امروزه با افزایش جمعیت و شهرنشینی اکثر ما رو به آپارتمان نشینی آورده ایم . اما با زندگی در آپارتمان با مشکل مدیریت ساختمان روبرو هستیم. در آپارتمان ها و مجتمع هایی که تعداد افراد ساکن زیاد است معمولا به شخ یا اشخاصی برای مدیریت و حل مشکلات ساختمان نیاز است. به این اشخاص اصطلاحا مدیر ساختمان گفه می شود. اما با افزایش قیمت ملک و فزایش افراد مستاجر این سوال پیش می آید که آیا مستاجر میتواند مدیر ساختمان شود یا نه ؟ اگر شما هم به این موضوع علاقه مند هستید با ما تا آخر این مقاله همراه باشید.
برای پاسخ به سوال آیا مستاجر میتواند مدیر ساختمان باشد ؟ ابتدا باید با قوانین و آیین نامه تملک آپارتمان ها آشنا شویم .
قوانین انتخاب مدیر ساختمان
برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد انتخاب مدیر ساختمان می توانیم به قانون تمک آپارتمان ها مصوب 16 اسفند 1343 رجوع کنیم. این قانون همچنین در سال ۱۳۷۶ مورد بازنگری و اصلاح قرار گرفت.
ماده 7 این قانون بیان می کند :
« در اولین جلسه مجمع عمومی، ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی از خارج انتخاب می شود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود.»
با توجه به متن این ماده نمی توان گفت منظور از ” اشخاصی از خارج ” چه کسانی می باشد. آیا منظور قانونگذار اشخاصی به غیر از مالکین است یا اشخاصی که خارج از ساختمان می باشند؟ برای فهم بهتر این ماده بهتر است تا با برخی اختیارات مدیر ساختمان آشنا شویم.
اختیارات و وظایف مدیر ساختمان
طبق قانون تملک آپارتمان ها برخی از اختیارات مدیر ساختمان به شرح زیر اند:
فصل دوم : اختیارت و وظایف مدیر یا مدیران
ماده 14– مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می‌باشند.
ماده 15-اصلاحی مصوب 28/10/1353، تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران دو سال است. ولی مجمع عمومی میتواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.
ماده17 – انتخاب با اکثریت آرا معتبر است .
ماده 19– مدیر ، امین شرکا بوده و نمی‌توانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب نمایند.
ماده 20 – این اشخاص مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند. سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده 4 قانون به وسیله مدیر، تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.
ماده 21– مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.
ماده 22- در کلیه ساختمان‌های مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها که بیش از 10 آپارتمان داشته باشد، مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگهداری و همچنین تنظیف قسمت‌های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام نمایند. ”
با توجه به مواد این آیین نامه ابتدا باید به این سوال پاسخ داد که آیا مستاجری که خواهان سمت مدیریت است می تواند چنین وظایفی را انجام دهد؟
علل انتخاب مدیر ساختمان از بین مالکین
- مالک مدت بیشتری ساکن آپارتمان می باشد.
- مالک آپارتمان از تمامی شرایط و مشکلات ساختمان به دلیل خرید یا ساخت آن آگاه است.
- مالکین آپارتمان با تمامی مستاجرین آشنا هستند.
- مالکین نسبت به هزینه های مشترک آگاهی بیشتری دارند.
آیا مستاجر میتواند مدیر ساختمان باشد ؟
حال که آیین نامه تملک آپارتمان ها آشنا شدیم و می توانیم به سوال آیا مستاجر میتواند مدیر ساختمان باشد ؟ پاسخ دهیم.
اگر در مجمع عمومی مالکین توافقی برای انتخاب مستاجر به عنوان مدیر صورت بگیرد مطابق ماده 7 مانعی ندارد و مالکین با این انتخاب عملی غیرقانونی انجام نداده اند. ولی عرف در بیشتر موارد یکی از مالکین را به این سمت منصوب می کند.
طبق ماده 15 این آیین نامه که به مدت زمان مدیریت مدیر ساختمان اشاره کرده است. اما مدت زمان معمول قرارداد اجاره یک سال است. در این مواقع که مستاجر برای یکسال در آپارتمان ساکن است نمی توان او را بعنوان مدیر ساختمان انتخاب کرد.
اما برخی از مستاجرین ، آپارتمان را چندساله اجاره می کنند و برخی حتی بیشتر از مالکین در ساختمان ساکن هستند. به همین دلیل انتخاب یک مدیر از بین ساکنین می تواند در برخی موارد بهترین گزینه باشد زیرا با مسائل و مشکلات ساختمان بیشتر از مالکین آشنا هستند. بسیاری از مواردی که در ساختمان بوجود می آید گاها مالکین از آن بی اطلاع می باشند.
از طرف دیگر عرف که توسط مالکین ایجاد شده است بصورت عادت در ساختمان ها تکرار می شود و مدیر ساختمان را از بین مالکین تعیین می کند. اما این عرف مانعی برای اینکه مستاجر بتواند مدیر ساختمان شود نمی باشد.
برای نتیجه گیری در موضوع آیا مستاجر می توان مدیر ساختمان باشد باید به قوانین مراجعه کنیم. طبق قوانین تملک آپاتمان ها دیدیم منعی برای مدیریت مستاجر محسوب ندارد اما با این حال در بسیاری از ساختمان ها عرف بر انتخاب مدیر از بین مالکین است.
اما در انتخاب مدیر ساختمان، مجمع عمومی مالکین تصمیم گیرنده می باشند و آنان می توانند با توافق هر شخصی را به عنوان مدیر ساختمان منصوب کنند.
منبع : هومتیک