معامله ملک ورثه ای و موروثی از راه‌های خرید و فروش ملک است که بدلیل قیمت مناسب مورد توجه خریداران قرار می گیرد. با اینکه خرید و فروش این املاک از نظر قانونی مشکلی ندارد، اما این نوع معامله نکات مهمی دارد که اگر به آن توجه نشود، ممکن است ضرر و زیان زیادی به همراه داشته باشد.
معامله ملک ورثه ای یا موروثی قواعد و نکات خاص خودش را دارد که حتما قبل از هقد قرار داد باید آن ها را بدانید. اگر قصد خرید املاک موروثی را دارید، با ما تا آخر این مطلب همراه باشید.
ملک ورثه‌ای یا موروثی چیست؟
املاک موروثی ، املاکی است که بعد فوت صاحب آن ، مطابق با قوانین و مقررات، به وراث متوفی می رسد. در صورت وجود چند ورثه ، وراث نسبت به اموال فرد متوفی، مالکیت مشاع دارند.
مطابق با قانون انحصار وراثت، املاک متوفی به وراث منتقل می‌شود، مگر این که وصیت‌نامه رسمی تنظیم شده باشد و یا شرایط خاصی برای ملک تدوین شده باشد.
وراث معمولاً یا اموال به جای مانده از متوفی را بین خود تقسیم می‌کنند، یا اینکه اموال منقول به جای مانده از متوفی را فروخته و مبلغ حاصل از فروش را به نسبت سهم‌الارث بین خود تقسیم و از این طریق مالکیت مشاع بین خود را پایان می‌دهند.
مراحل معامله ملک ورثه ای
1-مشخص بودن صاحب ملک
حتما دقت کنید که ملک به نام شخص فوت‌شده باشد. برای اطلاع از این مورد کافیست به سند آن ملک توجه کنید تا این مسئله برای شما روشن شود. اگر مطمئن نشوید که ملک به نام متوفی است و سپس اقدام به خرید آن کنید، ممکن است سرتان کلاه برود.
2-گواهی انحصار وراثت
مهم‌ترین مدرک برای معامله املاک ورثه ای ، گواهی انحصار وراثت است. طبق این گواهی مشخص می‌شود که شما با چه افرادی در معامله ملک طرف هستید.
بهتر است برای جلوگیری از بروز هرگونه مشکلی در خرید املاک ورثه ای ، علاوه بر رویت گواهی انحصار وراثت، شناسنامه متوفی را بررسی کنید و یا با استعلام از اداره ثبت احوال، احتمال وجود ورثه دیگر را بررسی کنید.
3-وراث صغیر در معامله ملک ورثه ای
قبل از معامله حتماً اسناد هویت فروشندگان شامل شناسنامه و کارت ملی را رویت و سال تولد وراث را بررسی کنید!
اگر در بین وراث افراد کمتر از ١۵ سال وجود داشته باشند، بر اساس قانون این اشخاص می توانند در اموال خود تصرفی داشته باشند و حق معامله آنان به دست قیم آن‌ها خواهد بود. یعنی برای معامله ملک ورثه ای ، با قیم آنان معامله کنید.
در این موارد، قیم مجاز به فروش سهم‌الارث ورثه صغیر نمی‌باشد و باید ابتدا مجوز فروش ملک صغیر را از دادسرا درخواست کند. دادستان صلاح صغیر را بررسی کرده و در صورت احراز این امر، مجوز مربوطه را صادر می‌کند. بنابراین خریدار می‌باید یس از احراز هویت قیم علاوه بر قیم‌نامه، مجوز واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر اذن فروش ملک صغیر را نیز مطالبه و بررسی کند.
4-بررسی وصیت‌نامه متوفی
حتما قبل از معامله بررسی کنید که آیا متوفی وصیت‌نامه‌ای درمورد ملک دارد یا خیر. بر اساس قانون هر شخصی می‌تواند بخشی از اموال خود را پس از فوتش به فرد دیگری واگذار کند. پس اگر قسمتی از ملک به فردی واگذار شده باشد، در هنگام معامله ملک ورثه ای حتما باید حضور داشته باشد و اگر شما از این مسئله بی‌اطلاع باشید، برایتان دردسرساز خواهد شد.
5-بررسی وکالت‌نامه
در صورتی که یکی از وراث از سوی سایر وراثی وکالت‌نامه رسمی برای فروش ارائه نماید، یا اینکه وراث در خارج از کشور باشند و به شخصی برای فروش وکالت داده باشند، ضرورت دارد که به موارد زیر دقت کنید:
- وکلا باید وکالت‌نامه رسمی و معتبر داشته باشند. دست‌نوشته یا تعیین وکیل به صورت تلفنی و شفاهی به هیچ عنوان قابل پذیرش نیست.
- وکالت‌نامه حتما باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و کاملا قانونی باشد.
- وراثی که در کشور حضور ندارند، باید وکالت‌نامه وکیل خود را در یکی از کنسول‌گری‌های خارج از ایران تنظیم کنند.
- برای انجام معاملات، اختیارات وکیل را بررسی کنید. وکیل باید دو اجازه از سوی ورثه داشته باشد، یکی اجازه فروش و دیگری اجازه دریافت پول ملک معامله شده. در صورتی که این دو اجازه را بررسی نکنید، ممکن است وارث بعد از مدتی مدعی شوند که در وکالت‌نامه اجازه دریافت پول را به وکیل خود نداده و دوباره پول را از شما طلب کنند.
6-موافقت همه وراث در معامله ملک ورثه ای
از نکات مهم معامله ملک این است که هنگام نوشتن مبایعه‌نامه، حتما باید همه وراث یا وکلای آن‌ها حاضر باشند و مبایعه‌نامه را امضا کنند. در صورتی که یکی از آن‌ها حاضر به همکاری نباشد، شما نمی‌توانید معامله را انجام دهید.
7-پرداخت مبلغ معامله به همه وراث
نحوه پرداخت مبلغ معامله در هنگام خرید و فروش املاک ورثه ای بسیار اهمیت دارد. هنگام پرداخت، باید سهم هریک از وراث کاملا پرداخت شود. در ضمن حتما بررسی کنید که این ملک در وصیت‌نامه متوفی به فرد دیگری بخشیده نشده باشد.
معمولا خریدار همه مبلغ معامله را به یکی از وراث می‌دهد تا بین سایر ورثه تقسیم کند. اما این کار اشتباه است و لازم است خریدار سهم هریک از وراث را تک به تک به آن‌ها پرداخت کند تا بعدا کسی مدعی عدم دریافت حقش نشود.
8-نگهداری مدارک و مستندات مهم
به منظور پیشگیری از مشکلات احتمالی در معامله ملک ورثه ای ، توصیه می‌شود که در مبایعه‌نامه تنظیم شده بین وراث و خریدار، شماره و مشخصات و مرجع صدور تمامی مدارک و مستندات اعم از شماره سریال سند مالکیت ملک مورد معامله، گواهی حصر وراثت، مفاصا حساب مالیات بر ارث، قیم‌نامه، وکالت‌نامه، وصیت‌نامه، پایانکار شهرداری، مجوز صادره از واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر تجویز فروش ملک صغیر و غیره درج شوند.
قوانین مزایده ملک ورثه‌ای
پیش از اجرای مزایده، ملک به وسیله کارشناس دادگستری ارزیابی شده و سپس مبلغ تعیین شده، به عنوان مبلغ ابتدایی مشخص می‌شود. در مزایده ملک موروثی حتما به نکات زیر توجه کنید:
- به غیر از هزینه آگهی، هزینه دیگری برای وراث وجود ندارد.
- در صورتی که یکی از وراث بخواهد ملک موروثی مزایده شده را از بقیه وراث بخرد، این کار فقط با داشتن مجوز دادگاه امکان‌پذیر است.
- برنده مزایده فردی است که بیشترین قیمت را پیشنهاد داده است و در این مورد هیچ استثنایی وجود ندارد.
نکات حقوقی مهم قبل از معامله ملک ورثه‌ای
- قتل غیرعمد مانع از توارث نیست. فقط قتل عمد است که مانع از به ارث بردن قاتل از مقتول می‌شود.
- هیچ‌یک از وراث نمی‌توانند سهم‌الارث سایر ورثه را بدون اجازه بفروشند. فروش سهم‌الارث سایر ورثه بدون اجازه سایر وراث، مصداق بزه انتقال مال غیر است و باطل است.
- دادگاه حقوقی، صلاحیت رسیدگی به تقاضای افراز املاک مشاع موضوع ارث را داراست.
- اگر به نحوه ابلاغ برگ مالیات بر ارث و اجرای آن، اعتراضی دارید، قبل از دیوان عدالت اداری، ابتدا باید در هیئت حل اختلاف مالیاتی بررسی و رسیدگی شود.
- اگر متوفی دیونی همچون مهریه داشته باشد، مبلغ این دیون ابتدا از اموال او کسر شده و سپس مالیات بقیه اموال تعیین می‌شود.
بیشتر بخوانید :