اگر برای خرید ملک در تهران مخصوصا منطقه یک تهران اقدام به خرید کرده باشید کلمه این ملک دارای سند بنیادی است به گوشتان خورده.
اسناد ملکی انواع مختلفی دارد انواع سند ملکی عبارت است از:
به صورت کلی، تعریف سند عبارت است از اطلاعات ثبت شده شامل نوشتاری، شنیداری و دیداری که به واسطه افراد حقیقی یا حقوقی ایجاد شده و دارای ارزش نگهداری باشد و براساس تعریف قانون مدنی ایران در ماده ۱۲۸۴، نوشته و متنی است که در مقام دعوی و دفاع قابل استناد باشد؛ در ادامه ۲۰ مورد از رایج ترین انواع سندهای ملکی آورده شده است:
- سند مالکیت
- سند مشاع
- سند مفروز
- سند بنیادی
- سند منگوله دار
- سند تک برگ
- سند اعیان
- سند عرصه
- سند وقفی
- سند ورثه ای
- سند قولنامه ای
- سند المثنی
- سند طلق
- سند کاداستری
- سند معارض
- سند مجعول
- سند رسمی ملک
- سند عادی ملک
- سند شورایی
- سند صد و چهل و هفتی
که در بین اسناد بالا سند تک برگ دارای اعتبار بالایی است.
سند های قدیمی معمولا چند برگی و دفترچه ای بوده .سند تک برگ نوع جدیدتر و یا به تعبیری سند امروزی است که از سوی مراجع رسمی در نظام اسناد کشور مورد طراحی و تایید قرار گرفته است .
این نوع سند رسمی برخلاف نوع قدیمی آن با دست تهیه نمیشود و در اصل با وسایل کامپیوتری با رعایت نکات ایمنی به دست مالک میرسد.
هر سند تک برگی برای یک مالک صادر میشود و اگر صاحب ملک خانه ی خود را به شخص دیگری بفروشد، سند جدیدی برای شخص خریدار تهیه و ارسال می گردد.در سند تک برگ کروکی ساختمان و اطلاعات دقیق تری از ملک قابل مشاهده است. مزیت این سند در مقابل سندهای قدیمی چند صفحه ای در درجه ی اول اصالت و در درجه ی دوم خوانا بودن و شفاف بودن آن است.
اسناد با ریشه بنیادی :
پس از پیروزی انقلاب اسلامی، زمینها و املاک بسیاری از وابستگان رژیم گذشته به جای ماند که نیاز به تعیین تکلیف دقیق داشت. در نتیجه دادگاه ایران دست به کار شد و با بررسی تک تک املاک و زمینها یا انها را به صاحبان اصلیشان برگرداند و یا اگر صاحب اصلی و واقعی برای یکی از املاک پیدا نشد، در نهایت آن را به خزانه بیتالمال برگرداند. این نوع اسناد با نام سند ستادی یا بنیادی نیز شناخته میشوند.این اسناد میتوانند تک برگ یا دفترچه ای و یا … باشند . منظور سابقه گردش ثبتی سند هست که نقل و انتقال در بنیاد های مختلف مربوط به دولت یا ستاد های مربوطه را داشته اند .در اصل این سند ها هیچ فرقی با اسنادی که فاقد ریشه هستند و اصطلاحا شخصی هستند در ظاهر ندارند.
املاک بنیادی :
اصل 49 قانون اساسی ، املاک بنیاد ، املاک ستاد ، با پیروزی انقلاب اسلامی ایران ضرورت تعیین تکلیف نسبت به اموال به جا مانده از وابستگان رژیم گذشته و افرادی که به نحوی با آن رژیم در ارتباط بودند امری اجتناب ناپذیر بود در این میان اولویت تعیین تکلیف اموال،متوجه خاندان سلطنتی و افراد نزدیک و خویشان وابسته به رژیم گذشته بود بر این اساس ضرورت داشت که دادگاههای ویژهای، مسؤولیت صدور حکم راجع به این عده را بر عهده بگیرند.در مقام عینیت بخشیدن به این هدف شعب ویژه دادگاه انقلاب در همان بدو پیروزی انقلاب اسلامی تشکیل گردید.
با تصویب قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران در آذر ماه 58،اصل 49 قانون اساسی چنین مقرر نمود:«دولت موظف است ثروتهای ناشی از ربا،غصب،رشوه،اختلاس، سرقت،قمار،سوءاستفاده از موقوفات،سوءاستفاده از مقاطعه کاریها و معاملات دولتی، فروش زمینهای موات و مباحات اصلی دایر کردن اماکن فساد و سایر موارد غیر مشروع را گرفته و به صاحبان حق رد کند و در صورت معلوم نبودن او به بیتالمال بدهد این حکم باید با رسیدگی و تحقیق و ثبوت شرعی به وسیله دولت اجرا شود
مجموعه مقررات مربوط به اصل 49 قانون اساسی
قانون مشمول اجرا قانون نحوه اجرا اصل 49 قانون اساسی در مورد ثروتهای ناشی از احتکار و گرانفروشی و قاچاقاگرسازمان دولتی برای تسهیل درانجام خدمات اداری کارمند خود مزایائی منظور و به او داده باشد ، مال نامشروع محسوب نشده و مشمول اصل 49 قانون اساسی نیست.
حکم مصادره اموال که مرجع تجدیدنظرآن دیوان عالی کشور است ناظر به مواردی است که از دادگاههای انقلاب در اجرای اصل 49 قانون اساسی صادر میشود و شامل ضبط اموال ناشی از جرم نیست رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور به شماره 682 مورخ 6/10/1384 راجع به اصل 49 قانون اساسی
اصل چهل و نهم(49)
دولت موظف است ثروتهای ناشی از ربا ، غصب ، رشوه ، اختلاس ، سرقت ، قمار ، سو استفاده از موقوفات ، سو استفاده از مقاطعه کاریها و معاملات دولتی ، فروش زمینهای موات و مباحات اصلی ، دائر کردن اماکن فساد و سایر موارد غیر مشروع را گرفته و به صاحب حق رد کند و در صورت معلوم نبودن او به بیت المال بدهد. این حکم باید با رسیدگی و تحقیق و ثبوت شرعی به وسیله دولت اجرا شود.
قانون الزام دولت جهت تهیه لایحه پیاده کردن اصل 49 قانون اساسی در مدت چهار ماه
روزنامه رسمی شماره 101056 1360/06/01
شماره 53768 1360/05/31
بیشتر بخوانید : سند تعاونی چیست ؟
سند بنیادی با سند های دیگر چه فرقی دارد ؟
“از نظر قانون این اسناد هیچ فرقی با اسناد دیگر ندارند برای همین اگر بخواهید از ریشه سند با خبر بشوید باید مالک با اصل سند به اداره ثبت منطقه مراجعه کند و در قسمت بایگانی اقدام به جستجو در سابقه سند نمایید”
مشکلات سند بنیادی از نظر حقوقی چیست ؟
از نظر حقوقی این گونه اسناد هیچ فرق و مشکلی ندارند و خرید و فروشش آنها فرقی با املاک دیگر ندارد اما در بازار ملک اسنادی که دارای ریشه هستند خریداران کمتری دارند و به همین دلیل از نظر ارزش ریالی حدود 10-20% کمتر از ملک بدون ریشه معامله میشوند.
نحوه ی استعلام سند بنیادی :
در صورتی که قصد خرید ملکی را دارید، باید بدانید که احتمال مورد سوءاستفاده مالی قرار گرفتن در خریدها و سرمایهگذاری ها بسیار زیاد است؛ در نتیجه پیش از عقد هر گونه قرارداد باید بسیار تحقیق کنید تا اطمینان داشته باشید که در هیچ مرحله ای از معامله به مشکل برنخواهید خورد. از جمله مواردی که لازم است مورد تحقیق قرار بگیرد، انواع سندهای ملکی است؛ به ویژه هنگامی که قصد خرید خانه داشته باشید.اکنون مسئله این است که از کجا بفهمیم یک ملک بنیادی است؟ احتمالا می دانید که ظاهر سند املاک بنیادی هیچ تفاوتی با دیگر سندها ندارد و شما تنها با بررسی آن نمی توانید متوجه شوید که یک ملک بنیادی هست یا خیر. در نتیجه، لازم است که تحقیق و پرس و جو کنید و مالکین قبلی آن ملک را پیدا کرده و برای انجام این کار، باید به اداره ثبت محل مراجعه کنید. البته باید دقت کنید که اداره ثبت، اطلاعات ملک را تنها در اختیار مالک آن قرار می دهد؛ در نتیجه شما می توانید برای اطلاع از مالکین قبلی و تعداد دفعات خرید و فروش آن به مشاورین املاک باتجربه همان منطقه مراجعه کنید و از آن ها کمک بگیرید.نکته دیگری که باید به آن توجه کنید این است که، املاک بنیادی با املاک اوقافی بسیار تفاوت دارند؛ چرا که در املاک وقفی تمام ملک یا قسمتی از آن توسط فردی وقف شده است و اداره اوقاف با اقساط ۹۹ ساله آن زمین را به شهرداری یا شخص دیگری اجاره می دهد تا درآمد حاصل از آن را صرف اداره اوقاف کند.
در اخر باید به این پرسش پاسخ بدهیم که ایا ملک دارای سند بنیادی بخریم یا خیر ؟
برای جمع بندی اگر بخواهم جواب سوال بالا بدهم این موضوع خیلی به نوع دید شما بستگی دارد از نظر قانونی خرید و فروش این گونه املاک هیچ فرقی با املاک شخصی ندارد حدود 30% زمین هایی که در منطقه یک تهران هست دارای ریشه بنیاد هستند مخصوصا در خیابان های خوب منطقه و زمین های بزرگ ولی باید با اگاهی که نسبت به سند بنیادی داریم درباره ان تصمیم بگیریم.