قرداد اجاره یا اجاره نامه یکی از مهم ترین قراداد هایی است که اکثر افراد جامعه با آن سروکار دارند . این قرارداد منشا حق و تکلیف برای طرفین قرارداد خواهد بود. در مقالات قبلی در مورد موارد چگونگی فسخ قرارداد اجاره صحبت کردیم . در این مقاله قصد داریم با انفساخ قرارداد اجاره که از روش های ابطال جاره نامه است آشنا شویم . پس اگر شما هم به این موضوع علاقه مند هستید با ما تا انتهای این مطلب همراه باشید.
فسخ چیست؟
قبل از آشنایی با انفساخ بهتر است با واژه فسخ بیشتر آشنا شویم. فسخ در لغت به معنای برهم زدن معامله است. درواقع، فسخ به این معنا است که یک طرف قرارداد به‌صورت ارادی بخواهد معامله را بر هم بزند.
حق فسخ قرارداد به‌صورت شرطی در قرارداد برای طرفین ایجاد میشود. این شرط برای فروشنده پیش‌بینی شده و اما برهم‌خوردن معامله منوط به این است که فروشنده بخواهد از حق فسخ خود استفاده کند و معامله را بر هم بزند. پس فسخ قرارداد با اراده‌ی طرفی که این حق از قبل برای او پیش‌بینی شده است، صورت می‌گیرد.
انفساخ چیست ؟
انفساخ به معنای این است که عقد خودبهخود بر هم بخورد؛ یعنی بدون اینکه هر یک از طرفین دعوا اراده کنند که عقد را برهم بزنند، عقد خودبهخود از بین می‌رود و دیگر هیچ حق انتخابی برای دو طرف قرارداد یا دادگاه باقی نخواهد ماند.
انفساخ قرارداد به سه دسته زیر تقسیم میشود :
۱. انفساخی که به‌طور مستقیم از اراده‌ی صریح طرفین معامله ناشی میشود. مثلاً دو نفر قرارداد اجاره‌ای را منعقد می‌کنند و مهلت اجاره را نیز برای یک‌سال تعیین می‌کنند. آن‌ها هم‌چنین در ضمن قرارداد خود پیش‌بینی می‌کنند که اگر در طول این یک‌سال موجر(مالک-اجاره‌دهنده) تصمیم به فروش ملک خود به دیگری بگیرد، قرارداد اجاره منحل خواهد شد. در این حالت، بدون اینکه حق فسخ برای کسی در نظر گرفته شود، حالتی پیش‌بینی شده است که در صورت وقوع آن قرارداد خودبهخود منفسخ می‌گردد.
۲. انفساخی که ناشی از حکم قانونگذار است؛ یعنی قانونگذار شرایطی را در قانون ذکر کرده است که اگر این شرایط رخ دهند، عقد خودبهخود برهم می‌خورد. مثلاً قانونگذار ذکر کرده است که اگر کالای مورد معامله قبل از اینکه به مشتری تحویل داده شود از بین برود، قرارداد خریدوفروش منفسخ میشود.
۳. نوع سوم انفساخ هم ناشی از حکم قانونگذار است اما هدف آن حمایت از اراده طرفین معامله است. مثلاً اینکه اگر هر یک از طرفین معامله فوت کند یا مجنون شود، عقد منفسخ میشود.
تفاوت فسخ و انفساخ قرارداد اجاره
فسخ و انفساخ هر دو شیوه‌ای هستند که قانونگذار آن‌ها را برای پایان بخشیدن به اعتبار و عمر قراردادها پیش‌بینی نموده است. تفاوت فسخ و انفساخ نیز در این است که فسخ ناشی از اراده‌ی طرفین است و بایستی لحظه‌ای که می‌خواهند قرارداد را بر هم بزنند اراده‌شان را اعلام کنند و در فسخ عقد خودبهخود بر هم نمی‌خورد. انفساخ به این معنا است که شرایطی وجود دارد که اگر این شرایط رخ دهند قرارداد خودبهخود بر هم می‌خورد .
تایید انفساخ قرارداد اجاره
پس از انفساخ قرارداد اجاره ، قانوناً نیازی به ارائه دادخواست حقوقی جدید نمی باشد و فردی که از انفساخ نفع می برد، می تواند در صورت نیاز، به انفساخ استناد نماید.
اما در بعضی موارد ذینفع بدلیل ادعاهای احتمالی که ممکن است از سوی طرف دیگر قرارداد مطرح گردد و یا بدلیل تعیین تکلیف موضوع قرارداد، می تواند تایید انفساخ قرارداد را از دادگاه با ارائه دادخواست مطالبه نماید. دادگاه در وقت تعیین شده با بررسی اظهارات طرفین و ملاحظه مدارک استنادی، رأی به تایید انفساخ قرارداد می دهد.
نکات مهم مرتبط با دعوای تایید انفساخ قرارداد
- دادخواست تایید انفساخ قرارداد می تواند بصورت مستقل و یا همراه با خواسته های دیگر در یک دادخواست مطرح گردد و تفاوتی وجود ندارد.
- شرط انفساخ قرارداد در مورد قراردادی مطرح میشود که قابل انحلال باشد و انحلال آن نیاز به تشریفات خاصی نداشته باشد.
- انحلال و رفع اثر از قرارداد، نتیجه قهری انفساخ قرارداد است و نظر بر اینکه تا قبل از انحلال قرارداد، مشتری حق انتقال مورد معامله را به غیر داشته است، در صورت انتقال مورد معامله قبل از انفساخ، موضوع به منزله تلف (حکمی) آن است.
- اگر عبارت حقوقیِ صحیحِ منطبق با موجبِ انحلالِ معامله، انفساخ باشد لیکن “تایید فسخ” به عنوان خواسته مطرح گردد، دادگاه با توجه به سبب اصلی انحلال، حکم به انفساخ صادر می‌نماید.
- دعوای انحلال وکالت‌نامه، کلی بوده و شامل ابطال، فسخ، انفساخ و اقاله نیز هست بنابراین به دلیل منجز نبودن، دعوی غیرقابل استماع خواهد بود.
- در اجاره‌های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶، انحلال اجاره به دلیل تحقق شرط فاسخ، نیاز به اعلام آن دارد و با انتقالات بعدی مورد اجاره و گذشت مدت زیاد از زمان معامله و افزایش حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی، ادعای انفساخ توجیه قانونی ندارد.
- شرط انفساخ در صورتی موجب انفساخ خود به خودی عقد می شود که تمام شرایط تعیین شده جمع باشد و در صورت تغییر در این شرایط (مثل موردی که شرط انفساخ ناظر بر عدم پرداخت وجه چک و صدور گواهی عدم پرداخت باشد ولی قبلا چک با توافق بایع تبدیل شده و بایع بعد از عدم پرداخت دعوی پرداخت وجه چک طرح کرده باشد) عقد منفسخ نمی شود.
- در قرارداد مشارکت در ساخت بنا، شخصیت سازنده (مانند مورد کارهای هنری که انجام تعهد توسط شخص خاص موضوع تعهد است) علت عمده عقد نیست، بنابراین فوت وی موجب انفساخ قرارداد نمی‌شود.
بیشتر بخوانید :