آموزش سند خوانی (قسمت سوم) – سند تعاونی چیست؟

حتماً برای شما پیش آمده که کنار یک ساختمان و یا پروژه های ساختمانی در حال ساخت، عبارت شرکت تعاونی مسکن را بعنوان کارفرما پروژه ببینید. و یا نام برج یا پروژه ساختمانی را شنیده باشید که سند واحدهای آن از نوع تعاونی باشد و برای شما سوالات و ابهاماتی ایجاد شود که چه تفاوتی می تواند بین پروژه های تعاونی ساز و پروژه هایی که توسط سازنده ی شخصی ساخته شده اند وجود داشته باشد؟ سند تعاونی چیست؟ و بسیاری سوال دیگر در مورد معایب و محاسن این نوع مالکیت بر ساختمان ها. بنابراین ما در این مقاله قصد داریم به این موضوع بپردازیم، پس با ما تا پایان این مقاله همراه باشید.

تعاونی مسکن چیست؟

از زمان خلقت بشر تاکنون تامین مسکن همواره یکی از نیازها و دغدغه‌های اصلی او بوده است، این نیاز در کشور ما با توجه به رشد جمعیت و افزایش تقاضا منجر به قیمت‌های سرسام‌آور مسکن به ویژه در کلان‌شهرهایی چون تهران،‌کرج، مشهد، شیراز و اصفهان شده است و برای برخی از افراد خرید مسکن به یک آرزوی دست‌نیافتنی تبدیل شده است.

با شرکت‌های تعاونی مسکن بیشتر آشنا شویم:

بنا به شرایط فوق ایده تشکیل تعاونی مسکن مطرح می‌شود که گروهی از افراد حقیقی دور هم جمع می شوند و برای ساخت مسکن، سرمایه گذاری می کنند. این افراد سرمایه های خُرد خود را با هدف ساخت ساختمان های مسکونی. تجمیع می‌کنند و بدین ترتیب یک شخصیتی حقوقی تحت عنوان تعاونی مسکن شکل می گیرد. از آنجایی که تامین مسکن دغدغه اصلی دولت است و بهمین واسطه مزایایی را برای این شرکت‌ها طبق قانون در نظر دارد، تعاونی مسکن می‌تواند گزینه‌ مناسبی جهت خانه‌دار شدن افراد باشد.

سرمایه شرکت های تعاونی از طریق آورده یکسان اعضای تشکیل دهنده تعاونی تامین‌ می‌شود و در ادامه به پشتوانه حمایت‌های دولت از شرکت‌های تعاونی مسکن، از مزایای وام های بانکی با بازپرداخت طولانی‌مدت و بهره پایین بهره‌مند می‌شوند.

کارکردهای شرکت های تعاونی مسکن از منظر قانون:

بر اساس ماده (81) قانون شرکتهای تعاونی، شرکت‌های مزبور به غیر از ساخت پروژه های ساختمانی، می‌توانند در زمینه‌های زیر نیز فعالیت داشته باشند:

• تهیه زمین و تقسیم آن به منظور ساخت خانه‌های مسکونی و فروش آن به اعضاء نقداً و یا با اقساط همچنین ایجاد تأسیسات عمومی مورد استفاده مشترک اعضاء
• خرید واحدهای مسکونی و فروش آن به اعضاء نقداً و یا با اقساط
• واگذاری واحدهای مسکونی ملکی شرکت به صورت اجاره به اعضاء
• انجام خدمات نقشه‌کشی – مهندسی و معماری برای اعضاء و نظارت در ساختمانهای متعلق به آنها
• انجام تعمیرات ساختمانهای ملکی اعضاء و یا اقدامات مربوط به لوله‌کشی و کابل و سیم‌کشی و ایجاد دستگاه‌های تهویه و حرارت مرکزی
• نگهداری و اداره ساختمان‌ها و تأسیسات و انجام خدمات عمومی مربوط

انواع شرکت‌های تعاونی مسکن:

1. شرکت های تعاونی عام: حداقل سرمایه مورد نیاز برای تاسیس شرکت های تعاونی عام یکصد میلیون ریال است. شرکت و عضویت در این دسته از شرکت های تعاونی مسکن برای عموم آزاد است. بودجه مورد نیاز (چه سرمایه اولیه و چه افزایش سرمایه) این نوع از شرکت های تعاونی باید از طریق عرضه سهام به عموم مردم تامین شود.
2. شرکت های تعاونی خاص: حداقل سرمایه مورد نیاز برای تاسیس این دسته از شرکت های تعاونی، ده میلیون ریال است. این دسته از شرکت های تعاونی منحصراً برای گروه خاصی از افراد طراحی شده اند. اعضای شرکت های تعاونی خاص می توانند دانشجویان، کارگران، کارمندان و یا گروهی از افراد خاص باشند که با سرمایه ای مشخص دور یکدیگر جمع شده و نسبت به انجام پروژه های عمرانی اقدام کرده اند. مثل شرکت تعاونی مسکن کارکنان شرکت پالایش نفت و …

مقایسه ساخت در تعاونی‌های مسکن و سازنده‌های شخصی: 

• شرایط ساخت پروژه در شرکت‌های تعاونی مسکن:

1. تعاونی‌ها مسکن بدنبال کسب سود نیستند و هدف اصلی آنها ساخت و تحویل واحد مسکونی به اعضای تعاونی است.
2. در پایان پروژه مجموع مبالغی که اعضاء به تعاونی‌ها می‌پردازند صرفاً قیمت تمام شده واحد مسکونی تحویلی است.
3. برآورد هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان در تعاونی‌ها بصورت علی‌الحساب صورت می‌گیرد و در ابتدای پروژه صرفا هزینه زمین و تراکم که مشخص است است محاسبه می‌شود و از اعضاء دریافت می‌شود.سایر مبالغ در طول مدت پروژه از اعضاء اخذ می‌شود.
4. در پروژه‌های تعاونی‌ساز شرایط همه اعضاء یکسان است و عموماً‌ شرایط واحد تحویلی ایشان (اعم از متراژ دقیق، طبقه، جهت و ..) در پایان پروژه و بر اساس قرعه مشخص می‌شود. در برخی از پروژه‌ها تعاونی‌ها بر اساس خوشحساب بودن اعضاء برای آنها الویت‌هایی درنظر می‌گیرد.
5. درپروژه های تعاونی ساز، تعاونی طبق محاسبه و برآورد زمانی، تاریخی را جهت تحویل پروژه به اعضاء اعلام می کند ولی از آنجایی که هیئت مدیره ی تعاونی نیز از خود اعضای تعاونی می باشند و سود و انتفاعی از ساخت پروژه نمی برند، در قرارداد تعاونی ها تعهد ضرر و زیان در صورت دیرکرد در تحویل دیده نشده است. به این معنی که در صورت تاخیر در تحویل، اعضاء نمی توانند ادعای خسارت و دریافت ضرر و زیان از تعاونی داشته باشند.
6. تعاونی‌ها معمولاً بر اساس تعداد اعضاء و مجوزهای ماخوذه، پروژه‌های خود را طراحی و به مرحله اجرا درمی‌آورند و طبیعتاً واحد مازادی جهت فروش آزاد ندارد، آنچه پس از شروع یک پروژه تعاونی ساز در بازار خرید و فروش می شود، امتیاز و قدرالسهم آن واحد از پروژه است که به صورت حق امتیاز خرید و فروش می شود. به همین دلیل است که در پروژه های تعاونی ساز چیزی به عنوان دفتر فروش وجود ندارد.

• شرایط ساخت پروژه توسط سازنده شخصی:

1. سازنده شخصی صرفاً با هدف کسب انتفاع و سود اقدام به ساخت می‌نماید.
2. سازنده شخصی قبل از شروع پروژه محاسبات لازم در خصوص هزینه زمین، تراکم، متریال، نیروی انسانی، نرخ تورم سالانه و موارد دیگر و با درنظر داشتن سود خود قیمت تمام شده هر مترمربع را با در نظر گرفتن قیمت بازار به مشتریان اعلام می‌نماید و در صورت قرارداد، قیمت قطعی تعیین می‌شود و تا پایان پروژه هیچگونه افزایش قیمتی شامل خریداران نمی شود و سازنده در قبال درصدی ارزش افزوده که از هر متر مربع برای خودش در نظر گرفته، متعهد است واحد موضوع قرارداد را با مشخصات و کیفیت مشخص به پیش خریداران تحویل دهد، حتی اگر در طول مدت ساخت به افزایش قیمتی خارج از محاسبات خود برخورد کند.
3. در پروژه های شخصی ساز ، از همان ابتدای قرارداد مشخصات واحد مورد نظر به لحاظ متراژ، طبقه، جهت، نوع کابینت و کاغذ دیواری و پارکینگ و انباری و محوطه سازی و … هر آنچه به واحد مسکونی مورد نظر مربوط می شود با قیمت و شرایط پرداخت توافق شده، بین سازنده و خریدار مشخص می شود.
4. در پروژه های شخصی ساز در خصوص زمان تحویل آپارتمان نیز طرفین توافق می‌کنند. طبق عرف و رسم معمول سازنده زمانی حدود 6 ماه در قرارداد، برای خود تاخیر مجاز قائل می شود و پس از این 6 ماه اگر نتواند به تعهد خود عمل نماید، طبق توافقاتی که در قرارداد ذکر شده می بایست به خریداران ضرر و زیان پرداخت نماید.

بیشتر بخوانید؛حق امتیاز پروژه‌های تعاونی ساز چیست؟

سند تعاونی ملک چیست؟

تعاونی‌های مسکن زمانی که اقدام به ساخت و ساز ملک میکنند، اسنادی را برای اعضای خود صادر می‌نمایند که مبین مالکیت اشخاص در واحدهای احداثی آن تعاونی است. به این اسناد عادی که توسط تعاونی‌های مسکن صادر می‌شود به اصطلاح سند تعاونی گفته می‌شود و از اعتبار سند مالکیت رسمی صادر شده توسط سازمان ثبت املاک کشور برخوردار نیست.

سند صادر شده توسط شرکتهای تعاونی مسکن با نامهای دیگری نیز شناخته می‌شود، عناوینی چون کارتکس،‌ دفترچه مالکیت که بیانگر مالکیت فرد بر ملک مشخص است.

مراحل مختلف خرید یک ملک تعاونی ساز؛

1- پذیره نویسی؛

در واقع برخی از شرکت‌های تعاونی مسکن که در مرحله خرید زمین و تراکم هستند،‌ پس از معرفی پروژه نسبت به ثبت نام متقاضیان اقدام می‌نمایند که به این مرحله پذیره‌نویسی می‌گویند. شرکت‌های تعاونی مبلغ پذیره‌نویسی را بصورت نقد و بعضاً‌ بصورت اقساط 3 تا 6 ماهه از پذیره‌نویسان اخذ می‌نمایند. بدیهی است بسته به موقعیت پروژه مبلغ پذیره‌نویسی متفاوت خواهد بود.

2- کارتکس؛

شرکتهای تعاونی مسکن پس از ثبت نام افراد در پذیره‌نویسی پروژه، برای تایید مالکیت آنها کارتکس صادر می‌نمایند که این کارتکس نشانگر ثبت نام و مالکیت شخص در پروژه می‌یاشد و دارنده آن در واقع مالک امتیاز پروژه محسوب می‌شود.

در کارتکس چه مواردی قید میشود؟

شرکت‌های تعاونی عموماً موارد زیر را که از اهمیت بیشتری برخوردار هستند، در کارتکس قید می‌نمایند:

1. مشخصات زمین پروژه ( اعم از آدرس، پلاک ثبتی، متراژ و… )
2. مشخصات تعاونی سازنده ( اعم از آدرس، شماره ثبتی، اطلاعات تماس و …. )
3. مشخصات مالک ( اعم از مشخصات کامل شناسنامه ای، آدرس و …. )
4. هزینه قطعی زمین و تراکم پروژه و جدول پرداختی
5. تعهدات اولیه عضو و تعاونی
6. سایر موارد ( با توجه به تعاونی سازنده متفاوت است )

3- دفترچه مالکیت؛

بعد از اتمام مرحله پذیره نویسی و شروع عملیات اجرایی ساخت پروژه، تعاونی قراردادی با اعضا، تحت عنوان دفترچه مالکیت یا دفترچه قرارداد امضا می‌کند. در واقع دفترچه مالکیت همانند کارتکس، مالکیت شخص را در امتیاز تعاونی تایید می‌کند با این تفاوت که تا مرحله اخذ سند تکبرگ دارای اعتبار و از نظر قانونی مورد تایید است.

پس از تحویل دفترچه قرارداد به مالک، کارتکس توسط تعاونی مسکن سازنده دریافت میشود و از درجه اعتبار ساقط میشود.

موارد قید شده در دفترچه مالکیت عموماً به شرح زیر است:

1. مشخصات تعاونی مسکن سازنده
2. مشخصات مالک امتیاز پروژه
3. مشخصات زمین پروژه
4. قیمت زمین و تراکم برای هر متر مربع
5. قیمت ساخت واحد های مسکونی برای هر متر مربع
6. مشخصات فنی پروژه
7. تعداد طبقات
8. تعداد واحد های مسکونی در هر طبقه
9. تیپ متراژی
10. متریال مورد استفاده
11. زمان تحویل واحد
12. زمان اخذ سند واحد
13. جرایم دیرکرد تحویل و سند
14. نحوه پرداخت اقساط و جرایم دیرکرد
15. تعهدات تعاونی سازنده
16. تعهدات مالک
17. نحوه محاسبه قیمت تمام شده و ضریب مرغوبیت
18. امکانات پروژه و سایر موارد

دفترچه قرارداد تا زمان اخذ سند تکبرگ واحد معتبر است و تمامی امور نقل و انتقال و خرید و فروش بر عهده تعاونی مسکن است و تمام نقل و انتقالات و معامله ها خارج ازدفتر تعاونی سازنده پروژه ساختمانی فاقد اعتبار است. شایان ذکر است که در زمان تحویل انتخاب واحد ها برگه انتخاب واحد نیز به دفترچه مالکیت امتیاز ضمیمه میشود و هریک به تنهایی فاقد اعتبار است.

4- تحویل

دفترچه مالکیت واحد و برگه انتخاب واحد تا قبل از تحویل واحد نشانگر مالکیت واحد است و بعد از تحویل واحد، برگه صورتجلسه تحویل واحد، تحویل پارکینگ و انباری نیز به دفترچه ضمیمه میشود و این 3 مورد تا زمان اخذ سند تکبرگ نشانگر مالکیت واحد است و معاملات بر اساس این 3 مورد انجام میشود.

5- سند تکبرگی

بعد از اخذ سند تکبرگ واحد توسط تعاونی مسکن سازنده، تمامی موارد بالا از درجه اعتبار ساقط میشوند و تنها سند تکبرگ نشانه مالکیت است و تمام معاملات با سند تکبرگ انجام می شود.

بیشتر بخوانید:سند اوقافی چیست و چه تفاوتی با سند ملکی دارد؟