قولنامه چیست ؟ | آشنایی با سند موقت یا قول نامه و هدف از تنظیم آن

از مهم ترین مسائلی حقوقی در خرید ملک تنظیم قولنامه یا سند موقت ملک است. اگر دوست دارید بدانید قولنامه دقیقاً چیست و چه نکات مهمی را هنگام تنظیم  آن باید رعایت کرد و انتقال سند چطور انجام می‌شود ، با تا انتهای این مقاله همراه باشید.

سند موقت یا قولنامه چیست؟

گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی (ملک و اتومبیل) را دارند ولی مقدمات لازم در حال حاضر وجود ندارد.

بطور مثال خریدار توانایی  پرداخت کل مبلغ را یک‌جا ندارد یا فروشنده نمی‌تواند ملک را سر موعد تحویل خریدار دهد. اما همچنان هر دو بر سر فروش مال توافق دارند. در نتیجه توافقات خود را روی کاغذی به نام قولنامه می‌نویسند.

با نوشتن قولنامه یعنی بین خریدار و فروشنده یک سری قول هایی رد و بدل شده و فروشنده نباید مال را به دیگری بفروشد، خریدار هم باید پول را تا مهلت تعیین شده پرداخت کند.

ابلته در مورد قولنامه چیست باید گفت که یک سند عادی است که یعنی اعتبار اسناد رسمی را ندارد. زیرا یک کاغذ است که به دست افراد عادی تنظیم شده و ماموران دولت در آن دخالتی نداشته‌اند.

به عبارت دیگر گمان نکنید قولنامه سند خانه شماست و می توانید با آن کار را تمام کنید. تا وقتی به دفتر اسناد رسمی مراجعه نکنید و سند دریافت نکنید مالک تام‌الاختیار خانه‌ای که خریده‌اید نیستید.

جزئیات تنظیم سند موقت یا قولنامه  ملک چیست ؟

اولین و مهم‌ترین بخش در قولنامه مشخصات خریدار، فروشنده و ملک مورد نظری است که قرار است معامله بر سر آن صورت بگیرد.

در این سند زمان آغاز و پایان معامله ذکر می‌گردد و طرفین، حق فسخی برای معامله در نظر می‌گیرند.

منظور از شرایط خاص شرایطی است که خریدار یا فروشنده بر طبق آن حق دارند از نظر حقوقی و قانونی معامله را بر هم بزنند. از این شرایط عدم مطابقت اصل ملک ادعایی از سوی فروشنده با جزئیات ثبت شده در سند است که در این صورت خریدار حق دارد معامله را فسخ کند. همچنین اگر خریدار مبلغ قرارداد را در موعدی مقرر نپردازد، فروشنده حق اعتراض و فسخ معامله را دارد.

معمولاً در قولنامه‌ها هزینه‌ای را به عنوان ضمانت اجرایی و یا خسارت در نظر گرفته می شود که در مواقع لازم از سوی هر کدام از طرفین معامله، به دیگری پرداخت می‌گردد. به این هزینه اصطلاحاً وجه التزام می‌گویند که پایبندی هر دو طرف به معامله را تضمین می‌کند.

نکات مهم در نوشتن قولنامه ؟

حال که قولنامه چیست پاسخ دادیم به نکات حقوق مهمی که در نوشتن و تنظیم آن باید رعایت کنیم می پردازیم. بسته به اینکه خریدار یا فروشنده هستید برای تنظیم یک قرارداد قولنامه‌ای مطمئن باید توصیه‌های متفاوتی را رعایت کنند:

 محکم کاری قولنامه

اگر هر یک از دو طرف معامله به قرارهای خود عمل نکند، طرف دیگر می‌تواند تقاضای «وجه التزام» کند.

در حالت دوم علاوه بر اینکه مبلغ تعیین می‌شود، کسی که تعهد خود را انجام نداده باید جریمه را بدهد، اما معامله به قوت خود باقی است و تعهد عقب افتاده را باید انجام دهد.

یا اینکه توافق می‌کنند در روز مشخصی در دفترخانه حضور پیدا کنند، اگر هر کدام از دو طرف نیامدند، به ازای هر روز تاخیر، مبلغی به عنوان خسارت تعیین می‌شود.

کسی که تقاضای وجه التزام می‌کند، باید خود به درستی تعهداتش را انجام داده باشد.

 تفاوت قولنامه و مبایعه نامه در چیست ؟

حال که با قولنامه چیست آشنا شدیم ، این سوال پیش می آید که قول نامه و مبایعه نامه چه تفاوتی با هم دارند ؟ مبایعه نامه یا بیع نامه، قرارداد خرید و فروش با یک‌سری شرایط است. در عمل، قولنامه و مبایعه نامه تفاوتی ندارند. آنچه که در عرف قولنامه نامیده می‌شود میان حقوق‌دانان به مبایعه‌نامه شهرت دارد.

عقل حکم می‌کند که قرارداد قولنامه را با احتیاط بیشتری منعقد کنید چون قولنامه با بیع‌نامه فرق می‌کند.

البته ممکن است شخصی که قولنامه‌ای را تنظیم کرده است بتواند با ارایه دلایل و مدارکی ثابت کند که آنچه واقع شده است بیع است.

خرید ملک قولنامه‌ ای چگونه است؟

حال که با قولنامه چیست آشنا شدیم بد نیست در مورد خرید ملک قول نامه ای هم صحب کنیم . معاملات بدون سند یا قولنامه‌ای معاملاتی هستند که مربوط به پیش خرید ملک هستند.

طبق قانون برای معامله هر نوع ملکی باید سند ملک موجود باشد. در مواقعی که ملکی پیش فروش می‌شود. به دلیل تمام نشدن ساخت آن ملک، سندی هم موجود نیست. در همچین شرایطی است که قولنامه تنظیم می‌شود.

اما تنظیم قولنامه در برخی موارد مشکلات حقوقی پیدا می‌کند. به همین دلیل توصیه می‌شود که تا حد امکان از قراردادهای قولنامه‌ای دوری شود و با در صورت لزوم حتما قرارداد نزد مشاور املاک دارای مجوز انجام شود.

برای مثال یکی از مشکلات شایعی که سلامت معاملات قولنامه‌ای را تهدید می‌کند، فروش یک ملک به بیش از یک نفر است. برای اجتناب از این دسته از مشکلات لازم است که به عنوان خریدار به موارد زیر توجه داشته باشید:

• در هنگام تنظیم قولنامه توجه داشته باشید که توابع، ملحقات و مشاعات ملک کاملاً دقیق در سند عنوان ‌شده باشد  برای مثال؛ آب، برق، گاز، انباری، پارکینگ
• توجه داشته باشید که مشخصات ملک با مشخصات آن در سند تطابق داشته باشد.
• بررسی کنید که ملک در وثیقه، رهن و یا توقیف نباشد. البته اگر قرارداد نزد مشاور املاک دارای مجوز نوشته شود، از این بابت خیالتان راحت خواهد بود.
• اگر ملک به فروشنده به ارث رسیده باشد، پیش از امضای قولنامه گواهی انحصار وراثت و برگه تصفیه ‌حساب مالیات را بررسی کنید تا بعدا درگیر مسائل و مشکلات انحصار ورثه نباشید.

بیشتر بخوانید :

• نکاتی که باید در مورد چک در مبایعه نامه بدانید
• تنظیم قرارداد و نکاتی که هنگام تنظیم قرارداد باید بدانیم