در خرید ملک و زمین، خیلی از افراد نمی دانند که در هنگام خرید و فروش ملک باید به چه موارد توجه کنند. این ندانستن ها در معاملات املاک ، موجب بروز مشکلاتی مانند عدم تعهد طرفین به قرار داد و… گاها افراد را به دردسرهای حقوقی می اندازد. برای همین بعضی از افراد به شخص کاربلد دیگر یا یک وکیل ، وکالت می دهند که معامله را بجای آن ها انجام دهند از بروز خیلی از این موارد جلوگیری کنند. معامله وکیل مزایای و معایب دارد که در این مقاله با ما همراه باشید تا شما را با نکات مهم در معامله با وکیل مالک آشنا کنیم.
معامله با وکیل مالک
پروسه خرید زمین و مسکن گاه آن قدر پیچیده می‌شوند که بسیاری از مردم نمی‌دانند در این مواقع چگونه باید عمل کنند. پس قراردادی را امضا می کنند که نمی دانند شامل چه مواردی است. روزانه با افرادی رو به رو می شویم که در تله گرفتار شده اند آن هم به دلیل امضای قراردادی که آگاهی کاملی از عواقب آن ندارند و فقط با دانستن چند مفاد حقوقی یا با همراهی یک فرد آگاه و یا وکیل معاملات املاک، می توانستند از به وجود آمدن آن جلوگیری کنند. و جلوی بسیاری از ضرر و زیان ها را در همان ابتدای امر بگیرند.
معامله با وکیل مالک مانند معاملات دیگر مزایا و معایبی دارد. دو طرف معامله زمانی تصمیم به انجام این کار می گیرند که می خواهند معامله ای راحت و بی درد سر و به دور از هر گونه هزینه ی اضافی انجام دهند؛ گاهی هم عدم دخالت در معامله دلیلی است تا معامله به صورت وکالتی صورت پذیرد.
دلایل معامله با وکیل مالک
زمانی از یک وکیل در معاملات ملکی استفاده می شود معمولا به دلایل زیر است:
- سند ملک مفقود شده باشد یا در رهن بانک باشد.
- به دلیل نوساز بودن ملک، هنوز سند تفکیکی آن صادر نشده باشد.
- فروشنده خود را از پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک برهاند.
- هزینه بر بودن انتقال سند
- عجله خریدار یا فروشنده برای خرید و فروش ملک
معایب معامله با وکیل مالک
خرید و فروش با وکالت نامه معایبی دارد که ادامه به شرح آن می پردازیم:
- در معاملاتی که با وکالت نامه انجام می شود، زمانی که موضوع عقد قرارداد از بین برود، قرارداد منحل شده و وکالت بی اثر می گردد. به طور مثال، اگر خریدار ماشینی را با وکالت نامه خریداری کند، اگر ماشین به سرقت برود، وکالت نامه نیز باطل شده و از بین می رود.
- زمانی که وکالت نامه ای تنظیم شود، زمان اعتبار آن نیز قید می شود؛ زمانی که مدت وکالت تمام شود و خریدار نتواند نسبت به نقل و انتقال آن اقدامی انجام دهد، به دلیل تمام شدن زمان وکالت، قرارداد وکالت فسخ شده و خریدار حقی در موضوع خریداری شده نخواهد داشت.
- داشتن وکالت نامه حتی از نوع بلاعزل نمی تواند مانعی باشد از اقدام فروشنده برای فروختن ملک مورد نظر؛ پس فروشنده در هر زمانی می تواند ملک را به شخص یا اشخاص دیگر بفروشد.
- اگر پس از عقد وکالت، هر کدام از طرفین معامله سفیه یا مجنون شده و یا فوت گردد؛ وکالت نامه باطل شده و بی اثر می شود. زمانی که فروشنده فوت شود ملک به وراث او می رسد و اگر خریدار فوت گردد وارثین او نمی توانند با وکالت نامه صاحب ملک شوند؛ مگر اینکه مبایعه نامه ای کتبی بین خریدار و فروشنده باشد.
توصیه کلی این است که حتی‌الامکان با وکیل مالک معامله انجام ندهید و به غیر از موارد استثنایی سعی کنید با شخص مالک قرارداد را امضا کنید؛ با این حال اگر به هر دلیلی مجبور شدید با وکیل فروشنده قرارداد امضا کنید ، چند نکته را در نظر داشته باشید تا با دانستن برخی از آن ها هم می توانید از بروز مشکلاتی در آینده جلوگیری کنید:
1- بررسی صحت وکالت نامه و مدارک فروشنده
اولین فدم در معامله با وکیل مالک، چک کردن صحت وکالت نامه و مدارک شناسایی وکیل است. اگر به جای هریک از طرفین معامله شخص دیگری به عنوان وکیل یا قیم ، قولنامه را امضا میکند باید اطلاعات فروشنده و مالک اصلی با مدارک صاحب سند نیز مطابقت داده شود. نکته مهم دیگر ممنوع المعامله نبودن طرفین معامله است.
از دیگر نکات مهم قبل از انجام معاملات ملکی اطلاع از محجور بودن افراد به دلایلی مانند کهولت سن یا بیماری است چرا که از نظر قانونی معامله با این افراد باطل است. به منظور بررسی این موضوع میتوانید از اداره سرپرستی محجوران پیگیری و استعلام نمایید.
2- بررسی وضعیت سند ملک
قدم بعدی اطلاع کامل از شرایط ملک و وضعیت سند مورد معامله است . به منظور انجام معاملات املاک مطمئن بهتراست که در زمان تنظیم قرارداد علاوه بر بررسی و شناسایی اشخاص حقیقی و حقوقی، حتما وضعیت مورد معامله از نظر ثبت در دفتر اسناد ، مشاعات ساختمان ، توابع و ملحقات ،وثیقه ای و توقیفی بودن، مشخص شود.
اسناد ملکی دارای اقسام متفاوت با قوانین ثبتی مختص به خود هستند . لذا خریدار یا مستاجر پیش از عقد قرارداد باید از نوع و وضعیت سند آگاه شود. اگر نکته مبهمی در مورد وضعیت سند مالکیت مشاهده شود در این گونه موارد رودربایستی نکنید و تمامی مواردی که حاکی بر بی شک و شبهه بودن ملک مورد نظر است را از شخص فروشنده طلب کنید.
3-مطابقت ملک با وضعیت موجود آن
در معامله با وکیل مالک حتما لازم است قبل از معامله ، ملک مورد نظر را به صورت دقیق مشاهده کرده و تمامی جوانب آن را از حیث خرابی ، عیوب و نقوص در نظر بگیرید. اگر در ساختمان نقصی وجود داشته باشد، حتی در صورت اطلاع دو طرف معامله ، سعی کنید حتما مشخصات دقیق آن در متن قولنامه درج شود.
4-معاملات املاک ورثه ای و معامله با وکیل مالک
در معامله املاک ورثه ای باید مشخصات دقیق تمام ورثه یا موکلین آنها با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت تطبیق دهید. معامله اینگونه املاک جز با حضور و موافقت تمامی وراث امکان پذیر نبوده و در صورت مخالفت حتی یک نفر، معامله به زمانی پس از پیگیرهای قانونی جهت تعیین سهم هر یک از ورثه موکول می شود.
5-عدم پرداخت یکجای کل مبلغ معامله
در معامله با وکیل مالک به فروشندگان توصیه میشود ، اگر کل مبلغ معامله را قبل از تحویل ملک دریافت نکرده اند ، باقیمانده پول را از نظر مقدار و زمان دقیق پرداخت با شرطی مبنی بر فسخ یک طرفه قرارداد بدون مراجعه به دادگاه ( در صورت عدم محقق شدن آن ) در قرارداد درج نمایند تا خریدار یا مستاجر هم به شکل متقابل مکلف به پرداخت مبلغ باقیمانده در موعد مقرر شود.
6- تعیین شرط فسخ در معامله با وکیل مالک
از آنجا که امکان بروز بسیاری از اختلافات آتی در معاملات املاک وجود دارد ، بهتر است جهت پیشگیری از دردسرهای بعدی ، شرایطی بر فسخ را برای هرکدام از آنها تعیین و به شکل کتبی در قولنامه وارد شود.
7- تنظیم و ثبت سند
از دیگر نکات مهم معاملات املاک به منظور آنکه نه خریدار و نه فروشنده دچار دعاوی حقوقی و ثبتی نشوند ، لازم هست که هر نوع تنظیم سند یا انتقال آن در دفتر اسناد رسمی و سامانه ثبت اسناد و املاک کشور صورت پذیرد.در معاملات املاک استیجاری اگر قولنامه توسط مشاورین املاک تنظیم میشود ، حتما بر دریافت کد رهگیری در زمان تنظیم قرارداد معاملات املاک تاکید شود.با توجه به اینکه قولنامه ها از نوع سند مالکیت عادی هستند ، تنظیم مواد مندرج درآن برای هر دو طرف قرارداد دارای حساسیت بیشتری نسبت به اسناد رسمی است.
بیشتر بخوانید :