امروزه به دلایل مختلف از جمله افزایش جمعیت و شرایط اقتصادی جامعه، اکثر افراد قادر به خرید خانه نیستند و اجاره‌نشین هستند. در این بخش به این سؤال پاسخ‌خواهیم داد که مهم‌ترین و اساسی‌ترین حقوق و مسئولیت‌های موجر و مستأجر چه هستند؟ مسئولیت‌هایی که با رعایت آن‌ها می‌توان تا حدی از مشکلاتی که درآینده ممکن است پیش بیاید، پیشگیری کرد.
در ابتدا با اصطلاحات زیر آشنا خواهیم شد.
اجاره چیست؟
اجاره قراردادی است که طبق آن موجر (مالک) خانه را به مستأجر طبق شرایط و ضوابط مشخص، برای مدت‌زمان معین اجاره داده و در ازای واگذاری ملک خود مبلغی را به‌عنوان اجاره‌بها و یا (رهن) از مستأجر دریافت می‌کند.
اگر مستأجر در زمان مقرر اجاره بهای خود را نپردازد، موجر (مالک) می تواند طبق قانون برای دریافت اجاره بهای خود اقدام نماید.
مسئولیت‌های مستأجر
پرداخت اجاره‌بها
از مسئولیت‌های مهم مستأجر پرداخت اجاره‌بها است. در صورت پرداخت به موقع اجاره بها مشکلی از قبیل تخلیه اجباری و پرداخت حق فسخ برای مستاجر مشکلی اینجاد نمی کند.
در بسیاری از قراردادها، عدم پرداخت اجاره توسط مستأجر منجر به پرداخت حق فسخ‌شده که طبق قانون موجر می‌تواند ملک را به‌صورت یک‌طرفه تخلیه کند.
تخلیه مکان مورد اجاره در پایان قرارداد
مستأجر می‌بایست در زمان تعیین‌شده، طبق قانون، ملک مورد اجاره را تخلیه کند.
در زمان تخلیه و تحویل ملک، بهتر است موجر (مالک) و یک شخص سوم که معمولاً مشاور املاک است حضورداشته باشند. در این زمان می‌بایست لیستی از تمامی امکانات ساختمان و تعمیرات و کارهایی که انجام داده‌اید را تهیه و رسید تأیید آن به امضای جمع حاضر برسد.
انجام تعمیرات جزئی
در صورتی که ملک دچار خسارات جزئی شده باشد، مستأجر موظف است این تعمیرات جزئی، مانند را انجام و سپس ملک را تحویل دهد.
پرداخت بهای آب، برق، گاز، تلفن و حق شارژ
تمامی قبوض آب، برق، تلفن و حق شارژ خود باید توسط مستأجر طبق تاریخ تحویل و تخلیه ملک پرداخت شود.
اجازه انجام تعمیرات اساسی توسط موجر
اگر ملک مورد اجاره به تعمیرات کلی و اساسی نیاز پیدا کرد، انجام این تعمیرات بر عهده موجر خواهد بود و طبق قانون و عرف مستأجر نمی‌تواند مانع اجرای این تعمیرات از سوی موجر شود.
جلوگیری از ورود خسارت به محل
در زمان قرا داد مستاجر نباید خساراتی به ملک وارد کند. و در صورت بروز هرگونه خسارت، خود او باید خسارات وارده را جبران کند.
عدم‌تغییر شکل و حالت خانه
مستأجر به‌هیچ‌عنوان نمی‌تواند شکل و حالت خانه را بدون رضایت و هماهنگی موجر (مالک) تغییر دهد.
حقوق مستأجر
- مستأجر می‌تواند از انباری و پارکینگ ملک استفاده کند، مگر اینکه در قرارداد اجاره خلاف این توافق و ثبت گردد .
- اگر مستأجر پول پیش به موجر داده، هنگام تخلیه ملک ، موجر موظف است پول پیش ملک را به مستجر پس دهد.
- مستأجر می‌تواند ملک مورد اجاره خود را به شخص دیگری واگذار نماید. مگر اینکه در قرارداد برخلاف آن توافق کرده باشند.
- مستأجر باید در هنگام تحویل ملک و یا تخلیه آن لیستی از امکانات خانه را تهیه و طی صورت‌جلسه‌ای به امضای موجر و مشاور املاک برساند.
- طبق عرف مالک باید مبلغی از رهن را پیش از تخلیه کامل به مستأجر پرداخت کند تا او بتواند ملک جدیدی را برای خود تهیه کند.
- قبل از عقد قرارداد مستاجر باید در مواردی از قبیل (نگهداری حیوانات خانگی، سکونت صاحب‌خانه در ساختمان، نوع کاربری ملک، تعداد نفرات، مجرد یا متأهل بودن، اجازه نصب آنتن ماهواره، نحوه پرداخت اجاره‌بها، و غیره) با مالک (موجر) به توافق برسد و آن ها را به قرارداد اضافه و به امضای طرفین و مشاور املاک برسانید.
مسئولیت‌های موجر
- پس از عقد قرارداد، موجر باید در زمان تعیین شده مورد اجاره (خانه، آپارتمان و یا مغازه) را تحویل مستأجر دهد و اگر در تحویل ملک خودداری کند، مستأجر می تواند از طریق قانون اقدام کند.
- موجر موظف است پول پیش مستأجر را دز زمان تخلیه تحویل مستأجر دهد . البته طبق عرف موجر باید بخشی از پول پیش را قبل از تخلیه تحویل مستأجر دهد تا بتواند ملک دیگری را برای خود پیدا کند.
- انجام تعمیرات کلی و اساسی ساختمان بر عهده موجر خواهد بود. مالک در زمان تحویل و یا تخلیه ملک کلیه تعمیرات اساسی ازجمله (موتورخانه، سیستم گرمایشی و سرمایشی، آسانسور، ایزوگام پشت‌بام، سیستم فاضلاب، و دیگر تعمیرات کلی) را تقبل و در اسرع وقت انجام دهد.
حقوق موجر
دریافت اجاره‌بها
طبق قرارداد در زمان تعیین‌شده، موجر می‌تواند اجاره‌بهای خود را از مستأجر دریافت کند.
اگر مستأجر در پرداخت اجاره‌بها کوتاهی کند، موجر می‌تواند طبق قانون و بندهای مندرج در قرارداد اقدام کند. برای جلو گیری از بروز چنین مشکلی ، بهتر است هنگام عقد قرارداد شرایطی را برای دیرکرد اجاره‌بها توسط مستأجر در نظر بگیرید.
حق درخواست تخلیه در پایان قرارداد
طبق قانون موجر می‌تواند درخواست تخلیه ملک را در زمان مقرر داشته باشد
مراجعه به ملک برای انجام تعمیرات
از دیگر حقوق موجر این است که او می‌تواند برای انجام تعمیرات به محل مورد اجاره مراجعه و تعمیرات کلی و موردنظر خود را انجام دهد. مستأجر نمی‌تواند در چنین مواردی مانع حضور مالک در محل موردنظر شود.
شرایط فسخ قرارداد توسط موجر و مستأجر
در سه صورت قرارداد می‌تواند توسط مالک و مستأجر فسخ شود :
- نوافق مستأجر و موجر بر سر فسخ قرارداد.
- در صورت ایجاد خسارت توسط مستأجر یا یا تبدیل ملک به محلی برای انجام اعمال خلاف قانون، موجر می‌تواند درخواست تخلیه ملک را به قانون ارجاع دهد.
- اگر مستأجر به هر دلایلی مایل به فسخ قرارداد باشد، طبق قانون می‌بایست یک ماه قبل از برهم زدن اجاره به مالک اطلاع دهد.