اگر مستاجر دارای حق کسب و پیشه اقدام به تغییر شغل کند، مالک می تواند نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید؛ اما در صورت مخالفت مالک با تغییر شغل، آیا این امکان وجود دارد که دادخواست الزام مالک به تجویز تغییر شغل طرح شود؟ با ما تا انتهای این مقاله همراه باشید تا درباره دعوی تجویز تغییر شغل بیشتر صحبت کنیم.
دعوی تجویز تغییر شغل
طبق ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، موجر حق درخواست فسخ اجاره و تخلیه ملک را دارد، که در بند ۷ آن، چنین مقرر شده است:
در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شود و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
ممکن است شغل جدید از لحاظ ضرری وارده به بنا نسبت به شغل سابق مضرتر باشد. تغییر شغل به نوعی تعدی و تفریط نیز محسوب شود. در این صورت مالک می‌تواند نسبت به طرح دعوی تجویز تغییر شغل و تخلیه با شرایط مقرر اقدام کند؛ اما قانون‌گذار به دلیل اهمیت موضوع، تغییر شغل را در یک بند مستقل و مجزی بیان کرده است.
طبق بند ۷ اگر مستأجر اقدام به تأسیس و انجام شغلی غیر مشابه شغل مندرج در اجاره‌نامه یا توافق شده در عین مستأجره نماید مالک حق خواهد داشت نسبت به طرح دعوی تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه اقدام نماید؛ اما مسلم است که هر تغییر شغلی نمی‌تواند موجبات تخلیه را فراهم کند مگر دارای شرایطی باشد، که در این مجال به بررسی این شرایط می‌پردازیم.
آیا تغییر شغل مستأجر بدون رضایت مالک ممکن است ؟
در صورت مخالفت مالک با تغییر شغل، آیا این امکان وجود دارد که دادخواست الزام مالک به تجویز تغییر شغل طرح شود؟ در این خصوص دو نظر وجود دارد؛ گروهی بر این اساس که امکان طرح دعوای تجویز انتقال منافع در ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ پیش بینی شده عقیده دارند در این مورد نیز میتوان دعوای تجویز تغییر شغل را طرح کرد .
این نظر به دلایلی پذیرفته نیست از جمله اینکه:
۱. حکم ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر یک حکم استثنایی است و نمی توان آن را به تغییر شغل تعمیم داد.
۲. براساس نظریه مشورتی شماره ۷/۷۰ مورخ ۱۳۷۴/۰۱/۲۹ اداره حقوقی قوه قضاییه، در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ و سایر قوانین مربوط به ان موردی برای الزام موجر به اجازه تغییر شغل مستاجر پیش بینی نشده است و اعطای چنین اختیاری به مستاجر مجوز قانونی ندارد.
نکات مهم در دعوی تجویز تغییر شغل
- اگر در قرارداد اجاره ملک تجاری، میان مالک و مستاجر، شغل معینی قید نگردیده باشد و دو طرف نیز برای شغل معینی، عقد اجاره را منعقد نکرده باشند، دعوی فسخ و تخلیه به جهت تغییر شغل پذیرفته نمی شود.
- در دعوی تخلیه به جهت تغییر شغل، مستاجر بدون دریافت وجهی بابت حق کسب و پیشه، اقدام به تخلیه خواهد کرد.
- در شرایطی که مالکیت ملک به فرد دیگری منتقل گردد، حق تخلیه که به لحاظ تغییر شغل در زمان مالک قبلی ایجاد شده بود، به مالک جدید منتقل نمی شود البته قابل ذکر است که این نظر قطعی نیست و برخی از محاکم معتقدند که این حق به مالک جدید منتقل می شود.
- در صورتی که مراجع ذی صلاح قانونی، مستاجر را از اشتغال به شغل فعلی منع نمایند، این منع مجوزی برای تغییر شغل نمی باشد و در چنین مواردی مستاجر مکلف است که شغلی را انتخاب کند که مشابه شغل قبلی باشد.
- تشخیص مشابهت شغلی فعلی با شغل سابق با عرف می باشد.
- دعوای الزام مالک به پذیرش تغییر شغل در محاکم به هیچ وجه مسموع نمی باشد.
- دریافت اجاره بهای ملک به مدت طولانی پس از تغییر شغل، دلالتی بر اذن و اجازه مالک به تغییر شغل نداشته و مانع از صدور حکم تخلیه نخواهد بود.
- طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ از بین رفتن شغل مستاجر موجبی برای تغییر شغل نبوده و در هر صورت اجازه موجر در جهت تغییر شغل لازم بوده و موجبی برای الزام موجر به موافقت با تغییر شغل پیش بینی نشده است بلکه صرفاً این حق برای مستاجر در نظر گرفته شده که می‌تواند به طریق قانونی قرارداد را فسخ نماید.
- در صورت انجام تغییر شغل توسط مستاجر، حق قانونی تخلیه برای موجر مطابق قانون سال ۵۶ ایجاد می‌شود و بازگشت مجدد به شغل سابق موجب سلب حق تخلیه نخواهد شد. همچنین عدم اطلاع مستاجر از موضوع تغییر شغل در فرضی که تغییر شغل توسط خدمه صورت پذیرد، مانع تحقق حق تخلیه موجر نیست.
- آنچه در تغییر شغل ملاک است تعریف نشدن آن مشاغل در صنف واحد است بنابراین اگر مستاجر، اجازه تغییر شغل به فروش لوازم صوتی و تصویری را از موجر بگیرد ولی اقدام به فروش موبایل نماید چون اخذ مجوز و پروانه کسب در این مورد (فروش موبایل)، از اتحادیه صنف فروشندگان دستگاه‌های صوتی و تصویری و تلفن همراه و لوازم جانبی صادر می‌شود مصداق تغییر شغل نیست و بلامانع است.
- تغییر شغل توسط مستاجر دوم، در فرضی که مستاجر اول حق اجاره دادن عین مستأجره را نداشته باشد، نمی‌تواند از مصادیق تخلیه به علت تغییر شغل باشد. زیرا مستاجر دوم، به علت فقدان رابطه استیجاری با موجر، مرتکب نقض تعهد نگردیده است.
- مشاغل بستنی فروشی و خواروبار فروشی عرفاً مشابه محسوب می‌شوند زیرا در خواروبار فروشی، معمولاً بستنی نیز فروخته می‌شود. بنابراین تغییر شغل مستاجر از بستنی‌فروشی به خواروبار فروشی، تخلّف نیست.
- خودداری طولانی مدت موجر از اعمال حق فسخ خود با وجود اطلاع از تخلف مستاجر (تغییر شغل) عرفاً به منزله عدول از آن بوده و موجب سقوط حق فسخ است.
- تمدید و تجدید عقد اجاره پس از تغییر شغل مستاجر به منزله رضایت ضمنی بر شغل جدید بوده و مانع استحقاق تخلیه عین مستأجره به علت تغییر شغل خواهد بود.
- دعوی تخلیه عین مستأجره به لحاظ تغییر شغل مستلزم اثبات ضرر موجر به واسطه تغییر شغل نیست بلکه موجب پیدایش این دعوی و توجیه خواسته موجر، تخلف مستاجر از شرط مقرر در قرارداد اجاره و عدم پایبندی به شغل مورد نظر و مورد توافق است و در هیچ یک از نصوص قانونی به قید ضرر مالک اشاره‌ای نشده است.
بیشتر بخوانید: