هر قراردادی قانونی، منشا تکلیف برای طرفین قرارداد است، اما رعایت حقوق که در اثر عقد به وجود آمده اند منوط به بقا اعتبار آن قرارداد است. پس در صورتی که هر کدام این حقوق و تکالیف رعایت نشود، الزامات تابع آن قرارداد نیز از بین خواهد رفت. فسخ قرارداد اجاره از پرکاربردترین قراردادهای جامعه امروزه بوده و منشا بروز اختلافات و طرح دعاوی متعددی است. اگر شما هم به این موضوع علاقه مند هستید پس با ما تا انتهای این مقاله همراه باشید.
آیا فسخ قرارداد اجاره امکان پذیر است؟
بر اساس این قرارداد اجاره، سند ملک به نام مستاجر نیست ، اما این مستاجر است که از ملک تا مدت معینی استفاده می کند. به طور کلی اجره نامه از جمله قراردادهای رایج ولی در عین حال پیچیده ای است که هم برای مالک و هم برای مستاجر مشکلاتی را ایجاد می کند .
عقد لازم قراردادی است که پس از امضای آن، طرفین نمی‌توانند آن را فسخ کنند. مگر آن که خیاراتی در آن ذکر شده باشد. منظور از ذکر خیارات در اجاره نامه، نوشتن شرایطی برای فسخ قرار داد است. در ادامه شرایط فسخ آن را توضیح می‌دهیم.
شرایط فسخ قرارداد اجاره
به طور کلی در ۳ حالت می‌توان اجاره نامه را فسخ کرد.
- زمانی که خیاراتی (شرایطی) در اجاره نامه برای فسخ قرار داد عنوان شده است
- رضایت طرفین برای فسخ قرارداد
- عدم پرداخت کرایه خانه توسط مستاجر
هر یک موارد بالا نکات مهمی دارند که در ادامه به آن ها می پردازیم :
فسخ قراداد با استفاده از خیارات
اگر شرایطی برای فسخ قرارداد اجاره ذکر شود، مالک می‌تواند با استناد به آن شرایط، قرارداد را فسخ کند. مثلا اگر در اجاره نامه ذکر شود:
«در صورتی که شارژ ساختمان ۲ ماه متوالی پرداخت نگردد، موجر می‌تواند قرارداد را یک طرفه فسخ کند».
در این شرایط اگر مستاجر ۲ ماه متوالی شارژ ساختمان را پرداخت نکرد، موجر می‌تواند قرارداد را یک طرفه فسخ کند.
نکته مهم: با نوشتن این عبارت: «اسقاط کافه خیارات» در قرارداد، حق استفاده از خیارات مختلف از طرفین قرارداد سلب می‌شود. یعنی امکان فسخ قرارداد از بین می‌رود. اما باز هم امکان استناد به خیار تدلیس فراهم است.
تدلیس در لغت به معنای فریبکاری است. مثلا ملکی خریداری شده که مشکل اساسی دارد اما فروشنده ما را از آن آگاه نکرده است. در این معامله تدلیس اتفاق افتاده و تحت هر شرایطی امکان استفاده از خیار تدلیس برای ما فراهم است.
بر هم زدن توافقی
یکی از مواردی که به واسطه آن می توان قراردادی را منحل کرد ، اقاله یا تفاسخ است . در صورتی که مالک و مستاجر هر دو با هم به توافق برسند؛ می توانند اجاره نامه را فسخ کنند. در این خصوص بهتر است ابتدا نکته بپردازیم :
متن جدید بند ۱۴ از ماده ۶ اجاره نامه:
«چنانچه موجر یا مستاجر قبل از انقضای قرارداد بخواهند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نمایند، در صورت وجود حق فسخ برای هر یک از طرفین از طریق اظهار نامه رسمی به طرف مقابل با ذکر دلیل اعلام فسخ به عمل می‌آید. معذلک فسخ کدرهگیری منوط به تنفیذ فسخ از طریق مراجع قضایی خواهد بود. چنانچه طرفین بخواهند نسبت به اقاله قرارداد اقدام نمایند، با اطلاع طرف متقاضی به طرف دیگر یک ماه قبل از تنظیم صورتجلسه اقاله و پرداخت اجاره یک ماه از کل اجاره از سوی متقاضی به عنوان ضرر و زیان وارده، امکان اقاله قرارداد فراهم است. بدیهی است کد رهگیری از طریق اقرار نامه معاملین به انحلال قرارداد، اقاله خواهد شد.»
در این بند از اجاره نامه به ۲ موضوع اشاره شده است:
- حالتی که یکی از طرفین قرارداد (موجر یا مستاجر) دارای حق فسخ هستند
- حالتی که فسخ اجاره نامه با رضایت طرفین انجام می‌شود
حالت اول همان موردی است که بالاتر با عنوان فسخ خیارات توضیح دادیم. یعنی شرطی در اجاره نامه ذکر شده و آن شرط انجام نشده و می‌توان برای فسخ اجاره نامه اقدام کرد.
در حالت دوم یکی از طرفین درخواست فسخ اجاره نامه را دارد و طرف دیگر با آن موافقت می‌کند. توجه به این نکته ضروری است که به خاطر ماهیت اجاره نامه که یک عقد لازم است، وقتی امکان استفاده از خیار برای فسخ وجود ندارد، باید دو طرف قرار داد نسبت به فسخ اجاره نامه رضایت داشته باشند.
فسخ در صورت عدم پرداخت اجاره بها
یکی از شرایط فسخ اجاره نامه عدم پراداخت اجاره بها است و برای پیگیری راحت تر قانونی این مسئله، بهترین راه این ذکر آن در قرارداد اجاره است. البته باید تعداد ماه‌های مورد نظر در متن اجاره نامه ذکر شود. در این صورت اگر مستاجر مثلا ۳ ماه اجاره بها را پرداخت نکند، موجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف مراحل دریافت حکم تخلیه را به راحتی پیگیری کند.
اما در صورتی که چنین بندی در اجاره نامه نوشته نشده باشد، باید به ترتیب زیر عمل کرد:
- مراجعه به دادگاه جهت دریافت اجاره‌های پرداخت نشده (دریافت ضرر و زیان)
- دریافت ضرر و زیان مورد نظر
- دریافت حکم تخلیه ملک
بیشتر بخوانید :