مطمئنا شما هم در قراردادهای ملکی با کلماتی کعه معنای آن ها را نمی دانید مواجه شدید. معاملات مربوط به املاک از جمله خرید و فروش و اجاره آن، از مهمترین قراردادها حقوقی محسوب می شوند به دلیل اهمیت آن ها لازم است طرفین قرارداد آگاهی کامل نسبت به کلمات درج شده در قرارداد داشته باشند تا به واسطه عدم آگاهی متحمل ضرر و زیانی نشوند. در این مقاله قصد داریم تا شما را مهمترین و پرکاربرد ترین لغات و اصطلاحات حقوقی املاک آشنا کنیم و آن ها را با بیانی ساده توضیح دهیم.
اصطلاحات حقوقی املاک رایج
مال
در اصطلاحات حقوقی املاک به معنای آنچه که دارای ارزش اقتصادی برای داد و ستد می باشد است.
مال منقول و غیرمنقول
اموال منقول، اموال مادی که قابل جابجایی از مکانی به مکان دیگر می باشند را می گویند . بدون آنکه آن ها آسیبی وارد شود مانند خودرو. ولی در مقابل، مال غیر منقول مالی است که جابجایی آن غیر ممکن است و سبب آسیب به خود آن مال یا محل استقرار آن می گردد.
عین و منفعت
اموال را در یک تقسیم بندی می توان به عین و منفعت تقسیم نمود که منظور از عین، مالی است که ماهیت مستقل دارد و وجود آن وابسته به مال دیگری نیست مانند میز و صندلی ولی منفعت مالی است که به تدریج از عین مال دیگری به وجود می‌آید و وابسته به مال دیگری است و به عبارت دیگر از آن حاصل می گردد.برای مثال خانه عین است و سکونت در آن منفعت.
ملک
در اصطلاحات حقوقی املاک منظور از ملک دسته ای از اموال است که به مالکیت اشخاص در آمده اند ولی در معاملات ملکی منظور از ملک همان خانه و زمین است که مورد معامله واقع می گردد.
عرصه و اعیان در اصطلاحات حقوقی املاک
در اصطلاحات حقوقی املاک منظور از عرصه، زمین است و منظور از اعیان همه آثار غیر منقولی است که انسان در روی زمین ایجاد می کند مثلاً خانه یا درخت.
مشجر
منظور از مشترک زمینی است که در آن درخت وجود دارد در حقیقت مشجر هم معنی باغ می باشد.
ملک جاری و ملک ثبت شده
ملکی است که سابقه ثبت در دفتر املاک را ندارد. ملک ثبت شده ملکی است که دارای سابقه ثبت در دفتر املاک می باشد.
ملک مجهول المالک در اصطلاحات حقوقی املاک
ولی بر اساس قانون مدنی ملک مجهول المالک، ملکی است که قبلا در مالکیت شخص یا اشخاصی بوده و چشم پوشی و اعراض مالک از ملک خود مسلم نیست و یا عدم اعراض و چشم‌پوشی مالک محقق می باشد ولی به جهتی از جهات مالک آن شناخته نیست.
ملک موروثی
ملکی است که مالک آن فوت نموده و آن ملک به ورثه منتقل شده باشد که در چنین صورتی وراث می توانند با ارائه مدارکی از قبیل تقاضای صدور سند ملکی فرم گواهی حصر وراثت، فرم ۱۹ مالیاتی، اصل سند مالکیت مورث، از اداره ثبت محل درخواست کنند تا برای آنها سند مالکیت صادر شود.
ملک بازداشتی
ملکی که به دستور مراجع و محاکم قضایی و بنا بر دلایلی مثل بدهی توقیف شده باشد ملک بازداشتی نام دارد که در چنین حالتی تا زمان رفع بازداشت نمی‌توان آن را مورد خرید و فروش یا انتقال به غیر قرار داد.
اظهارنامه در اصطلاحات حقوقی املاک
یک متن مکتوب است که نویسنده آن تقاضای خود را بر اساس قانون ثبت می کند و پس از طی مراحل قانونی، نوشته مکتوب مورد نظر از جانب مامور قانون به طرف دیگر اعلام می گردد.
حق عینی
رابطه بین شخص و یک جسم خارجی است مثل حق مالکیت . مثلاً من مالک این دفتر هستم یعنی یک حق مالی بین من و این جسم خارجی پدید آمده که همان مالکیت است.
اعراض
منظور از اعراض ساقط نمودن حق عینی می باشد
عقد بیع و اصطلاحات حقوقی املاک
منظور از این واژه قرارداد خرید ملک است که در آن خریدار در مقابل پرداخت مبلغی معین به عنوان بهای ملک، مالک آن می گردد.
مبیع
در اصطلاحات حقوقی املاک به مالی که فروخته می شود مبیع گفته می شود که در معاملات مربوط به املاک منظور از مبیع، ملک مورد معامله می باشد.
بایع
در قراردادهای املاک به فروشنده، بایع گفته می شود.
عوض و ثمن
منظور از عوض، چیزی است که در مقابل مالک شدن ملک از طرف خریدار به فروشنده داده می شود. به بها و قیمت ملک که خریدار به بایع می پردازد ثمن می گویند.
عقد اجاره املاک
عقدی است که به واسطه آن منافع ملک در مقابل عوض و بهای معلوم به شخصی به نام مستاجر تملیک می گردد.
خیار
خیار به معنی اختیار فسخ معامله می باشد که در عقود لازم کاربرد دارد. عقود لازم بر خلاف عقود جایز عقودی هستند که هیچ یک از طرفین قرارداد حق فسخ یک جانبه آن را ندارد و صرفاً زمانی می‌تواند آن عقد را فسخ نماید که یا طرف مقابل نیز راضی به فسخ باشد و یا اینکه به موجب قانون او دارای حقی به نام خیار یا همان اختیار فسخ معامله باشد.
اقاله
به توافق طرفین یک عقد لازم برای منحل کردن قرارداد اقاله گفته می شود که به معنای تفاسخ هم است.
بیشتر بخوانید :
حق انتفاع
در اصطلاحات حقوقی املاک ، حق انتفاع به این معنی است که شخص حق استفاده از مالی را که متعلق به دیگری است و یا مالی که مالک خاص ندارد و در شمار مباحات است به دست آورد. حق انتفاع شبیه اجاره است و به طور مثال شخصی صرفاً اجازه استفاده از باغ را به شخصی منتقل می کند.
حق انتفاع دارای اقسام میباشد که عبارتند از:
- عمری (شخص منتفع به مدت عمر مالک یا عمر خود و یا عمر شخص ثالث، حق انتفاع از ملک دیگری را خواهد داشت)
- رقبی (منتفع برای مدت معینی می تواند از ملک منتفع گردد)،
- حبس مطلق (منظور از حبس مطلق حق انتفاعی است که مدت در آن ذکر نشده و حق انتفاع به صورت مطلق و بدون قید مدت می باشد)،
- حبس مؤبد (در این نوع از حق انتفاع مدت تعیین می شود ولی این مدت نامحدود و تا ابد است)
حق ارتفاق
حق ارتفاق حقی است که فقط نسبت به مال غیرمنقول برقرار می شود. این حق، در ملک دیگری به واسطه مجاورت دو ملک، برای شخص ایجاد می گردد.برای مثال دو باغ در مجاورت یکدیگر قرار دارند که چشمه ی آبی از این دو ملک عبور می کند و یکی از مالکین باغ ها نمی تواند مانع عبور آب به باغ دیگر شود.
ملک مشاع
ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که دارای چند مالک است و هر یک، سهمی مشخص از شش دانگ دارند البته این سهم از ملک مجزا از سهام سایرین نیست و همه شرکا به نسبت سهم خود در هر ذره از ملک شریک می باشند.
سرقفلی و اصطلاحات حقوقی املاک
زمانی که فرد در محلی به یک فعالیت خاص تجاری می‌پردازد پس از مدتی به میزانی از شهرت می رسد و برای آن حق ایجاد می گردد که می تواند حق خود را به سایرین منتقل کند نام این حق سرقفلی است. در حقیقت حقی است که به واسطه تقدم در اجاره محل ایجاد می گردد.
حق کسب و پیشه در اصطلاحات حقوقی املاک
این حق بیانگر این است که مستاجر به واسطه اقدامات و فعالیت هایی که در یک ملک تجاری انجام می دهد و باعث آبادانی و شهرت یک ملک می شود به جهت حفظ اقدامات انجام شده و ارج نهادن به اقدامات قانون موجر را مکلف به پرداخت آن به مستاجر می نماید که میزان آن را دادگاه مشخص خواهد کرد.
سند رسمی و سند عادی
مهمترین مفهوم در اصطلاحات حقوقی املاک واژه سند رسمی است. منظور از سند رسمی به استناد ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مأموران رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد .
هر سندی که ویژگی سند رسمی را نداشته باشد سند عادی قلمداد می‌شود. از نظر قانون سند رسمی سندی است که مطابق قوانین در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد.
افراز در اصطلاحات حقوقی املاک
از روش های تقسیم، افراز است که به آن تقسیم به معنی خاص نیز گفته می شود و منظور از آن تقسیم مادی مال مشاع بین شرکا است.
تفکیک در اصطلاحات حقوقی املاک
زمانی به کار می رود که ملکی به قطعات کوچکتر تقسیم شود در این حالت ملک مورد نظر ممکن است متعلق به یک نفر و یا متعلق به چند نفر باشد که در صورت تعدد مالکین کلیه آنها باید با تفکیک موافقت نمایند. پس از تفکیک مالکیت مالکین مشاعی در هر یک از قطعات تفکیکی برابر با سهم وی در ملک اولیه می باشد.
از تفاوت های تفکیک و افراز می توا به موارد زیر اشاره کرد :
- در افراز الزاماً باید ملک، مشاع باشد ولی در تفکیک چنین الزامی وجود ندارد حتی ممکن است مالک مالی بخواهد مال خود را به اجزای مختلفی تفکیک نماید.
- پس از تفکیک ملک حالت اشاعه از بین نمی رود و هر یک از شرکا در هر قطعه از ملک به نسبت سهم خود مالکیت دارند ولی در افراز، حالت اشاعه از بین خواهد رفت.
- ملاک افراز، سهام هر یک از شرکا می باشد یعنی افراز ملک بر مبنای سهام شرکا تقسیم می گردد ولی در تفکیک میزان مالکیت شرکا تاثیری ندارد به این معنا که در افراز سهم هر شریک متقاضی افراز تعیین شده و سهم وی از سهم سایر شرکا جدا می گردد.
- مرجع صالح برای افراز در صورتی که جریان ثبتی خاتمه یافته باشد اداره ثبت محل وقوع ملک است و تصمیم آن ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی است . ولی اگر جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد مرجع رسیدگی به درخواست افراز دادگاه عمومی محل خواهد بود ولی مرجع صالح برای تفکیک املاک، همیشه اداره ثبت است.
تجمیع در اصطلاحات حقوقی املاک
درست نقطه مقابل تفکیک می باشد و زمانی رخ می دهد که یک مالک تصمیم بگیرد که همه زمین های خود را به صورت واحد در آورده و برای آنها یک سند رسمی اخذ نماید.
بیشتر بخوانید :