلیل عدم آشنایی با مقررات مشاعات، کارهایی در ساختمان انجام دهیم که باعث دعوا و درگیری شود.
بنابراین بهتر است با قوانین و مقررات مشاعات ساختمان و چگونگی حل اختلافات آشنا شویم. با ما همراه باشید تا در این مورد صحبت کنیم.
مشاعات ساختمان چیست؟
مالکیت در آپارتمان‌ها بر دو بخش تقسیم می‌شود:
- مالکیت بر قسمت‌های اختصاصی
- مالکیت بر قسمت‌های مشترک و یا همان مشاعات
بر اساس تعریفی کلی که در ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها آمده است، هر قسمت از آپارتمان را که در سند، مالکی برای آن عنوان نشده و همه ساکنین به طور مشترک از آن استفاده می‌کنند، مشاعات ساختمان می‌نامند .
این قسمت ها شامل قسمت‌های زیر هستند:
- زمین ساختمان
- پشت بام
- درب ورودی
- راهرو
- پنجره‌های راهرو
- آسانسور
- ورودی پارکینگ
- پارکینگ اضافی
- پله‌ها
- شوفاژخانه
- تاسیسات مشترک
- انشعابات مشترک
- حیاط
- لابی
- باغچه
قسمت‌های اختصاصی
قسمت‌هایی از آپارتمان که مالکیت رسمی آن‌ها به طور مجزا برای هر واحد در سند قید شده باشد، جزو قسمت اختصاصی آپارتمان محسوب می‌شود. استفاده از قسمت‌های اختصاصی ساختمان شامل اتاق خواب، هال و پذیرایی، آشپزخانه، بالکن، سرویس‌ها وانباری و پارکینگ (درصورتی که در سند ذکر شده باشد)، در انحصار مالک یا مستاجر همان واحد است و مالکین سایر واحدها حق استفاده از آن را ندارند.
قانون مشاعات در آپارتمان‌ها
قانون مشاعات ساختمان مطابق صورت جلسه تفکیک آپارتمان‌ها اختصاص به آپارتمان خاصی ندارد و مشترک و مورد استفاده همه متصرفان قانونی است. این قسمت‌ها غیرقابل انتقال است و هر مالکی یا به نسبت مالکیت خود یا مساحت آپارتمانش، در آن به صورت مشترک و مشاعی سهیم است.
بحث و اختلاف ساکنین معمولا بر سر مشاعات بالا می‌گیرد، چون تعریف دقیق آن را نمی‌دانند و از قوانین ملک مطلع نیستند.
در این‌جا به قوانینی که در این خصوص وجود دارد اشاره می‌کنیم:
- هیچ یک از ساکنین اجازه تصرف مشاعات ساختمان را نداشته و نمی‌تواند آن را به شخص دیگری واگذار کند، مگر اینکه با سایر ساکنین توافق کرده باشد و قانون به او اجازه این کار را بدهد.
- ساکنین ساختمان باید در حد معمول از مشاعات استفاده کنند، بشکلی که مانعی برای استفاده سایرین نباشد. مثلا قرار دادن کفش یا لوازم اضافه در پله و حیاط ساختمان به عنوان استفاده اختصاصی تلقی می‌شود و سایر واحدها می‌توانند به آن اعتراض کنند.
- هرگونه تغییر در نقشه ساختمان بدون رضایت ساکنین و کسب مجوز‌های لازم ممنوع است.
- خودروها نباید در محلی غیر از محل تعیین شده پارک شوند یا جلو رفت و آمد ساکنین ساختمان را بگیرد.
- گذاشتن زباله در راهرو که موجب پخش بوی بد در کل ساختمان می‌شود ممنوع است.
- استفاده اختصاصی از برق و آب مشاع ساختمان ممنوع است.
- هرگونه تغییر شکل و رنگ در آپارتمان که موجب بر هم زدن و ناهماهنگی در نمای ساختمان شود ممنوع است.
- استفاده از مشاعات نباید مورد اذیت و آزار ساکنین دیگر واحدها شود؛ مثلا صافکاری خودرو در پارکینگ یا نگهداری حیوانات در حیاط خلاف قانون است.
- اسباب‌کشی یا حمل مصالح ساختمانی با آسانسور نیز ممنوع بوده و درصورت مشاهده این عمل، با فرد خطاکار برخورد می‌شود و اگر آسانسور در حین انجام چنین اقداماتی خراب شود، کلیه هزینه تعمیرات توسط فردی که از قوانین تخطی کرده، باید پرداخت شود.
- درصورت بنایی یا تعمیرات در یکی از واحدها، باید با هماهنگی ساکنین و سرایدار درباره نظافت ساختمان تصمیم گرفته شود.
- برای اینکه ساکن یا ساکنان مجتمع آپارتمانی بتوانند در قسمت‌های مشترک هر نوع دخل و تصرفی داشته باشند، باید رضایت ۱۰۰ درصدی همه صاحبان آن مجتمع را جلب کنند؛ زیرا بر اساس قانون هیچ شریکی بدون اجازه شریک دیگر حق دخل و تصرف مادی در مال مشاع را ندارد.
- در مهمانی‌های شب‌های غیر تعطیل بعد از ساعت ۲۲ و در شب‌های تعطیل بعد از ساعت ۲۴ رعایت سکوت کامل ساختمان چه از نظر صدای مهمانان و چه از لحاظ صدای موسیقی الزامی است.
برای آَنایی بیشتر با قوانین مشاعات و پارکینگ می توانید این مقاله را مطالعه کنید.
قانون مشاعات پارکینگ
خوب است بدانید که تقسیم پارکینگ به دو صورت انجام می‌شود.
روش اول در تعلق اختصاصی که مانند انباری، با تعیین موقعیت و مساحت آن، محل دقیق آن در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می‌شود و در حقیقت ملک اختصاصی صاحب آپارتمان به حساب می‌آید.
در روش دو، تعلق پارکینگ به هر واحد به طور مشاع است. به این معنا که این پارکینگ‌ها در صورت‌جلسه تفکیکی واحدهایی که می‌توانند به صورت مشاع از قوانین پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده می‌شوند. در این صورت فقط آپارتمان‌هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آن ها شناخته شده است، می‌توانند از پارکینگ ساختمان به طور مشاع استفاده کنند.
توجه داشته باشید که:
- پارک خودرو در غیر از پارکینگ اختصاصی هر واحد و همچنین پارک خودرو در محل‌های مشاع درون پارکینگ که برای تردد راحت‌تر و دور گرفتن خودروها در نظر گرفته شده، ممنوع است.
- استفاده از پارکینگ برای برگزاری مجالس اختصاصی ساکنان فقط با اجازه مدیر و کسب رضایت تمامی ساکنان امکان‌پذیر خواهد بود. در این صورت برای جبران هزینه‌های تحمیلی به ساختمان لازم است معادل چهار ماه شارژ به صندوق پرداخت شود.
- هیچ واحدی حق اجاره یا فروش پارکینگ را به دیگر افراد (مخصوصاً افراد خارج از ساختمان) ندارد؛ مگر اینکه از قبل با همسایگان خود به توافق برسد.
- پارک بدون اجازه در پارکینگ همسایه، به نوعی خلاف قانون است و با اقامه دعوا از سوی مالک، باید اجرت المثل (اجاره مدت تصرف) که با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود، به مالک پرداخته شود. همچنین اگر شخصی در پارکینگ همسایه بدون اجازه او، ماشین خود را پارک کند و با درخواست مالک، حاضر به ترک آن نشود، جرم تلقی می‌شود و مجازات آن می‌تواند ازجزای نقدی تا حبس و رفع تصرف و مطالبه خسارات وارده به مالک باشد.
هزینه تعمیر مشاعات آپارتمان
هزینه‌های مشترک ساختمان، شامل هزینه‌هایی برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان، تاسیسات، تجهیزات، هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران ساختمان می‌شوند.
تامین مخارج مشاعات ساختمان بر عهده کلیه ساکنین ساختمان است که سهم هریک بر اساس متراژ واحدها تعیین می‌شود. البته با این حال مالکان می‌توانند با توافقاتی بین خود و تنظیم قرارداد نحوه پرداخت و تقسیم سهم هر مالکی را مشخص کنند.
تمام ساکنین موظف هستند سهم خود را برای تعمیر و نگهداری از مشاعات به مدیر ساختمان پرداخت کنند. براساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، “پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است.”
حتی اگر یکی از ساکنین از برخی از قسمت‌های مشترک استفاده نمی‌کنند، باز هم باید هزینه‌های مربوط به آن قسمت را بپردازند.
مثلا اعتراض طبقه همکف درباره اینکه با توجه به عدم استفاده از آسانسور، هزینه تعمیر آن از او هم مطالبه می‌شود، قابل پذیرش نیست؛ زیرا آسانسور نیز جزو قسمت‌های مشترک ساختمان است و هزینه‌های آن متوجه همه ساکنین است، حتی اگر هرگز از آن استفاده نکنند.
اگر مالکی هزینه‌های ساختمان را پرداخت نکرد، چه باید کرد؟
بر این اساس مطابق با ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها، در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک، باید به صورت زیر عمل کرد:
- ابتدا از طرف مدیر یا هیئت مدیران به وسیله اظهارنامه یا ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن، از مالک مطالبه می‌شود. اگر مالک یا استفاده کننده ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات، از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و… خودداری کنند.
- اگر مالک همچنان اقدام به تسویه حساب نکرد، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران، برای وصول وجه مورد نظر بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده، اجرائیه صادر خوهد کرد. البته مدیر و هیئت مدیران موظفند به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه، نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک اقدام کنند.
- اگر عدم ارائه خدمات مشترک موثر نبود، مدیر مجموعه می‌توانند به مراجعه قضایی شکایت کنند و دادگاه‌ها موظفند اینگونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می‌شود محروم کنند و او را تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه کنند.
هنگام انتقال سند، هزینه‌های قسمت های مشترک تسویه می‌شود ؟
بله. دفاتر اسناد رسمی طبق ماده ۱۲ قانون تملک آپارتمان‌ها، موظف هستند که در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و… گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه‌های مشاعات و مشترکات ساختمان را که به تأیید مدیر ساختمان رسیده باشد، از مالک قدیم دریافت و موارد لازم را در سند تنظیمی قید کنند.