الزام شهرداری به صدور پایان کار

الزام به صدور پایان کار چیست؟

برای ساخت و ساز همواره با دو سند مواجه هستیم یکی پروانه ساخت و دیگری پایان کار، برای اینکه در انجام ساخت و ساز و احداث بنا و معاملات خود با مشکل مواجه نشویم لازم است تا با این مفاهیم الزام به اخذ پایان کار نیز آشنا شویم.

الزام به اخذ پایان کار و پروانه ساختمانی اولین مرحله ی ساخت یک ساختمان است. مالک می تواند به تنهایی یا با مشارکت دیگر افراد اقدام به ساخت ساختمان کند، که اخذ پروانه در این مورد الزامی است. پایان کار در واقع مدرکی است که پس از اتمام عملیات ساختمانی، در شرایطی که ساختمان از طرف شهرداری تائید شود و عواملی همچون خلافی یا بدهی وجود نداشته باشد، توسط شهرداری و یا سازمان متولی صادر می شود.

پایان کار نشان دهنده پایان عملیات ساختمانی است. از مهم ترین مدارکی است که در آن کاربری ملک مشخص می شود و اخذ آن امری حیاتی و ضروری است. در واقع الزام به صدور پایان کار سندی است که نشان دهنده اتمام عملیات ساختمانی است و معمولا با تقاضای مالک یا وکیل وی با توجه به شناسنامه فنی ساختمان ارائه می شود.

صدور برگ پایان کار با پرداخت جریمه

مقرره های تبصره های 4 و 5 ذیل ماده 100، شهرداری ها را مکلف نموده با دریافت جریمه، نسبه به صدور برگ پایانکار اقدام نمایند. در صورتی که شهرداری، به صورت کتبی، اظهاری بر عدم امکان صدور پایان کار نموده باشد و بدون عذر موجه از صدور آن ممانعت کند، این تصمیم با توجه به قانون دیوان عدالت اداری، قابل شکایت در این مرجع بوده و رای صادر شده از دیوان عدالت اداری، برای شهرداری الزام آور است.

اما در عمل، برخی شهرداری ها با پرداخت جریمه، مبادرت به صدور پایانکار نمی کنند بلکه علاوه بر جریمه، مالک را مکلف به پرداخت عوارضی مانند عوارض اضافه بنا یا عوارض بعد از کمیسیون می نمایند.

در بعضی از آراء هیات عمومی دیوان عدالت اداری مانند رای وحدت رویه شماره 266 مورخ 20/4/1378 دادخواست الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی بعد از پرداخت جریمه و بدون پرداخت عوارض مذکور به علت صلاحیت کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری در این رابطه رد شده است.

نتیجه اینکه اثر پرداخت جریمه، لزوما صدور برگ پایان کار نمی باشد اما این نظر با منطوق تبصره های 4 و 5 ماده صد در تعارض است. راه حل منطبق بر قانون این است که با پرداخت جریمه، برگ پایانکار صادر و تسلیم شود و شهرداری سایر مطالبات خود نظیر عوارض را از طریق پیش بینی شده قانونی پیگیری و مطالبه نماید و تا زمان دریافت مطالبات خود از صدور برگه مفاصا حساب امتناع نماید.

مراحل اخذ پایان کار

پایان کار زمانی صادر می شود که ساخت و ساز به پایان رسیده باشد و پروژه مورد تایید شهرداری نیز باشد. در روند صدور پایان کار کارشناسان شهرداری ساختمان ساخته شده را با پروانه ساخت و جزییات نقشه ای باید ساختمان مطابق آن ساخته می شد تطابق می دهند و از همسانی اقدامات با مجوز های قانونی یقین حاصل می کنند.پس از اخذ پایان کار، ملک قانونی محسوب می شود. به همین علت ، الزام به اخذ پایان کار مورد تاکید است.

در این میان، اگر رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ مبنی بر جریمه باشد، به مالک جریمه تعلق می‌گیرد و اگر مالک جریمه را پرداخت کند، عملیات تمدید پروانه ساختمان یا صدور گواهی پایان کار ساختمان مالک انجام می‌شود. اما اگر او جریمه را پرداخت نکند، پرونده به کمیسیون تجدید نظر ماده ۱۰۰ ارجاع و رأی تخریب از  سوی کمیسیون صادر می‌شود.

تا زمانی که گواهی پایان کار را از شهرداری دریافت نکرده باشید امکان منتقل کردن سند بصورت رسمی در قالب فروش یا دیگر عقود امکان ندارد و برای انجام انتقال ملک و انعقاد عقد روی ملک نیاز به داشتن گواهی پایان کار است و قبل از آن مراجع رسمی مانند دفتر اسناد رسمی از ثبت معامله خودداری می کنند چراکه ملک به عنوان یک ملک قانونی شناخته نشده و امکان تخریب ملک یا جریمه های سنگین  در صورت نقض مقررات در روند ساخت ملک وجود دارد.

وظیفه اخذ پایان کار با مالک است یا سازنده ؟

در اولین مرحله برای دریافت گواهینامه پایان کار می بایست تشکیل پرونده انجام گیرد. برای تشکیل پرونده مدارکی از جمله : اصل و تصویر سند، اصل شناسنامه، پرداخت فیش عوارض نوسازی سال جاری لازم است . علاوه بر این حضور مالکین، وکیل قانونی در صورتی که وجود داشته باشد و همچنین گزارش مهندس ناظر.

وضع موجود ساختمان با میزان تخلفات گزارش می شود و کروکی ملک نیز ترسیم می شود. از این رو گفته می شود وظیفه دریافت پایان کار با سازنده ساختمان است.

انتقال سند بدون پایان کار

آنچه که لازمه انتقال سند رسمی است تائیدیه های لازم و صدور مجوز پایان کار از طریق شهرداری است و تا راهکارهائی که تعریف شد انجام نشده باشد نه تنها مالکان یا سازندگان باید در رفع جریمه ساخت و ساز غیرمتعارف و یا پرداخت جریمه یا تخریب و یا مبالغی که به آنان تعلق میگیرد اقدام نمایند بلکه تا پایان کار وصول نشود انتقال رسمی سند از طریق محاضر و دفاتر رسمی امکان پذیر نخواهد بود. وی در صورت توافق طرفین مبنی بر عدم نیاز پایان کار انتقال بدون پایان کار قابل اجرا است.

مدت اعتبار پایان کار ساختمان

اگر سازنده ساختمان در تاریخ مقرر پایان کار نگیرد مالک می تواند به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مراجعه و دادخواست الزام سازنده به اخذ پایان کار را تقدیم نماید. در صورت محکومیت سازنده و امتناع وی از اجرای حکم، در مرحله اجرای احکام مالک با هزینه پایان کار سازنده اقدامات لازم در این خصوص را بعمل می آورد و با قوانین جدید شهرداری مدت پایان کار نامحدود است.