به دلیل تنوع و بالا بودن قیمت ، امروزه اجاره در مورد اشیا، وسایل نقلیه، ملک و آپارتمان بسیار متداول است. از این رو مبحث اجاره ملک و آپارتمان هم به لحاظ قوانین و مقررات و هم به لحاظ تنوع استفاده (اداری،تجاری،مسکونی،کارگاهی و…) از اهمیت خاصی برخوردار است . در ادامه این برنامه با ما همراه باشید تا درباره نکاتی که هر شخص پیش از امضا اجاره نامه با بدانید صحبت خواهیم کرد.
قوانین در روابط موجر و مستاجر
- قوانین مالک و مستاجر امروزه مربوط به سال ۱۳۷۶ بوده و قرارداد های منعقد شده بین مالک و مستاجر به شرطی مورد حمایت این قانون قرار خواهند گرفت که اولا قرارداد کتبی در دو نسخه یک شکل تنظیم شده باشد و ثانیا علاوه بر امضای مالک و مستاجر ، امضای دو نفر شاهد را نیز در پای خود داشته باشد.
- قانون مربوط به اجاره اماکن مسکونی که پیش از اجرای قانون سال ۱۳۷۶ منعقد شده اند تابع قانون سال ۱۳۶۲
- در خصوص اماکن تجاری،اماکنی که قبل از اول مهرماه ۱۳۷۶ اجاره داده شده اند تابع قانون مصوب سال ۱۳۵۶ هستند.
سرقفلی و حق کسب و پیشه
پیش از امضا اجاره نام در نظر داشته باشید ، سرقفلی در ۳ حالت برای مستاجر اماکن تجاری ایجاد می گردد :
- در ابتدای قرارداد اجاره به مالک حق سرقفلی پرداخت کرده باشد.
- از مستاجر قبلی به او منتقل شده باشد(صلح سرقفلی).
- مستاجر پیش از اجرای قانون سال ۱۳۷۶ و قبل از سال ۱۳۶۵ (۲۷ آذر ماه) ملک تجاری را اجاره نموده باشد و موجر(مالک)تقاضای تخلیه ملک را نموده باشد .
سلب حق سرقفلی
توجه داشته باشید در حالات زیر حق سرقفلی مستاجر از دست می رود:
- تغییر شغل محل کسب و کار بر خلاف مفاد قرارداد
- واگذاری و انتقال ملک به شخص دیگر بدون هماهنگی و اجازه از مالک
- عدم پرداخت اجاره بها
- تعدی و تفریط در بهره برداری(مواردی که باعث از رونق افتادن ملک گردد)
- نیاز شخصی مالک و اعضای خانواده او
در حالت اول کلیه حق و حقوق دارنده سرقفلی از دست میرود و مالک میتواند درخواست تخلیه ملک را از مستاجر و در صورت لزوم از دادگاه بخواهد. در حالت دوم تنها نیمی از مبلغ سرقفلی(رقم اعلام شده طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری)به مستاجر پرداخت میگردد.در سایر حالت ها،مبلغ ارزش سرقفلی(رقم اعلام شده طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری) به مستاجر پرداخت و ملک تخلیه میگردد.
انواع اجاره نامه
قبل از صحبت در مورد نکات مهم پیش از امضا اجاره نامه با انواع آن آشنا می شویم . اجاره نامه رسمی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت میگردد. اجاره نامه عادی که در مشاورین املاک نوشته می شود.
نکاتی مهمی که باید در اجاره نامه به آن ها توجه کنیم
تخلیه محل اجاره
پیش از امضا اجاره نامه در نظر داشته باشید در صورت اتمام زمان قرارداد،چنانچه قرارداد اجاره نامه رسمی باشد مالک و یا وکیل قانونی او میتواند درخواست تخلیه محل اجاره را از طریق اجرای احکام اداره ثبت اسناد درخواست نماید که معمولا ظرف مدت یک هفته ملک تخلیه میگردد. در صورتی که قرارداد بصورت عادی تنظیم شده باشد با دستور مقام قضایی تخلیه خواهد شد.
پول پیش و اجاره بها
مبلغ قرض الحسنه،پول پیش و یا ودیعه عناوینی است که برای تضمین پرداخت اجاره بها،نزد مالک قرار داده می شود و عموماً در محاسبات میزان اجاره بها،تاثیر مستقیمی دارد.
برای بازگرداندن آن پس از اتمام مدت قرارداد و پیش از تخلیه ملک و یا همزمان با آن توافقاتی بین مالک و مستاجر صورت می پذیرد که باید بر اساس آن عمل شود.به طور مثال چنانچه پیش از ورود مستاجر به ملک خود یک سوم از پول پیش را برای عقد قرارداد دریافت کرده اید ،قبل از تخلیه ملک نیز میبایست یک سوم از این مبلغ را برای یافتن خانه جدید به او بپردازید.
اجاره بها و یا کرایه خانه نیز بهایی است که در راس زمان مورد توافق (ماهیانه،روزانه،هفتگی و یا حتی شش ماهه) بایستی به مالک پرداخت شود.هرگونه شرط و توافقی که در این خصوص میشود معتبر است و باید بدان عمل شود.
واگذاری محل اجاره به شخص دیگر در اجاره نامه
توسط مستاجر
پیش از امضا اجاره نام ، مالک و مستاجر باید در این خصوص توافق کنند در اجاره نامه ملک مسکونی مستاجر میتواند منافع حاصل از ملک(اجاره نامه) را به دیگری واگذار نماید مگر اینکه این حق از او سلب شده باشد.
در اجاره محل تجاری این امر بدون اجازه مالک متصور نیست و چنانچه مستاجر دارای حق سرقفلی باشد این حق نیز از وی سلب خواهد شد و نیمی از بهای آن به وی پرداخت میگردد.
توسط مالک
مالک میتواند ملکی را که اجاره داده است بدون نیاز به اجازه مستاجر بفروشد و یا به دیگری واگذار نماید .بنابراین قرارداد اجاره مابین مالک و مستاجر به اعتبار خود باقی است و مالک جدید به عنوان نماینده مالک قدیم محسوب گشته و پاسخگوی تعهدات مندرج در قرارداد است.
مگر اینکه به طور مثال بین مالک و مستاجر توافق شده باشد که در صورت انتقال مالکیت مورد اجاره به دیگری،قرارداد توسط یکی از طرفین قابل فسخ باشد یا خود بخود پایان یابد یا با توافق طرفین تمام شود.
دعاوی موجر و مستاجر
مالک در موارد زیر میتواند به مراجع قضایی مراجعه و بر علیه مستاجر اقامه دعوی و درخواست تخلیه محل اجاره ، دریافت خسارت و یا جلوگیری از تخلف مستاجر را بنماید.
- استفاده بر خلاف موضوع توافق شده در قرارداد اجاره نامه.
- انتقال اجاره ملک مسکونی به غیر با وجود ممنوعیت در قرارداد.
- انتقال ملک تجاری به دیگری بدون اجازه مالک.
- تخریب ایراد صدمه به ملک
- عدم پرداخت اجاره بها
- پایان یافتن مدت اجاره
مستاجر نیز میتواند در موارد زیر به مراجع قانونی و قضایی مراجعه و بر علیه مالک دادخواهی کند:
- خرابی عمده محل اجاره و عدم توانایی بهره برداری از آن
- ایجاد مانع از سوی مالک در بهره برداری از ملک
- انتقال مورد اجراه به دیگری بدون در نظر گرفتن منافع مستاجر
- عدم بازگرداندن مبلغ قرض الحسنه ودیعه از سوی مالک
بیشتر بخوانید :