از موضوعاتی که در حوزه اموال و ملک قرار می گیرد حق شفعه می باشد. حق شفعه حقی است که به یکی از دو شریک ملک قابل تقسیم داده می شود که بتواند در برابر پرداخت ثمن خریدار، سهم شریک خود را تملک کند یا سهمِ شریکِ سابق خود را تملک کند. اگر به موضوع حق شفعه ، شرایط اجرا و آثار اجرای آن علاقه مند هستید با ما تا انتهای این مقاله همره باشید.
حق شفعه چیست ؟
شفعه به معنای تملک سهم فروخته‌شده شریک به وسیله شریک دیگر است. به این معنی که هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و مالک سهم فروخته شده شود.
وقتی مالکیت ملکی بین دو نفر مشترک است و شریک اول سهم خود را به شخص سومی می‌فروشد، شریک دوم به محض اطلاع از فروش، حق دارد سهم شریک اول را بخرد، یعنی سهم او را به ملکیت خود در آورد و از چنگ مشتری به همان مبلغی که به فروشنده یا شریک اول داده بیرون بیاورد.
حق شفعه در قانون
بر اساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی، هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه (سهم) خود را به قصد بیع (فروش) به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است، به او بدهد و حصه مبیعه (سهم فروخته‌شده) را تملک کند که این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند. اخذ به شفعه یکی از اسباب تملک است که ماده ۱۴۰ قانون مدنی، این موضوع را مورد توجه قرار داده است.
شرایط ایجاد حق شفعه
1. غیرمنقول بودن مال
فروش مال غیرمنقول ذاتی یعنی زمین به شخص ثالث، برای شریک دیگر حـق شـفعه ایجاد میکند. فروش مال غیرمنقول ناشی از عمل انسان یعنی ساختمان و درخت، اگر همراه با فروش زمین باشد، شریک دیگر حـق شـفعه دارد و اگر بدون زمین فروخته شود، حـق شـفعه ایجاد نمی شود. فروش مال غیرمنقول تبعی و غیرمنقول حکمی برای شریک حـق شـفعه ایجاد نمیکند.
2. قابل تقسیم بودن ملک
چنانچه مال غیرمنقول، قابل تقسیم به اجزای مساوی با ارزش و قیمت برابر باشد، حق شفعه پدید می‌آید.
3. محدود بودن شرکاء به دو نفر
برای پیدایش حـق شـفعه باید شمار شرکاء در زمان انعقاد عقد بیع محدود به دو شخص باشد. اگر شمار شرکاء پس از عقد بیع، به بیش از دو نفر افزایش یابد، مانع ایجاد حـق شـفعه نیست.
4. مشاع بودن ملک
در جایی که دو شخص بدون آنکه در ملک مشاعاً شریک باشند، در مجری شریک بوده و یکی از آنها ملک خود را با حق ممر و مجری بفروشد، دیگری حـق شـفعه دارد. دیوار مشترک دارای حکم ممر یا مجری نیست.
5-بیع بودن معامله
معامله باید بیع باشد، یعنی خریدوفروش انجام شود؛ بنابراین شامل صلح، هبه (بخشش) و سایر معاملات نمی‌شود. پس اگر شریکی سهم خود را بدون گرفتن عوض مقداری از مال یا منفعت، مال خود را به کسی واگذار کند یا از طلب یا حق خود به نفع او بگذرد، شریک دوم حق شفعه ندارد و این موضوع راه فراری است برای اینکه بتوان به وجود‌آمده برای شریک را از بین برد.
اما اگر شفیع بتواند در مراجع قضایی ثابت کند هدف معامله بیع یا همان فروش بوده، ولی با عنوان صلح منتقل شده است، این حق برای او قابل اعمال خواهد بود.
6- پس گرفتن ملک با همان مبلغ فروخته شده
تصور کنید شریک دوم برای گرفتن مال به سراغ مشتری یا خریدار می‌رود، ممکن است مشتری بخواهد مبلغی بیشتر از آنچه به فروشنده یا شریک اول داده عایدش شود، اما قانون اجازه این کار را به او نمی‌دهد و شریک هنگام استفاده از حق‌شفعه باید مبلغی را که خریدار پرداخته است، نه کمتر و نه بیشتر به او بدهد.
۷- فوری بودن حق شفعه
اطلاع شریک دوم از انجام معامله و آگاهی از وجود حق شفعه از جمله موارد فوریت است. اگر برای شما حق شفعه به وجود آمده است و می‌خواهید این حق را اعمال کنید، باید بدانید که این حق، فوری است، بنابراین درنگ و تاخیر در اخذ شفعه سبب از بین رفتن حقتان می‌شود. مهلت عرفی اجرای این حق معمولا از تاریخ آگاهی از وقوع معامله است.
۸- اعیان و بدون زمین
طبق ماده ۸۰۹ قانون مدنی، هرگاه بیع راجع به اعیان زمین باشد، شامل این حق نمی‌شود. یعنی حق شفعه در مورد ساختمان یا درخت خانه مشترک که بدون زمین آن فروخته می‌شود، به وجود نخواهد آمد.
۹-شریک باید تمام سهم خود را انتقال دهد
حق اخذ به شفعه برای شریک در صورتی ایجاد می‌شود که شریک دیگر تمامی سهم خود را به شخص ثالث انتقال دهد. در غیر این صورت، هر وقت قسمتی از سهم خود را واگذار کند، حق اخذ به شفعه برای شریک دیگر وجود ندارد، زیرا با اخذ به شفعه، زیان ناشی از درخواست افراز باقی خواهد ماند.
انتقال حق شفعه به وراث:
طبق ماده۸۲۳ قانون مدنی؛ حق شفعه حقی است مالی و پس از فوت شفیع به وراث وی منتقل می شود و وراث می توانند از آن استفاده کنند و بین وراث بر مبنای قواعد تقسیم اجرا می شود.
آثار اجرای حق شفعه چیست؟
حق شفعه از آثار بیع صحیح است. بر اساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی حق اخذ به شفعه به سبب بیع سهم شریک ایجاد می‌شود و بعد از محقق شدن مالکیت مشتری بر مبیع، شفیع می‌تواند پس از پرداخت ثمنی که مشتری پرداخت کرده است، آن را تملک کند.
چنانچه بیع باطل یا فاسد باشد، مشتری مالکیتی بر مبیع به دست نمی‌آورد تا حق شفعه‌ای ایجاد شود. بر اساس ماده ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک ندارد و همین دلیلی است بر اینکه با بیع فاسد تملکی برای مشتری ایجاد نمی‌شود؛ لذا موردی برای ایجاد آن نیز وجود ندارد.
بیشتر بخوانید :