در این مقاله قصد داریم به موضوع “حق امتیاز در پروژه‌هایی که توسط تعاونی‌های مسکن ساخته می‌شوند” بپردازیم و به برخی از سوالاتی که در همین رابطه وجود دارد پاسخ دهیم. سوالاتی چون؛ حق امتیاز پروژه‌های تعاونی ساز چگونه محاسبه می‌شود و چه فاکتورهایی در محاسبه آن دخیل هستند؟ چه نکاتی را باید قبل از خرید امتیاز یک پروژه تعاونی ساز مورد بررسی قرار دهیم؟ برای درک بهتر این مطلب بهتر است مطالب قبلی که در مورد رویکرد اصلی شرکت‌های تعاونی مسکن در همین سایت منتشر کرده بودیم را مجدداً مرور کنیم؛
بیشتر بخوانید؛آموزش سند خوانی (قسمت سوم) – سند تعاونی چیست؟
اصولاً تعاونی‌ها مسکن بدنبال کسب سود نیستند و هدف اصلی آنها ساخت و تحویل واحد مسکونی به اعضای تعاونی است و در پایان پروژه صرفاً بهای تمام شده واحد مسکونی تحویلی از اعضا اخذ می‌شود.
در پروژه‌های تعاونی‌ساز شرایط همه اعضاء یکسان است و عموماً شرایط واحد تحویلی ایشان (اعم از متراژ دقیق، طبقه، جهت و ..) در پایان پروژه و بر اساس قرعه مشخص می‌شود. در برخی از پروژه‌ها تعاونی‌ها بر اساس خوشحساب بودن اعضاء برای آنها الویت‌هایی درنظر می‌گیرند.
تعاونی‌ها معمولاً بر اساس تعداد اعضاء و مجوزهای ماخوذه، پروژه‌های خود را طراحی و به مرحله اجرا درمی‌آورند و طبیعتاً واحد مازادی جهت فروش آزاد ندارد، آنچه پس از شروع یک پروژه تعاونی ساز در بازار خرید و فروش می شود، امتیاز و قدرالسهم آن واحد از پروژه است که به صورت حق امتیاز خرید و فروش می شود. به همین دلیل است که در پروژه های تعاونی ساز چیزی به عنوان دفتر فروش وجود ندارد.
حق امتیاز پروژه‌های تعاونی ساز چگونه محاسبه می‌شود؟
بهتر است موضوع را با یک مثال بیان کنیم، به عنوان مثال یک ارگان دولتی برای تامین نیاز مسکن کارکنان خود یک پروژه ساختمانی را آغاز می‌نماید و برای مثال در سال 1395 با اعضای تعاونی خود قراردادی به منظور تحویل یک واحد آپارتمان 100 متری در سال 1400 از قرار متری 3 میلیون تومان منعقد می‌نماید. که بهای واحد یادشده 300.000.000 تومان خواهد شد که این مبلغ بصورت اقساطی از اعضای تعاونی اخذ خواهد شد. حال اگر عضو تعاونی تصمیم به واگذاری قرارداد خود به فردی دیگر بگیرد مبلغ اعلامی را بر پایه دو بخش زیر محاسبه خواهد نمود؛
الف- بخش اول میزان کل مبالغ پرداختی عضو به تعاونی مسکن می باشد، مثلا از مبلغ 3.00.000.000 میلیون بهای واحدی مسکونی مثال فوق 200.000.000 تومان پرداخت کرده باشد.
ب- بخش دوم که در واقع همان بخش متغیر حق امتیاز محسوب می‌شود، بسته به عوامل و شرایط زیر متفاوت میباشد؛
- حق امتیاز در هر مرحله از عملیات عمرانی پروژه ها متفاوت میباشد. اینکه پروژه در مرحله اخذ مجوز برای احداث بنا باشد و یا تجهیز کارگاه، گودبرداری، اجرای فنداسیون، اجرای اسکلت، اجرای سقف، دیوار چینی، نازک کاری، سفیدکاری و یا هر مرحله دیگر از اجرا باشد در قیمت‌گذاری حق امتیاز تاثیر مستقیم دارد.
- هر چه زمان تحویل پروژه نزدیک‌تر باشه، حق امتیاز بالاتر خواهد بود و بالعکس.
- هر چه اعتبار شرکت تعاونی مسکن معتبرتر باشد و دارای رزومه قویتری اعم از اجرای باکیفیت و متعهد بودن به برنامه زمانی، بی شک حق امتیاز بالاتر خواهد بود.
- موقعیت مکانی پروژه در محاسبه حق امتیاز موثر میباشد.
- هر چه تقاضا برای خرید امتیاز یک پروژه بیشتر باشد، قطعاً حق امتیاز بالاتری خواهد داشت.
اگر چنانچه پروژه تکمیل نشده باشد و هنوز واحدها تخصیص نیافته باشند، قیمت نهایی واحد بر اساس واریزی‌های عضو بعلاوه حق امتیاز خرید و فروش می‌شوند ولی اگر پروژه‌ها تکمیل شده باشد و واحد عضو مشخص شده باشد که در کدام طبقه و در چه جهتی قرار دارد، بر اساس قیمت روز هر مترمربع محاسبه و خرید و فروش خواهند شد.
اگر تصمیم به خرید امتیاز یک پروژه تعاونی‌ساز دارید حتماً به نکات زیر توجه کنید؛
- حتماً یکی از مواردی که باید در قرارداد بررسی نمایید، تعهدات سازنده است. یکی از موارد اصلی و مهمی که باید در تعهدات سازنده وجود داشته باشد ضمانت تحویل سند میباشد یعنی سازنده باید در طول اجرای پروژه تمامی مواردی فنی که برای دریافت پایان کار لازم است اجرا نماید تا در زمان اخذ پایانکار با مشکل مواجه نشده و سند رسمی مطابق با روال اداری صادر شود.
- اگر پروژه مورد نظر شما در مرحله خرید زمین و یا تحویل زمین میباشد وضعیت زمین را بررسی کنید. بهتر است قبل از خرید از طریق شهرداری کاربری آنرا بررسی نمایید . ممکن است زمین پروژه هنوز کاربری مسکونی نداشته باشد و در پروسه تغییر کاربری باشد .دانستن این موضوع می‌تواند به تخمین زمان تحویل دادن واحد به شما کمک کند . همچنین اگر پروژه دارای جواز ساخت میباشد باید ریشه زمین را بررسی فرمایید .
- یکی از نکاتی که باید در قرارداد مدنظر داشته باشید اینست که که آیا مبلغ قرارداد بصورت قطعی است یا علی‌الحساب؟ اگر علی الحساب باشد یعنی قیمت ساخت بنا با پیشرفت پروژه و گذشت زمان تغییر خواهد کرد و شما باید سالانه تورم را بر روی بهای تمام شده لحاظ کنید. البته این در شرایطی است که پروژه تاخیر در شروع عملیات عمرانی نداشته باشد.
- آیا عضوی که قصد خرید از آن را دارید اقساط خود را به موقع پرداخت نموده است و معوقه دیرکرد و یا جریمه‌ای ندارد؟ پاسخ به این سوال از این جهت اهمیت دارد که پرداخت به موقع اقساط بعنوان امتیاز مثبت در زمان تخصیص واحدها لحاظ می‌گردد و واحد با شرایط بهتری به افراد خوشحساب تخصیص می‌یابد.
- بررسی کنید که آیا شرکت تعاونی مسکن مورد نظر اجازه فروش ملک تعاونی را به اعضای خود داده است یا خیر؟