از مهمترین نکاتی که باید قبل از سرمایه گذاری در بازار مسکن بدانید آشنایی با قدرالسهم زمین آپارتمان و نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان است. این موضوع به حدی مهم است که به عنوان یکی از اصول کار مشاورین املاک در کارشناسی قیمت نیز به حساب میآید. اگر شما هم به موضوع قدرالسهم زمین و نحوه محاسبه قدرالسهم علاقه مند هستید با ما تا آخر این مقاله همراه باشید.
اگر جزو افرادی هستید که با املاک زیاد سر و کار دارید، احتمالاً عبارت قدرالسهم زمین زیاد به گوشتان خورده است. این کلمه برای ساکنان شهرهای بزرگ که بیشتر ساکن خانههای آپارتمانی هستند، کلمهای آشنا است.
از مسائلی که باید در هنگام قیمت گذاری یک واحد آپارتمانی در نظر گرفته شود، محاسبه قدرالسهم آپارتمان است. به دلیل آن که اطلاعات کمی دربارهی قدرالسهم وجود دارد، بسیاری از افراد از این موضوع آگاهی چندانی نداشته و گاه دچار مشکل میشوند.
قدرالسهم آپارتمان چیست
منظور از قدرالسهم آپارتمان سهم هر واحد آپارتمانی از زمین اختصاص داده شده به کل مجتمع آپارتمانی است که به آن سهم اعیان از عرصه نیز گفته میشود. تعیین میزان آن بیشتر در زمانهایی مانند تقسیم ارث و میراث، خراب کردن مجتمعهای آپارتمانی قدیمی و نوسازی مجتمع جدید اهمیت پیدا میکند و دربارهی آن محاسبات کارشناسی صورت میگیرد.
هر چه مساحت قدرالسهم ملک بیشتر باشد، ملک دارای ارزش بیشتری خواهد بود؛ پس آن دسته از مجتمعهای آپارتمانی که در زمین وسیعتری بنا شده باشند، دارای قدرالسهم آپارتمان بیشتری بوده و از ارزش بیشتری برخوردار هستند.
مثلا بعضی از مجتمعهای آپارتمانی در زمینهای بزرگی به مساحت ۱۰۰۰ متر یا ۲۰۰۰ متر ساخته می شوند. در این مجتمعها واحدهای آپارتمانی علاوه بر ارزش ذاتی خود، دارای ارزش مازادی هستند که به دلیل قدرالسهم زمین به آنها تعلق میگیرد.
در این صورت افرادی که قصد خرید چنین آپارتمانهایی را دارند، میتوانند بر روی متراژ زمین و بالا بودن میزان قدرالسهم آپارتمان به عنوان یک امتیاز حساب کنند؛ زیرا در حالت عادی چنین مسئلهای تأثیر زیادی بر روی قیمت ندارد در حالی که بعدها در مواقع مقتضی میتواند یک امتیاز با ارزش محسوب شود.
نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان
در محاسبه قدرالسهم آپارتمان متراژ ساختمان و متراژ عرصه دو شاخص اصلی هستند. برای مجتمعهایی که واحدهای آپارتمانی آن متراژی برابر با یکدیگر دارند، قدرالسهم زمین بر اساس تقسیم متراژ کل ساختمان بر تعداد واحدهای آپارتمانی محاسبه میشود که فرمول این محاسبه را میتوان به صورت زیر نیز نوشت:
قدرالسهم زمین = تعداد کل واحدهای آپارتمانی ÷ متراژ کل ساختمان
با توجه به این فرمول در این حالت قدرالسهم زمین به میزان مساوی در بین کل واحدها تقسیم میگردد.
حالت دوم محاسبه قدرالسهم آپارتمان حالتی است که واحدهای آپارتمانی یک مجتمع دارای مساحتهای مساوی نباشند. در این صورت باید نسبت مساحت هر واحد در قدرالسهم آپارتمان لحاظ شود. برای این حالت نیز میتوان از فرمول زیر استفاده کرد:
قدرالسهم زمین = جمع مساحت کل واحدهای مسکونی ÷ (متراژ واحد آپارتمانی * متراژ کل ساختمان)
این فرمول حالت کلیتری از فرمول اول است و برای محاسبه قدرالسهم آپارتمان در تمام مجتمعها با هر متراژی صدق میکند.
حال برای نحوه محاسبه قدرالسهم در حالت اول فرض میشود . ساختمانی با متراژ کل ۳۰۰ متر (مساحت اعیان) دارای ۶ واحد آپارتمانی است که هرکدام از آنها ۱۰۰ متر مساحت دارند. در این حالت قدرالسهم زمین بر اساس فرمول اول از تقسیم ۳۰۰ متر بر تعداد ۶ واحد به دست میآید:
۵ متر = ۶ واحد ÷ ۳۰۰ متر
در این حالت قدرالسهم ملک ۵۰ متر به دست میآید.
حال در حالت دوم که متراژ واحدها با یکدیگر مساوی نباشد فرض می کنیم در یک مجتمع مسکونی با متراژ کل ۲۰۰۰ متر ۵ واحد ۱۰۰ متری و دو واحد ۲۵۰ متری وجود دارد. در این صورت با توجه به فرمول دوم برای میزان قدرالسهم زمین یکی از واحدهای ۲۵۰ متری خواهیم داشت:
۵۰۰ متر = (۲۵۰ * ۲) +(۱۰۰ * ۵) ÷ (۲۵۰ متر * ۲۰۰۰ متر)
همانطور که مشاهده میشود در این حالت مساحت قدرالسهم آپارتمان ۵۰۰ متر خواهد بود.
تاثیر پارکینگ و انباری در محاسبه قدرالسهم
از سؤالاتی که دربارهی نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان برای بسیاری از افراد مطرح است، تأثیر داشتن یا نداشتن مساحت فضاهایی مانند پارکینگ یا انباری در قدرالسهم ملک است.
اگر متراژ پارکینگ یا انباری در سند ملک فضاها اشاره شده باشد، در محاسبهی قدرالسهم در نظر گرفته میشوند. در غیر این صورت تأثیری نخواهند داشت.
البته نکته مهم است که ارزش هر متر از فضاهای غیر مسکونی متعلق به یک واحد از ارزش هر متر واحد مسکونی کمتر است و میزان آن با یک ضریب، مانند یک دهم یا یک بیستم در نظر گرفته میشود. بنابراین در مجموع میتوان گفت که اگرچه فضاهای فرعی متعلق به واحد مسکونی در محاسبهی قدرالسهم در نظر گرفته میشود، اما ارزش آنها از ارزش ملک کمتر است.
چرا باید نحوه محاسبه قدرالسهم زمین را بدانیم ؟
در ابتدای هم اشاره شد که هر چه قدرالسهم آپارتمان بیشتر باشد، بر ارزش نهایی آن ملک افزوده میگردد؛ به طور کلی اگر متراژ کلی مجتمع مسکونی بیشتر و تعداد واحدهای آپارتمانی در یک مجتمع مسکونی کمتر باشد، ارزش قدرالسهم ملک بیشتر خواهد بود.
خریدار واحد مسکونی تنها هزینهی مربوط به واحد اصلی را پرداخت میکند و چیزی بابت قدرالسهم نمیپردازد.
در حال حاضر بخش قابل توجهی از پروندههایی که در رابطه با املاک و مسکن در دادگاهها وجود دارد، به دلیل اختلاف در تعیین میزان قدرالسهم است. به همین خاطر لازم است به هنگام ساخت و ساز و یا تقسیم ملک از نظرات یک کارشناس یا مشاور حقوقی استفاده شود تا هرگونه مشکل احتمالی به حداقل برسد.
و در هنگام انعقاد هرگونه توافقنامه برای تخریب یا ساخت و ساز باید مسئلهی قدرالسهم ملک نیز مورد توجه قرار گیرد تا بعدها موجب اختلافات نگردد. لازم به ذکر است که محاسبهی قدرالسهم مجتمعهای تجاری با مجتمعهای مسکونی تفاوت دارد و برای این دسته از مجتمعها فرمولهای ذکر شده مورد استفاده قرار نمیگیرد.
بنابراین اطلاع از نحوه محاسبه قدرالسهم زمین در برخی شرایط بسیار ضروری است. حال چند حالت که باید به سراغ محاسبه قدرالسهم بروید را شرح میدهیم.
-
وقتی قصد خرید یک واحد آپارتمان از یک ملک کلنگی دارید
محاسبه قدرالسهم زمین در خرید یک واحد از آپارتمان کلنگی ضروری است . بدیهی است وقتی که قصد خرید ملک کلنگی دارید، اعیان ملک ارزش خاصی نداشته و شما در واقع باید معادل ارزش عرصه (زمین ملک) پول پرداخت کنید. زمانی که ملک کلنگی مورد نظر چند طبقه است و مالکین مختلفی دارد، داستان محاسبه قدرالسهم زمین مطرح میشود. در این شرایط اعیان ملک ارزش معاملاتی ندارد. پس برای کارشناسی قیمت ملک، از روش محاسبه قدرالسهم زمین استفاده میشود.
-
خرید آپارتمان با هدف سرمایه گذاری
وقتی هدف شما از خرید آپارتمان، سرمایه گذاری است باید قدرالسهم زمین را محاسبه کنید. اعیان ملک ارزش خود را به مرور زمان از دست میدهد. پس اگر قصد دارید با خرید آپارتمان در بازار مسکن سرمایه گذاری کنید، باید سراغ ملکی بروید که قدرالسهم بیشتری دارید. قطعا سرمایه گذاری روی آپارتمانی که قدرالسهم بیشتری دارد، سرمایه گذاری مطمئنتر و عاقلانهتری است.
-
موقع خرید آپارتمان با سال ساخت بالا، دور اندیش باشید و به محاسبه قدرالسهم زمین آن فکر کنید.
ممکن است اقدام به خرید آپارتمانی کنید که کلنگی به حساب نمیآید، اما نوساز هم نباشد، به عبارت دیگر این ملک سال ساخت بالایی دارد. هر چند در این حالت مبنای کارشناسی قیمت ملک، قدرالسهم زمین نیست، اما ما به شما پیشنهاد میکنیم، در این حالت حتما قدرالسهم زمین را محاسبه کنید. چرا؟
شرط عقل حکم میکند وقتی که قصد خرید چنین ملکی را دارید، به زمان فروش آن هم فکر کنید. فرض کنید شما یک ملک ۱۵ سال ساخت که نوسازی شده است را خریداری میکنید؛ اگر ۷ – ۸ سال از این ملک استفاده کنید عمر بنا ۲۲ تا ۲۳ سال میشود، بنابراین قطعا زمان فروش مبنای محاسبه قدرالسهم آن خواهد بود.
در زمان خرید چنین ملکی، میتوانید یکی از فاکتورهای مهم در تصمیمگیری را محاسبه قدرالسهم زمین آن ملک در نظر بگیرید.
بیشتر بخوانید :