حکم تخلیه چیست و چه تفاوتی با دستور تخلیه دارد؟

حکم تخلیه چیست؟

حکم تخلیه در اصطلاح به معنی خالی کردن ملک و قطع دسترسی فرد متصرف از ملک مورد نظر می باشد. به موجب این حکم، مالک می تواند در ملک خود بدون هیچ گونه مشکل یا مانعی تصرف داشته باشد. بنابراین می توان گفت لغت حکم تخلیه در ارتباط با موجر و مستاجر مطرح می شود. متاسفانه در حال حاضر به دلیل عدم آگاهی برخی افراد از قوانین مربوط به حکم تخلیه، پرونده های زیادی در محاکم قضائی با موضوع اختلافات و نزاعات موجر و مستاجر بایگانی می شود.

گرفتن حکم تخلیه توسط موجر زمانیست که مستاجر بنا به هر دلیلی متعهد به اجرای بندهای قرارداد فی‌مابین او و موجر نباشد. چرا که رعایت تعهدات و قوانینی که بر عهده هر دو طرف طبق قرارداد تنظیم شده است الزامی می باشد و عدم اجرای آن طبیعتا جرم محسوب می شود و تبعات زیادی برای هر کدام از طرفین قرارداد در پی دارد. اگر در مدت زمان اجاره ملک، مستاجر دست به تخلف بزند موجر می تواند درخواست تخلیه ملک خود را بدهد.

در این مقاله از سایت املاک خانه برتر همراه شوید تا شرایط گرفتن حکم تخلیه را بررسی کنیم.

حکم تخلیه چیست؟

برای اجاره هر واحد یا ملک، قراردادی فی مابین موجر و مستاجر تنظیم می شود که به آن قرارداد اجاره می‌گویند. در این قرارداد مستاجر مالک منافع مستاجره خواهد بود و مبلغی را به عنوان اجاره بها به صاحب ملک پرداخت می کند. طبق این قرارداد تعهداتی بر عهده موجر و مستاجر گذاشته می‌شوند که هر دو طرف نسبت به رعایت آن ملزم هستند. اگر در مدت زمان اجاره تخلفی از طرف مستاجر رخ دهد قانون گذار می تواند با ارائه راهکار هایی مانند حکم تخلیه از بروز اختلافات و تخلفات بیشتر جلوگیری کند.

البته گاهی مشکلات و درگیری هایی که بین موجر و مستاجر در زمینه تخلیه ملک صورت می گیرد در همان مراحل اولیه فیصله پیدا می‌کند اما به هر حال مراجعه به محاکم قضایی در صورت حل نشدن این مسائل در مراحل اولیه، تنها و بهترین راه چاره می باشد.

قوانین مصوب برای درخواست تخلیه ملک

حکم تخلیه مستاجر، عمدتاً بر مبنای قوانین مدنی و دو قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و  همچنین قوانین مصوب سال 1376 روابط موجر و مستاجر انجام می پذیرد.

از جمله شرایط تدوین شده در سال ۱۳۵۶ برای گرفتن حکم تخلیه عبارتند از:

• در صورتی که ملک در معرض خسارت مالی و یا تخریب باشد و امکان تعمیر آن وجود نداشته باشد.
• چنانچه عین مستاجره برای درآمدزایی و کسب و کار مستاجر به شخص دیگری تحت عنوان نمایندگی یا وکالت اجاره داده شود.
• اگر ملک دارای کاربرد مسکونی باشد و مالک نیاز به سکونت شخصی در آن پیدا کند. چنانچه حق فسخ قرارداد در انتقال قطعی ملک در مفاد قرارداد شرط شده باشد. در واقع اگر صاحب ملک بخواهد از ملک مسکونی خود برای سکونت خود یا خویشاوندانش استفاده کند و خریدار تا سه ماه پس از بستن قرارداد و زمان تخلیه ملک، اقدامات لازم را برای تخلیه انجام ندهد امکان گرفتن حکم تخلیه تا زمان پایان قرارداد اجاره وجود ندارد.

– در شرایطی که مستاجر نسبت به پرداخت اجاره کوتاهی داشته باشد.

– اگر مستاجر با وجود نداشتن حق انتقال، بخش یا قسمت هایی از محل مورد اجاره را به غیر واگذار کرده باشد.

ممکن است قرارداد اجاره مسکونی بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد. در این صورت شرایط حکم تخلیه مستاجر متفاوت و طبق شرایط زیر امکان پذیر می باشد. از جمله:

• با وجود تمام شدن مدت زمان اجاره، مستاجر ملک را در زمان مقرر ترک نکند در این صورت موجر می تواند با مراجعه به محاکم قضایی درخواست تخلیه بدهد.
• در صورتی که مستاجر نسبت به ملک تعدی یا تفریظ داشته باشد طبق ماده ۴۸۷ قانون مجازات اسلامی درخواست تخلیه برای او صادر خواهد شد . (به جز شرایطی که در قرارداد توافق شده باشد)
• اگر مستاجر بیش از حوزه توافقات استعمال کند بر اساس ماده ۴۹۲ قانون درخواست تخلیه صادر خواهد شد. البته در صورتی که اجازه به حکم قرارداد و توافق به مستاجر داده نشده باشد.
• در صورت عدم پرداخت اجاره بها موجر می تواند از اداره ثبت یا دفترخانه رسمی اجراییه حکم تخلیه را دریافت کند و بر اساس آن اقدامات لازم را برای درخواست و دریافت اجاره بها انجام دهد.

بیشتر بخوانید: تصرف عدوانی چیست؟

 مدارک لازم برای اخذ حکم تخلیه

گاهی اوقات نزاعات میان موجر و مستاجر به قدری زیاد است که نمی توانند در میان خود به توافقی برسند. در این صورت موجر با مراجعه به شورای حل اختلاف، دادگاه یا دفتر ثبت اسناد و املاک می تواند اقامه دعوای خود را مطرح کند. از جمله مدارک مورد نیاز برای این اقدام سند مالکیت، اجاره نامه، مدارک هویتی شامل کارت ملی، شناسنامه و غیره می باشد.

در این صورت موجر طبق مدارک و سند عادی یا رسمی که به مراجع ذیربط ارائه می دهد و با استناد به ماده 1 و ۱۵ قانون سال ۱۳۶۲ و مواد ۱ و ۳ قانون سال ۱۳۷۶ و همچنین ماده ۴۹۴ قانون مدنی می ‌تواند به گرفتن حکم تخلیه از سمت دادگاه اقدام کند.

دستور تخلیه چه تفاوتی با حکم تخلیه دارد؟

یکی از سوالاتی که در صورت نزاع و اختلاف میان موجر و مستاجر مطرح می‌شود این است که تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه چیست؟ دستور تخلیه زمانی به مستاجر داده می شود که مدت زمان اجاره تمام شده باشد یا یکی از موارد زیر بر شرایط موجود حاکم باشد از جمله:

– ملک مورد نظر قرارداد کاربری مسکونی داشته باشد. زیرا دستور تخلیه برای املاک تجاری صادر نمی شود.

– قرارداد بنا بر شرایط اجاره می بایست در تصرف دیگری قرار داشته باشد. در سایر عقود دستور تخلیه صادر نمی شود.

– برای دستور تخلیه، ملک باید با سند عادی اجاره داده شود. اگر ملک مورد نظر با سند رسمی به اجاره فرد دیگری در آید نمی توان برای آن درخواست دستور تخلیه داد.

–  اجاره نامه دارای مدت زمان مشخص باشد. در این صورت برای مستاجر دستور تخلیه صادر نمی گردد.

–  اگر اجاره نامه در دو نسخه تنظیم شده باشد نمی توان درخواست دستور تخلیه را ارائه داد.

از دیگر تفاوت های عمده دستور تخلیه و حکم تخلیه می توان به موارد زیر اشاره کرد:

دستور تخلیه نیاز به صدور برگ اجراییه ندارد و پس از یک هفته از تقاضای مالک انجام می شود. اگر مستاجر بعد از ۳ روز  ملک مورد اجاره را تحویل ندهد مامور قانونی موظف است دستور تخلیه را اجرایی کند.

حکم تخلیه توسط دادگاه محل مورد نظر صادر می شود. در حالی که محل وقوع آن مراجع ذیربط مانند شورای حل اختلاف می باشد. دریافت حکم تخلیه از فرایندهای مختلفی از جمله تعیین جلسه دادرسی ، صدور حکم از مراجع ذیصلاح، تشکیل جلسه تجدیدنظر و درخواست صدور اجرائیه برخوردار است.

بنابراین می توان گفت حکم تخلیه نسبت به دستور تخلیه زمان بر می باشد و وقت بیشتری را می طلبد. چرا که لازم است برای حکم تخلیه توسط مراجع ذیصلاح جلسات رسیدگی تشکیل شود و هم موجر و هم مستاجر دفاعیات خود را در این جلسه ارائه دهند. در حالی که برای دستور تخلیه جلسه ای تشکیل نمی شود و اجرای آن با استناد بر مفاد اجاره نامه و درخواست مالک صورت می گیرد.

گرفتن حکم تخلیه چقدر طول می کشد؟

بعد از درخواست موجر بلافاصله جلسه دادرسی و اقدامات لازم برای احضار مستاجر انجام می شود. پس از آن حکم تخلیه صادر می گردد. علاوه بر آن گرفتن وکیل در این زمینه کمک می کند پروسه اخذ حکم تخلیه در مدت زمان کمتری حدوداً یک ماه انجام شود. هر چند این کار کمی هزینه های موجر را بیشتر می کند اما با افزایش سرعت روند کار دستیابی به نتیجه دلخواه را سریع تر فراهم می کند.

شرایط توقف یا انقضای حکم تخلیه

قوانین شرایطی را فراهم کرده است که به موجب آن حکم تخلیه متوقف می شود. به عنوان مثال ممکن است در جلسات رسیدگی، مستاجر بنابر اسناد و مدارکی که در دست دارد ثابت کند که سند موجر جعلی می باشد یا زمان اجاره نامه قبلا تمدید شده است.

اگر مستاجر درخواست دادرسی فوری در زمینه رسیدگی به حکم تخلیه و اعتراض به حکم تخلیه را ارائه دهد محاکم قضائی بدون گرفتن دادخواست از مستاجر به ادعای او رسیدگی خواهند کرد.

 ابلاغ صدور حکم تخلیه چه مراحلی دارد؟

اگر موجر طبق اسنادی که در دست دارد ثابت کند که مستاجر نسبت به رعایت مفاد قرارداد تخلفی صورت داده است حکم تخلیه توسط دادگاه یا شورا صادر می شود و مستاجر حداکثر تا ۲۴ساعت از آن مطلع می شود. طبق این حکم مستاجر ۷۲ ساعت فرصت دارد تا نسبت به تخلیه ملک اقدامات لازم را انجام دهد. البته اگر حکم تخلیه از سوی اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد مستاجر تا ۲۴  ساعت از روند صدور حکم مطلع می شود و ۷۲ ساعت برای تخلیه به او مهلت داده می شود.

در مهلت داده شده موجر می بایست مبلغ پول پیش را که از مستاجر دریافت کرده بود به او بازگرداند. و رسید آن را برای ارائه به اداره اجرایی اداره ثبت اسناد و املاک نگه دارد. همچنین مالک می تواند در صورتی که مستاجر بدهی خود را پرداخت نکرده باشد یا در صورتی که مستاجر در مدت زمان سکونت خود صدمه‌ای به ملک وارد کرده باشد مراتب را طی دادخواستی به شورای حل اختلاف ارائه دهد.

زمان تخلیه ملک توسط نیروهای انتظامی یا اجرای احکام

پس از صدور حکم تخلیه توسط شورای حل اختلاف، مستاجر تا 20 روز می تواند مراتب اعتراض و تجدید نظر خود را  طبق مستنداتی که در دست دارد ارائه دهد. در غیر این صورت مالک می تواند درخواست صدور اجراییه حکم تخلیه را بدهد. پس از درخواست مالک، مجددا به مستاجر فرصتی 10 روزه داده می شود تا اعتراض خود را اعلام کند. اما اگر باز هم در این مدت اعتراضی به حکم تخلیه در شورای حل اختلاف تقدیم نشود زمان تخلیه ملک توسط اجرای احکام یا نیروهای انتظامی فرا می رسد.

<h4اجرای حکم تخلیه بدون داشتن قرارداد

همان طور که در ابتدای مطلب عنوان شد صدور حکم تخلیه در ارتباط با موضوع قراردادهای اجاره ملک انجام می شود. دستور تخلیه فرایندی زمان‌بر است و بیشتر در شرایطی که ملک طبق قرارداد رسمی یا عادی به اجاره رفته باشد مطرح می‌شود. اما در صورتی که مالک، ملک خود را بدون تنظیم قرارداد و یا ایجاد تعهدی قانونی برای مستاجر به او اجاره داده باشد تنها راهی که می تواند برای باز گرفتن ملک خود اقدام کند درخواست تخلیه از مراجع صالحه می‌باشد.

در این صورت تصرف عدوانی یا خلع ید به عنوان دو راهکار برای تخلیه ملک های بدون قرارداد از طرف مقام قضایی در پیش روی موجر قرار دارد.  البته احقاق حق درباره ملک بدون قرارداد کمی مشکل است و پیچیدگی های خاص خود را دارد. بنابراین در این زمینه بهتر است صاحب ملک از طریق مشورت با وکیل تصمیمات درستی در این زمینه اتخاذ کند.

بیشتر بخوانید: دعوای خلع ید چیست و چگونه طرح می شود؟

جمع بندی

شما در این مطلب با سایت املاک خانه برتر با موضوع حکم تخلیه و مراحل آن همراه بودید. همان طور که عنوان شد یکی از اختلافات و نزاعات رایج میان موجر و مستاجر در رابطه با تخلیه ملک می باشد که در شرایط عدم تعهدات مستاجر به مفاد قرارداد رخ می دهد.

اگر موجر نسبت به قوانین مطرح شده درباره دستور تخلیه و یا حکم تخلیه اطلاعات و آگاهی لازم داشته باشد می تواند دادخواست خود را به درستی تنظیم کند و نسبت به عدم تعهدات مستاجر اعتراضات لازم را وارد نمایند. در این صورت در فرصت زمانی کوتاه‌تر دستور تخلیه از مراجع ذیصلاح برای او صادر می شود. در پایان امیدواریم این مطلب برای شما مفید بوده باشد.