تعیین پارکینگ در ساختمان چگونه است؟
تعیین پارکینگ به دو حالت صورت می گیرد:
- حالت اول؛ زمانی است که هر واحد به صورت اختصاصی دارای پارکینگ مشخص می باشد که در این حالت پارکینگ مانند انباری ملک اختصاصی مالک آن است و موقعیت و مساحت و محل دقیق آن در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می شود.
- حالت دوم؛ زمانی است که برای هر واحد پارکینگ مشخصی وجود ندارد بلکه کل پارکینگ به صورت مشاع می باشد که در این حالت پارکینگ قسمت های مشاع و مشترک تمامی واحدها خواهد بود البته در این مورد نیز ممکن است در صورت مجلس تفکیکی فقط برخی از واحدها به عنوان واحدهایی که حق استفاده از پارکینگ را دارند نام برده شده باشند که در این حالت سایر واحد هایی که در صورت مجلس تفکیکی نام برده نشده اند حق استفاده از پارکینگ مشاع را ندارند.
باید توجه داشت که این تقسیم‌بندی که به طور معمول در اسناد مالکیت اشخاص لحاظ نمی‌شود به معنای مالکیت انحصاری شخص نسبت به محل تعیین شده نیست. در واقع تعیین محدوده معینی برای رفع مزاحمت‌های احتمالی و جلوگیری از بروز اختلافات است.
بر طبق ماده ۳۰ قانون مدنی، مالکان حق تصرف در محدوده معین شده را ندارند و بنا بر مفهوم ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، نمی‌توان در قسمت‌های مشترک حق انحصاری قائل شد. بخش‌هایی از ساختمان نظیر پارکینگ از قسمت‌های مشترک آپارتمان هستند و جزو مشاعات محسوب می‌شوند. از آنجا که مشاعات ساختمان در مالکیت تمام شرکا و ساکنان است، توافقات صورت گرفته محدوده پارکینگ هر ساکن را تعیین می‌کند.
طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، تنها به تعریف قسمت‌های مشترک ساختمان بسنده شده، اما آیین‌نامه اجرایی قسمت‌های مشترک را زمین زیربنا، تاسیسات، راهروها، پله‌ها و پاگردها، تاسیسات مربوط به راه‌پله، بام، محوطه و نمای خارجی ساختمان احصا کرده است. و در قوانین به وضوح ذکر شده استفاده شخصی و انحصاری از مشاعات یا حتی بخشی از آن ممنوع است.
در مواردی که حق استفاده از پارکینگ به صورت مشترکی می‌باشد مالکان برای ایجاد نظم و انضباط در پارکینگ، به هر واحد برای مدت معینی پارکینگ خاصی را اختصاص می‌دهند که پس از اتمام مدت مذکور پارکینگ مورد نظر را با پارکینگ واحد دیگری تعویض می کنند تا عدالت بین تمامی واحدها برقرار باشد.
مشکلات رایج تعیین پارکینگ
معمولا در خرید آپارتمان هایی که نوساز هستند پارکینگ برای واحد خریداری شده تعیین نشده است و در قسمت مربوط به پارکینگ یا چیزی نمی نویسند و یا اینکه می نویسند پارکینگ بر اساس صورت مجلس تفکیکی تعیین خواهد شد . حتی دیده شده است که برخی از فروشندگان و مشاورین املاک بدون در نظر گرفتن معیار و مبنای مشخصی برای واحد خریداری شده، در بیع نامه پارکینگ تعیین می‌کنند که این کار بسیار غیر حرفه ای می باشد و خریدار می تواند از این بابت از وی شکایت کرده و مطالبه خسارت کند.
در صورتی که فروشنده در بیع نامه که یک سند عادی می باشد پارکینگ خاصی را به واحد فروخته شده اختصاص داده باشد سپس خریدار متوجه گردد که پارکینگ موجود نیست او می‌تواند علیه فروشنده طرح دعوا نمود و دادخواست الزام به انجام تعهد را تقدیم دادگاه صالح نماید که پس از محکومیت فروشنده دادگاه او را ملزم خواهد نمود تا به خریدار پارکینگی را اختصاص دهد. حتی اگر ساختمان فاقد پارکینگ باشد، فروشنده باید مبلغ پارکینگی را که در بیع نامه آورده شده با تعیین نظر کارشناس که با ارزش اقتصادی منطقه تعیین می گردد، به خریدار بپرداخت کند.
نحوه تقسیم پارکینگ در قانون تقسیم پارکینگ در آپارتمان های نوساز
قانون تقسیم پارکینگ در آپارتمان های نوساز از جانب سازمان ثبت اسناد صادر شده است که در آن روشی برای تقسیم پارکینگ ذکر شده که در تنظیم صورت جلسه تفکیکی برای تعیین پارکینگ ها از این روش استفاده می شود.
روش تعیین پارکینگ در این قانون از این قرار است: به موجب این قانون تقسیم از سمت شمال غربی ساختمان در جهت عقربه های ساعت است که پارکینگ ها بین واحدها از طبقات بالایی شروع می گردد. بر اساس این تعریف پارکینگ های موجود در طبقه همکف به واحدهای طبقات فوقانی می‌رسد و پارکینگ‌های طبقاتی زیرین به واحدهایی که طبقه می رسد.
امروزه اصطلاحی به نام پارکینگ مزاحم نیز رواج یافته است. در مقررات شهرداری برای پارکینگ، استاندارد و مساحت خاصی وجود دارد و با رعایت این استاندارد برای تعیین پارکینگ واحدها، راه عبور بقیه خودروها باز باشد شهرداری با توافق اعضای ساختمان و دستورالعملی که در این زمینه وجود دارد پارکینگی به نام پارکینگ مزاحم پیش بینی می نماید برای این که دو ماشین بتواند پشت سر هم پارک نمایند. قیمت این پارکینگ نسبت به پارکینگ های دیگر کمتر بوده و شخص مالک آن پارکینگ می‌شود ولی در حقیقت مزاحم است به این صورت که هر مالک بخواهد خودرو خود را جابجا کند مالک پارکینگ مزاحم نیز باید خودرو خود را جابجا نماید. پارکینگ مزاحم معمولاً به شخصی داده می شود که آخرین قرارداد خرید ملک را داشته است.
اختلافات بر سر پارکینگ آپارتمان‌ها
از جمله اختلافاتی که بر سر پارکینگ آپارتمان‌ها پیش می‌آید، توقف یک خودرو در محلی است که جزو محدوده مشاع تعیین شده و به عنوان محدوده اختصاصی برای پارکینگ هیچ ساکنی در نظر گرفته نشده است.
ساکنانی که حق استفاده از پارکینگ را ندارند یا برای آن‌ها فضای مشخصی در نظر گرفته نشده، حق استفاده از فضای مشاع به عنوان پارکینگ آپارتمان را ندارند. در صورتی که مالکان دیگر بر اساس توافق زبانی حق پارک خودرو در محلی که مشاع باشد را برای دیگران قائل شوند، این امر خلاف قوانین پارکینگ نخواهد بود. اما در صورتی که مالکان دیگر در خصوص پارک اشخاص دیگر در آن محل به توافق نرسیده باشند، هیچ مالکی نمی‌تواند برای پارک خودرو در محل مشاع مبادرت ورزد.
گاهی توافق کارساز نیست
اگر در آپارتمانی زندگی می‌کنید که پارکینگ ساختمان به عنوان فضای اشتراکی ساختمان در نظر گرفته شده ، باید بدانید توافقات روی پارکینگ اختصاصی ساکنان برای هر واحدی تنها با موافقت همه ساکنان امکان‌پذیر است. در صورتی که حتی یک نفر از ساکنان با این امر مخالف باشد، امکان توافق مبنی بر نظر اکثریت وجود ندارد.
بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، در صورتی که توافق بر سر پارکینگ طبق نظر همه ساکنان انجام شود منع قانونی وجود ندارد. اما روند شماره‌گذاری پارکینگ و واحدهای ساختمان توسط مامور و نماینده سازمان ثبت انجام می‌شود. به این صورت که از آخرین طبقه کار پلاک‌گذاری آغاز می‌شود و سپس از اولین طبقه واگذاری پارکینگ صورت می‌گیرد.
در واقع، مالکان با توافق نمی‌توانند بر سر تملک پارکینگ یا فضای خاصی به عنوان پارکینگ تصمیم بگیرند، بلکه فقط می‌توانند در مورد اینکه کدام پارکینگ را بردارند، توافق کنند.
بیشتر بخوانید :