پارکینگ مزاحم چیست و چه قوانینی دارد؟

زندگی در کلان شهرها در عین داشتن مزیت های خود، معایب و مشکلاتی نیز به همراه دارد. یکی از این مشکلات حجم زیاد و روزافزون خودروهای شخصی در معابر شهری است که منجر به ترافیک و شلوغی می شود اما مشکل دیگری که ما در این مقاله قصد داریم به آن بپردازیم مشکل پارکینگ در ساختمان های مسکونی است.

گاهی اوقات پس از اتمام پروژه ساخت و در هنگام تخصیص پارکینگ‌ها،‌ کمبود فضای پارکینگ به نسبت واحدها، باعث می‌شود از گزینه پارکینگ مزاحم به منظور تامین پارکینگ برای همه واحدهای ساختمان استفاده شود. موضوع پارکینگ مزاحم در ساختمان‌هایی وجود دارد که علاوه بر فضای اصلی پارکینگ، فضایی اضافه برای عبور و پارک خودروها داشته باشد.

پارکینگ مزاحم چیست؟

پارکینگ مزاحم به فضای پارکی گفته می‌شود که معمولاً در پشت یک پارکینگ دیگر قرار گرفته است و در صورتی که خودرویی در آن فضا پارک شود مانع از تردد خودروی دیگر در پارکینگ جلویی‌ خواهد شد.

موضوع پارکینگ مزاحم در برخی موارد در سند مالکیت بصورت رسمی قید می شود لیکن با توجه به مشکلات خاصی که برای واحد دارنده آن به همراه دارد به نوعی ضعف محسوب شده و منجر به پایین بودن قیمت واحد مسکونی دارنده آن پارکینگ به نسبت سایر واحدها می‌شود.

انواع پارکینگ مزاحم:

پارکینگ مزاحم دو حالت دارد: حالت اول اینکه آن به صورت کاملاً قانونی، عبارت معادل پارکینگ مزاحم که در ادامه به آن خواهیم پرداخت، در سند واحد مسکونی قید شده باشد که این حالت از پارکینگ مزاحم کاملاً قانونی بوده و همه ساکنین آن ساختمان باید به این حق احترام بگذارند و حتی شرایط لازم برای استفاده از آن را مهیا کنند و احتمالاً اگر کار به شکایت و مراجع قانونی مانند شورای حل اختلاف و یا اداره ثبت اسناد برسد، آن ها نیز به موارد قید شده در سند آپارتمان استناد می کنند و حق را به صاحب پارکینگ مزاحم می دهند.

حالت دوم اینکه در سند قید نشده باشد و همسایگان ساختمان بصورت توافقی رضایت دهند خودرو در فضایی که مخل تردد همسایه‌ها و یا خودرو آنها نباشد، پارک نماید. در این حالت در صورت عدم رضایت ساکنین موضوع لغو و نبایست خودرو در آن محل پارک شود. بدیهی است در صورت ارجاع موضوع به مراجع قانونی حق به ساکنین داده خواهد شد.

قواعد پارکینگ مزاحم:

متاسفانه بیشتر مردم در خصوص قواعد استفاده از نوع پارکینگ و مقررات آن اطلاعی ندارند. برای همین در ادامه با برخی از این قواعد آشنا خواهیم شد.

• در صورت درج نشدن پارکینگ در سند، فرد اجازه استفاده از فضای پارکینگ و مشاعات مربوطه را نخواهد داشت.
• فقط پارکینگ‌ مربوط به یک واحد‌ می‌تواند به صورت مزاحم طراحی شود.
• در واحدهای مسکونی فقط یک واحد از پارکینگ‌های مورد نیاز‌ می‌تواند به صورت مزاحم ساخته شود.
• مالک پارکینگ مزاحم نباید هیچ گونه مزاحمتی برای همسایه‌های خود ایجاد نماید.
• مالک باید در صورت درخواست همسایه‌ها در هر ساعت از شبانه روز که هست، ماشین خود را جا به جا نماید.
• صاحب پارکینگ مزاحم نمی تواند برای طولانی مدت خودرو خود را بدون هماهنگی در پارکینگ قرار داده و خود شخص در دسترس نباشد.
• در شرایطی که پارکینگ مزاحم همکاری لازم را دارد، دیگر همسایگان اجازه ندارند مانع استفاده مالک از پارکینگ شوند.

از کجا بفهمیم که پارکینگ مزاحم است؟

برای تشخیص مزاحم یا غیرمزاحم بودن پارکینگ موارد زیر را بررسی کنید:

• موضوع پارکینگ، شماره و متراژ آن از جمله مواردی است که در سند مالکیت ذکر می‌شود لذا با مطالعه سند متوجه مزاحم بودن یا غیرمزاحم بودن آن خواهید شد.
• یکی از موضوعاتی که در صورتمجلس تفکیکی ساختمان قید می‌شود، شماره بندی پارکینگ‌ها می‌باشد.

• نکته حائز اهمیت اینست که، بهتر است هر دو مورد فوق را با هم بررسی کنید چراکه گاهی اوقات ممکن است پارکینگ واحد مورد نظر شما مزاحم نباشد ولی مزاحم داشته باشد.

بیشتر بخوانید : قانون تقسیم پارکینگ آپارتمان نوساز

پارکینگ مزاحم در سند چگونه بیان می شود؟

پارکینگ مزاحم یک اصطلاح عرفی بوده و از نظر حقوقی رسمی نمی باشد. اما با توجه به اختلافات ایجاد شده شاهد درج این عنوان در اسناد ملکی هستیم. ولی در اسناد قدیمی معمولا این عنوان ذکر نشده و مشخص نمی باشد که ملک مربوطه دارای پارکینگ مزاحم می باشد یا خیر.

درج در اسناد ملکی حقی برای مالک ایجاد می کند که اجازه استفاده از فضای پارکینگ و مشاعات ساختمان را داشته باشد. اگر این حق برای مالک ایجاد نشود اجازه استفاده از فضای پارکینک را نداشته و لذا در صورت پارک خودرو در پارکینگ ساختمان مرتکب تخلف شده و دیگر ساکنین اجازه اعتراض و شکایت را خواهند داشت.

به طور معمول در سند واحد هایی که دارای پارکینگ مزاحم هستند عبارت “خودرو پارکینگ شماره A اجازه عبور از پارکینگ B را دارد” ذکر شده است که در این حالت پارکینگ شماره B به عنوان پارکینگ مزاحم بوده و پارکینگ شماره A غیر مزاحم می باشد.

نحوه تشخیص پارکینگ مزاحم در صورتمجلس تفکیکی

اداره ثبت در صورتمجلس تفکیکی مشخصات تمامی پارکینگ‌های آن ساختمان با تعیین حدود را بیان می‌نماید ضمن اینکه در پلان منضم به آن نیز بطور کامل محل قرارگیری پارکینگ‌ها مشخص شده است. در زیر دو نمونه از پلان پارکینگ با مزاحم و بدون پارکینگ مزاحم ارائه شده است.

بیشتر بخوانید : اجاره پارکینگ به افراد غیر ساکن | به چه افراد می توانیم پارکینگ اجاره دهیم ؟

شکایت از مالک پارکینگ مزاحم چگونه امکان‌پذیر است؟

مطابق قانون، هیچ واحدی نباید ماشین خود را به صورتی پارک نمایند که مانع رفت و آمد سایر ساکنان باشد. چنانچه مالک واحدی، بدون داشتن حق پارکینگ، ماشین خود را داخل پارکینگ ساختمان پارک نماید می‌توان از او شکایت کرد.

بنابراین در صورتی که داشتن پارکینگ مزاحم در سند واحد قید شود، باز هم مالک باید در هر ساعت از شبانه روز ماشین خود را، در صورت نیاز جا به‌ جا نماید، در غیر این ‌صورت مالکان سایر واحدها می‌توانند بابت مزاحمت از او شکایت نمایند.

آیا امکان حذف پارکینگ مزاحم وجود دارد ؟

در موارد بروز اختلاف میان ساکنین ساختمان معمولا ساکنان تصمیم به حذف پارکینگ می گیرند که به طور معمول با شرایط زیر همراه است:

1. در سند قید شده باشد

در شرایطی که شهرداری اقدام به تقسیم ملک کرده و آن را در سند ملک قید شده باشد نمی توان به راحتی نسبت به حذف پارکینگ مزاحم اقدام کرد. هنگامی که شکایت پرونده به شهرداری رفته و مراتب امر از طریق آن ها پیگیری خواهد شد.

2. در سند قید نشده باشد

اگر در صورت مجلس تفکیکی باشد اما در سند قید نشده باشد شرایط مانند روال بالا خواهد بود. اما اگر توسط ساکنین ساختمان و با توافق آن ها میان یکدیگر ایجاد شده باشد می توان به راحتی نسبت به حذف آن اقدام کرد. این روند با گفتگو میان طرفین و یا به کمک قانون انجام پذیر خواهد بود.

حقوق ارتفاقی در پارکینگ چیست؟

در پاسخ به این سوال باید گفت که حقوق ارتفاقی به آن دسته از اختیارات قانونی گفته می شود که برای شخصی در ملک شخص دیگری در نظر گرفته شده است که معمولاً به همان حق عبور و مرور محدود می شود. برای مثال اگر در ملک شخصی، مجرای فاضلاب مربوط به املاک همسایگانش قرار گرفته باشد، آن شخص نمی تواند از حق عبور و مرور طبیعی همسایگانش برای عبور و مرور جلوگیری کند. این حق برای دارنده پارکینگی که مزاحم دارد  به صراحت در سند مالکیت ذکر می‌شود، در واقع این جمله” خودرو پارکینگ شماره A اجازه عبور از پارکینگ B را دارد.” مبین این موضوع است.

در نهایت برخی اعتقاد دارند که وجود پارکینگ مزاحم در یک ساختمان علیرغم پایین بودن قیمت آن به دردسرها و مشکلات آن نمی‌ارزد و ترجیح می‌دهند ملکی را خریداری کنند که پارکینگ مزاحم نداشته باشد.

نمونه ای از احکام قانونی مراجع قضایی در خصوص پارکینگ مزاحم:

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

استعلام از اداره کل حقوقی قوه قضاییه:

شماره نظریه:7/99/138

شماره پرونده: 99-76-138 ح

تاریخ نظریه: 1399/06/18

احتراما حسب قراردادی شخصی متعهد به تحویل پارکینگ شده است و در خصوص نحوه تقسیم پارکینگ نیز توافق نشده است، با توجه به این‌که یکی از پارکینگ‌ها مزاحم است آیا اقدام به قرعه با لحاظ پارکینگ مزاحم می‌باشد یا این‌که پارکینگ موضوع تحویل باید الزاما غیرمزاحم باشد؟ لازم به ذکر است که در قرارداد اشاره‌ای به پارکینگ مزاحم یا غیر مزاحم نشده است.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:

در فرض سؤال که شخصی به تحویل پارکینگ متعهد شده و در خصوص نحوه تقسیم پارکینگ توافق نشده است و یکی از پارکینگ‌ها مزاحم است؛ اولاً، در مقررات مربوط به شهرسازی عنوان «پارکینگ مزاحم» پیش‌بینی نشده است و پارکینگ مزاحم اصولاً پارکینگ نیست؛ چرا که مالک چنین پارکینگی متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات به نحو مطلق نیست و بر این اساس در تخصیص پارکینگ‌ها لحاظ نمی‌شود. ثانیاً، چنانچه بیع دیگر واحد‌های آپارتمانی دارای تقدم و تأخر باشد، پارکینگی برای آخرین بیع منعقده باقی نمی‌ماند و در واقع موضوع عقد این بیع، تعهدی است که انجام آن در زمان عقد غیرمقدور بوده و مستند به بند یک ماده 232 قانون مدنی از جمله شروط باطل است و به موجب ماده 240 همین قانون و نیز مطابق قواعد عمومی، خریدار اختیار فسخ معامله و یا مطالبه خسارت را دارد؛ مگر آن که خریدار در زمان عقد به غیرمقدور بودن انجام شرط و عدم قدرت بایع به تحویل پارکینگ اختصاصی آگاهی داشته باشد که در این صورت حق فسخ منتفی است. ثالثاً، در صورت عدم تقدم و تأخر معاملات، مالکیت پارکینگ‌های موجود بدون لحاظ پارکینگ مزاحم، به قید قرعه تعیین و با لحاظ بند فوق، برای خریدار فاقد پارکینگ، اختیار فسخ معامله و یا مطالبه خسارت باقی است.