امروزه آپارتمان ها و مجتمع‌های مسکونی با چالش های مختلفی مثل تغییر ظاهر ساختمان ، هزینه های شارژ آسانسور ، هزینه های تعمیرات تجهیزات ساختمان مانند موتورخانه ، عدم پرداخت شارژ ساختمان و .. مواجه است . برای رو به رو شدن با این چالش ها بهتر است هر مجتمع برای خودش یک مدیر ساختمان انتخاب کند. اما یک مدیر ساختمان باید با مفاهیمی چون قانون تملک آپارتمان‌ها ، مجمع عمومی و … آشنا باشد . با ما تا آخر این مطلب همراه باشید تا با مدیر ساختمان و وظایف آن بیشتر آشنا شویم.
مدیر ساختمان کیست؟
مدیر ساختمان مسئول حفظ و اداره مجتمع و اجرای تصمیمات مجمع عمومی ساختمان است . این منصب در جلسه سالانه مجمع عمومی و با رای مالکین ساختمان انتخاب شود و میتواند از اشخاص حقیقی یا حقوقی خارج از ساختمان هم باشد.
مجمع عمومی میتواند به جای یک نفر ، چند نفر انتخاب کرده و هیئت مدیره ساختمان را تشکیل دهد. البته از نظر اختیارات و وظایف تفاوتی با مدیر ندارد. فقط باید به توجه کرد که تعداد اعضای هیئت مدیره فرد باشد تا هنگام رای‌گیری تشخیص رای اکثریت با مشکل مواجه نشود.
مدت مدیریت مدیر نیز یک تا دو سال است اما مجمع عمومی می تواند این مدت را اضافه کند .
البته محدودیتی در مورد انتخاب مجدد یک فرد به عنوان مدیر وجود ندارد، هرچند توصیه می‌شود این منصب به صورت چرخشی بین مالکین دست به دست شود تا همه نسبت به ساختمان احساس مسئولیت پیدا کنند.
اگر پیش از پایان مدت ماموریت، مدیر یا سه نفر از اعضای هیئت مدیره استعفا دهند یا فوت کنند، مجمع عمومی باید جلسه‌ای فوق‌العاده تشکیل داده و مدیر یا هیئت مدیره جدیدی انتخاب کند.
چگونگی انتخاب مدیر آپارتمان
اختیارات و وظایف مدیر ساختمان
وظایف مدیر ساختمان بر مبنا قانون تملک آپارتمان ها بوده و در برخی موارد می تواند با رای مجمع عمومی انجام گیرد. بنابراین مدیر آپارتمان طبق حدود مشخص شده در این قانون عمل می کند و نمی تواند به تنهایی برای ساکنین آپارتمان ها تصمیم بگیرد.
از مهم‌ترین وظایف مدیر آپارتمان می توان به موارد زیر اشاره کرد:
اداره و اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکین
تمام اقدامات مدیر صرفاً جهت اداره ساختمان و انجام امور جاری مربوط به آن است.
تعیین مقررات داخلی آپارتمان
بر اساس تصمیمات مجمع عمومی مالکان و هیئت مدیره ساختمان، در قالب اساسنامه ساختمان. اساسنامه به مجموعه‌ای از قوانین، حقوق و وظایف ساکنین آپارتمان مسکونی اشاره دارد و منظور از اساسنامه مدیریت ساختمان، اشاره به حیطه‌ی وظایف، حقوق و مسئولیت مدیریت ساختمان است.
مشخص کردن هزینه‌های تعمیر و نگهداری آپارتمان
تعیین شارژ ماهیانه برای هر واحد
انتقال اختیارات ساختمان به اشخاص دیگر
مدیر نمی تواند بدون کسب مجوز از مجمع عمومی مالکان و به بهانه نبود اوقات فراغت کافی نمی تواند شخص دیگری را برای حفظ و اداره ساختمان تعیین کند.
بیمه ساختمان در برابر آتش‌سوزی
سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، به وسیله مدیر تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.
پرداخت هزینه‌های تعمیر و نگهداری آپارتمان
پرداخت هزینه نگهداری و تعمیر تجهیزات ساختمان از دریافتی های شارژ مجتمع
تعیین سهم هزینه‌های مشترک مالکان یا مستاجران.
مدیر هزینه‌های مشترک مانند هزینه‌های مربوط به سرایدار، هزینه نگهداری آسانسور ، باغبان، تزئینات قسمت‌های مشاع و هزینه‌های اختصاصی مثل آب، گاز، آسفالت پشت‌بام و … که به متراژ هر واحد مربوط است را محاسبه و تعیین می‌کند.
رسیدگی به اعتراض مالکان یا مستاجران
بایگانی و نگهداری صورتجلسات مجمع عمومی
کلیه صورتجلسات و مدارک ساختمان با تغییر مدیر باید به مدیر بعدی ، تحویل داده شود.
بررسی وکالت‌نامه نماینده شرکا
کسی که به عنوان نماینده شرکا تعیین شده باشد، باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی، وکالت‌نامه معتبر خود را به مدیر ارائه نماید. احراز صحت اعتبار وکالت‌نامه، قبل از تشکیل و رسمیت جلسه مجمع عمومی، از وظایف مدیر یا مدیران است.
اطلاع‌رسانی تصمیمات مجمع عمومی ساختمان
در صورتی که تعدادی از مالکین نتوانند در جلسه شرکت کنند، تصمیمات گرفته شده باید ظرف ده روز به وسیله مدیر به مالکین غایب و وزارت مسکن و شهرسازی اطلاع داده شود.
ارسال اظهارنامه به مالک و مستاجر بدهکار
اظهارنامه وسیله‌ای است رسمی برای مطالبه حق و مدیر ساختمان نمی‌تواند برای مطالبه سهم هزینه‌های مشترک به صورت شفاهی، نامه معمولی و یا نصب آگهی روی تابلو اعلانات، اقدام نماید. زیرا چنین روشی برای اثبات مطالبه بدهی مالک، در مراجع قضائی و ثبتی معتبر نیست و مدیر ملکف است بدهی مالک یا مستاجر را به وسیله اظهارنامه رسماً مطالبه نماید.
قطع ارائه خدمات به مالک یا مستاجر بدهکار، در صورت عدم توجه به اظهارنامه
به موجب قانون هرگاه مالک یا مستاجر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، تمامی بدهی خود را نپردازد، مدیر میتواند به تشخیص خود با توجه به امکانات، از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع آب گرم (نه آب سرد)، برق، گاز و … به او خودداری کنند، تا از این طریق بدهکار مجبور به پرداخت بدهی خود شود.
مدیر نمی‌تواند و نباید پیش ازابلاغ اظهارنامه، مالک یا مستاجر بدهکار را، از خدمات مشترک محروم کند.
استخدام سرایدار
مدیر ساختمان موظف به استخدام سرایدار برای انجام امور قسمت عمومی ساختمان می‌باشد، تا بتواند از این طریق محیط عمومی را حفظ و نگهداری کند. اجاره دادن واحد سرایداری، تشویق و عزل سرایدار بر عهده‌ی مدیر ساختمان است و اگر سایرین اعتراضی به کار سرایدار داشتند، باید به مدیر ساختمان اطلاع دهند.
ثبت و حفظ مستندات مالی ساختمان
حقوق و مزایای مدیر ساختمان
مدیرساختمان مثل هر شخص شاغل دیگری دارای حقوق و مزایایی است که بر اساس قانون وزارت کار تعریف می‌شود. در این صورت بین هیئت مدیره ساختمان به عنوان کارفرما و مدیر ساختمان به عنوان کارگر قراردادی امضا می‌شود که میزان اجرت و حقوق به همراه بیمه و مزایا در آن درج می‌شود.
اگر مدیر مستقیما از طرف ساکنان انتخاب شود و هیچ‌گونه قراردادی در خصوص مزد و مزایا تنظیم نشده باشد ، مدیر ساختمان به طور قانونی مجاز به برداشت هیچ‌گونه مبلغی تحت هیچ عنوانی نیست. ولی بین ساکنان ساختمان عرف شده است که مدیر ساختمان در ساختمان‌های کم‌واحد فقط میتواند حق شارژ ثابت پرداخت نکند.
حقوق مدیر ساختمان، جزو مخارج عمومی ساختمان به حساب آمده و باید از هزینه شارژ ساختمان پرداخت شود. توافق در خصوص میزان حقوق باید با توافق ساکنین و در مجمع عمومی صورت گیرد.
رسیدگی به تخلفات
در صورت تخلف مدیر یا ساکنین از قوانین آپارتمان‌نشینی درخواست اقامه دعوا برای شخص متخلف امکان‌پذیر است. تخلفات مدیر ساختمان از قوانین و حدود اختیارات، پیگرد قانونی داشته و می‌توان علیه مدیر به مراجع قضایی شکایت کرد.
در حالت کلی تمامی اموری که مربوط به بخش‌های مشاع ساختمان است، باید با اجازه از مجمع عمومی مالکان انجام گیرد و چنانچه به صورت خودسرانه اقداماتی در این زمینه انجام شود، شکایت علیه مدیر ساختمان امری اجتناب‌ناپذیر خواهد بود.
بیشتر بخوانید :