از بزرگترین مشکل مربوط به املاک مشاع، درخواست فروش یا تقسیم آن توسط یکی از مالکین باشد. در این مقاله تصمیم داریم تا درباره زیر در مورد چگونه می‌توان املاک مشاع بپردازیم پس اگر شما هم به این موضوع علاقه دارید با ما تا آخر این مقاله همراه اشید.
املاک مشاع به ملکی می گویند که سهم مالکین در جزء به جزء آن منتشر است و هر مالک به اندازۀ حق خود از تمام قسمت‌های ملک سهم دارد. به همین دلیل، زمانی که یکی از مالکین درخواست فروش سهم خود را داشته باشد تعیین سهم او کار مشکلی است که باید توسط تفکیک و افراز آن ملک مرتفع شود.
در این میان قانون‌گذار در به شرکا اجازه داده است با توافق میان خود، تقسیم را انجام دهند و اگر توافق حاصل نشد، متقاضی تقسیم می‌تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم از طریق قانونی بخواهد.
قبل از اینه چگونه تقسیم املاک مشاع بپردازیم، بهتر است با برخی از تعاریف بیشتر آشنا شویم.
مفهوم تقسیم
تقسیم شامل تفکیک و افراز است. در حقوق مدنی دو نفر می‌توانند تصمیم بگیرند مال منقول و غیر منقولی را بین خود تقسیم کنند. تقسیم نامه می‌تواند به صورت رسمی یا عادی باشد؛ که نحوه تقسیم اموال مشاع را توضیح می‌دهد. در واقع تفکیک و افراز یک نوع تقسیم است.
مفهوم افراز چیست؟
افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر و در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکای ملک مشاع است که از طریق توافق بین شرکا یا اجبار توسط دادگاه انجام می‌شود. افراز بخشیدن استقلال به مالکیت هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکا است.
مفهوم تفکیک
تفکیک به معنای تقسیم و تجزیه مال غیر منقول به قطعات کوچک‌تر است.انجام مراحل تفکیک باید در ادارۀ ثبت انجام شود. در تفکیک ابتدا تقسیم نامه عادی تنظیم شده و سپس سند مالکیت اولیه باطل می شود. سپس اداره ثبت صورت مجلس تفکیکی را تنظیم می‌کند .
اگر مالکیت این زمین یا خانه در اختیار دو یا چند نفر باشد، پس از تفکیک همۀ مالکین در قطعات تفکیک شده به مقدار سهم خود شریک هستند.
تفاوت افراز با تفکیک در املاک مشاع چیست؟
تفکیک و افراز از نظر ماهیتی تفاوت‌هایی دارند . در تفکیک وجود حالت اشاعـه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است؛ اما در افراز باید حالت اشاعه؛ یعنی مالکیت بیش از یک نفر وجود داشته باشد.
در تفکیک توجه به مقدار سهم مالکان در کل ۶ دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به هنگام تنظیم تقسیم‌نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می‌شود که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد.
تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص خواهد یافت.
بیشتر بخوانید : تفاوت تفکیک و افراز چیست ؟
چگونه می‌توان املاک مشاع را تقسیم
در حال حاضر، دو مرجع برای رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارند:
- محاکم دادگستری
- ادارات ثبت
ادارات ثبت صرفاً زمانی صلاحیت رسیدگی به این درخواست را دارند که عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد.
پس اگر عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه‌های عمومی حقوقی محل است.
زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمه‌یافته تلقی می‌شود که ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد؛ یا حداقل درخواست مربوطه به ثبت رسیده باشد، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و نیز در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.
در اینجا ممکن است این پرسش مطرح شود که اگر نسبت به قسمتی از محل ملک مشاع سند مالکیت صادر شده اما قسمت باقی مانده فاقد سند مالکیت بوده و اساساً درخواست ثبت نسبت به آن صورت نگرفته باشد آیا ادارۀ ثبت محل مجاز به افراز چنین ملکی خواهد بود یا خیر؟ در پاسخ باید گفت مراد مقنن از ختم جریان ثبتی، کل ملک مشاع است نه قسمتی از آن.
مطلب دوم در صلاحیت محاکم در مواردی است که بین مالکان، محجور یا غایبی باشد. منظور از محجور، صغار، مجانین و سفها است و غایب مفقودالاثر نیز در قانون مدنی تعریف شده است.
اگر بین مالکان غایب یا محجوری وجود داشته باشد ولو عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد، رسیدگی به این درخواست در صلاحیت ذاتی دادگاه است.
اگر درصدی از ملک مشاعی ولو یک درصد از یک پلاک مشاعی مجهول‌المالک باشد، اینجا نیز افراز در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. اما مجهول‌المالک چیست؟
باید توجه داشت که مجهول‌المالک ثبتی با مجهول‌المالک حقوق مدنی تفاوت دارد. مجهول‌المالک ثبتی به این معنا است که با اینکه مالک، مشخص و معلوم است اما مالک درخواست ثبت نکرده است.
در حالی که مجهول‌المالک مدنی، به معنای این است که مالک مشخص نبوده و معلوم نیست که چه کسی مالک است.
دعوای افراز در محاکم که با ارائه دادخواست مطرح می‌شود، باید به طرفیت (علیه) همۀ مالکان اقامه شود؛ در غیر این صورت، دعوا رد خواهد شد و به طور مجدد دعوای جدید باید طرح شود.
برا رسیدگی به دادخواست افراز دو مرجع وجود دارد: دادگاه و ادارۀ ثبت. زمانی که یکی از مالکین محجور یا مجهول باشد (ولو سهم او فقط یک درصد باشد) رسیدگی به دادخواست در حیطۀ عمل دادگاه خواهد بود.
انواع تقسیم املاک مشاع
بر اساس ماده ۵۹۸ قانون مدنی:
ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مشترک مثلی باشد به نسبت سهام شرکاء افراز می‌شود و اگر قیمتی باشد بر حسب قیمت تعدیل می‌شود و بعد از افراز یا تعدیل در صورت عدم تراضی بین شرکاء حصص آنها به قرعه معین می‌گردد.
بنابراین، املاک مشاع را به سه روش زیر می توان افراز کرد:
- تقسیم به افراز
- تقسیم به تعدیل
- تقسیم به رد
تقسیم املاک مشاع به افراز
افراز یعنی جدا نمودن سهم هر یک از مالکین مشاعی از ملک مشترک که یا به صورت توافق و تراضی یا با اجبار از طریق دادگاه صورت می‌گیرد. هر یک از شرکا می‌تواند برای رهایی از حالت شراکت درخواست افراز و تقسیم را به مرجع ذیصلاح بدهد مگر اینکه دارای ممنوعیت قانونی یا قراردادی باشد.
پس، در تقسیم به افراز:
- از عین مال مشاع، به هر شریک، معادل سهم خودش می‌رسد.
- نیازی به ارزیابی و قیمت گذاری مال مشاع نیست.
تقسیم املاک مشاع به تعدیل
تقسیم املاک مشاع به تعدیل هنگامی مطرح می‌گردد که مال مشاع از نظر اجزا دارای ارزش واحد نباشد. مثلا، هنگامی که یک قطعه زمین قسمت روبروی اتوبان آن ارزش بالاتری از قسمت های دیگر آن داشته باشد.
در این نوع تقسیم، مساحت قطعه زمین مبنای نظر کارشناس قرار نمی‌گیرد، بلکه ارزش زمین مؤثر در مساحت زمین است. بنابراین، مساحت قسمت‌های ارزان را وسیع‌تر می‌گیرند تا برابری کند.
پس، در تقسیم به تعدیل:
- به هر شریک، ممکن است مساحت بیشتر یا کمتر از عین مال مشترک برسد.
- همه شرکا از عین مال مشترک سهم می‌برند.
- لازمه و مقدمه تقسیم به تعدیل، ارزیابی و قیمت‌گذاری مال مشاع است.
تقسیم املاک مشاع به رد
کم یا زیاد نمودن مساحت مال مشاع، همیشه برای تقسیم توازن ایجاد نمی‌کند.
بنابراین، باید برای تعادل‌سازی وجهی یا مالی از خارج به بعضی از سهم‌ها اضافه شود تا فردی که سهام کمتری به ایشان در تقسیم داده می‌شود، با دریافت آن اضافی مشخص، سهام او نیز از نظر ارزشی معادل سهام دیگر شرکاء شود.
پس در تقسیم به رد :
- امکان دارد که برخی از شرکا از عین مال مشترک سهم نبرند.
- از عین مال مشترک هرکدام معادل سهام خود را دریافت نمی‌کنند.
- لازم و مقدمه تقسیم به رد ارزیابی و قسمت‌گذاری مال مشاعی است.
انجام افراز ملک مشاع باید طبق قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۲/۸/۱۳۵۷ و رعایت مقررات مربوط به آن انجام شود که به شرح ذیل صورت می‌گیرد.
بیشتر بخوانید : نکات مهم درباره معامله ملک ورثه ای
مراحل پیگیری تقسیم املاک مشاع
مرحلۀ اول – جریان ثبتی ملک مورد افراز باید خاتمه یافته باشد، یعنی از جهت ثبتی مشکلی نداشته و به طور حتم دارای سند مالکیت باشد یا پس از ثبت در دفتر املاک آگهی نوبتی و تحدیدی آن منتشر و در وقت مقرر نسبت به آن اعتراض نشده باشد. اگر ملک سند مالکیت نداشته باشد و دارای اختلاف حدود با مجاورین باشد قابل افراز نیست. پس از این مرحله نیز عملیات افراز ملک مشاع آغاز می‌شود.
مرحلۀ دوم تقسیم املاک مشاع – درخواست هر یک از شرکا با مستندات قانونی و مشخصات و آدرس صحیح به ادارۀ ثبت داده می‌شود. پس از این مرحله است که ادارۀ ثبت وارد عمل شده و بررسی‌هایش را شروع می‌کند.
چنانچه مستندات و مشخصات شرکا صحیح نباشد ادامۀ عملیات بررسی افراز تا رفع موارد مذکور متوقف می‌شود.
مرحلۀ سوم – پرونده توسط نمایندۀ ادارۀ ثبت محل از این منظر که ملک مورد نظر مراحل قانونی را طی کرده است یا دارای سند مالکیت است بررسی می‌شود تا مشکل قانونی برای افراز و تقسیم وجود نداشته باشد.
مرحلۀ چهارم – نمایندۀ ثبت پس از بررسی پرونده، گزارش خود را به طور کامل به رئیس ادارۀ ثبت ارسال می‌کند تا وی پس از دیدن گزارش نمایندۀ ثبت تصمیم بگیرد.
مرحلۀ پنجم – رئیس ادارۀ ثبت در صورت قابل افراز بودن ملک مورد نظر، پرونده را به نقشه‌بردار ثبت برای معاینۀ محلی و انجام مراحل نقشه‌برداری ارسال می‌کند.
مرحلۀ ششم – نقشه‌بردار با نمایندۀ ثبت در محل حاضر شده و از همه شرکا و افرادی که متقاضی افراز بوده‌اند دعوت به عمل می‌آورد و به امضای تمامی شرکا حاضر در روز معاینه و خود نمایندۀ ثبت می‌رساند و به مسئول واحد ثبتی تسلیم می‌کند.
مسئول واحد ثبتی نیز پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظۀ صورت‌مجلس تنظیمی نقشۀ افرازی و همچنین مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی، تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست افراز و نحوۀ آن اعلام می‌کند.
این تصمیم بایک نسخه از صورت‌مجلس و فتوکپی نقشۀ افرازی و فقط «درصورتی که ملک قابل افراز اعلام شود» به همۀ شرکا ابلاغ می‌شود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند اعتراض خود را برابر ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع ظرف ۱۰روز ازتاریخ ابلاغ دردادگاه حقوقی محل وقوع ملک تسلیم کنند.
مرحلۀ هفتم تقسیم املاک مشاع – پس از اینکه متقاضی اعتراض خود را در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مشاع مورد افراز ثبت کرد، دادگاه نسبت به رسیدگی به مدارک و اسناد ملک مورد نظر برابر قوانین و مقررات و تطبیق مدارک ارائه شده با اسناد مالکیت ملک مربوط و قابل افراز بودن آن اقدام می‌کند.
چنانچه اصل مالکیت و قابل افراز بودن آن از طرف دادگاه تأیید شده یا حکم برقابل افراز بودن صادر شود، برای اجرای احکام مدنی برابر ماده ۸ آیین‌نامۀ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذرماه اقدام می‌کنند.
مرحلۀ هشتم – نمایندۀ ثبت با توجه به صورت‌جلسه افرازی، پیش‌نویس سند مالکیت قطعه یا قطعات مفروزی مورد نظر را تهیه کرده و متصدی دفتر املاک سند اولیه را باطل و سند جدید صادر می‌کند و مراتب ابطال اسناد مالکیت مشاعی را طی بخشنامه‌ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه اطلاع می‌دهد.
مرحلۀ نهم تقسیم املاک مشاع – شرکا می‌توانند پس از رأی دادگاه مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک تقاضای فروش آن را به عمل آورند که دادگاه ضمن بررسی دستور فروش، آن را به دایرۀ اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول صادر کرده و پس از فروش ملک غیرقابل افراز طبق ماده ۱۰ قانون افراز املاک مشاع بعد از کم کردن هزینۀ عملیات اجرایی طبق دستور دادگاه بین شرکا به نسبت سهم تقسیم می‌کند.
طبق نظریۀ ادارۀ کل حقوقی قوه قضائیه به شماره ۱۸۲۸/۷ مورخ ۳/۴/۶۸ دستور فروش ملک مشاع که دادگاه به استناد ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده ۲۹ آیین‌نامه اجرایی آن مصوب ۲۰/۲/۵۸ صادر می‌کند نه حکم است و نه قرار. بلکه همانگونه که در قانون آمده یک دستور است پس قطعی و لازم الاجرا و غیرقابل تجدیدنظر خواهی است.
اگر هم دستور دادگاه به صورت حکم یا قرار صادر شده باشد محکوم علیه می‌تواند طبق قانون درخواست تجدیدنظر کند که در صورت نقض تصمیم دادگاه، دستور فروش ملک مشاع مورد افراز منتفی خواهد شد.
مرحلۀ دهم – استعلام از شهرداری
آشنایی با نحوه تقسیم آپارتمان
در ادامه بحث چگونه می‌توان افرار املاک مشاع ؛ اگر آپارتمان مور نظر ساخته شده باشد و تمامی مراحل ساخت به اتمام رسیده باشد، شهرداری به مالکین برگه پایان کار ارائه خواهد داد. در صورتی که ساختمان نیمه تمام باشد، مالکین می‌توانند به منظور تهیه گواهی عدم خلاف اقدام نمایند. به طور کلی برای اینکه مالکان بتوانند ملک مورد نظرشان را معامله کنند، به برگه پایان کار یا گواهی عدم خلاف نیاز خواهند داشت.
در صورتی که مالکان درخواست افراز آپارتمان را داشته باشند، باید پس از تکمیل تمامی مراحل ساخت و دریافت برگه پایان کار به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.
بر طبق قانون هر آپارتمان دارای دو بخش اختصاصی و مشترک است. قسمت‌های اختصاصی آپارتمان‌ها در تصاحب یک نفر مشخص قرار دارد. واحد آپارتمان، پارکینگ و انباری در این تعریف جای دارند. لذا افرادی که به عنوان صاحب بخش اختصاصی شناخته می‌شوند، می‌توانند هر گونه دخل و تصرفی در ملکشان انجام دهند. اما قسمت‌های مشترک آپارتمان همانگونه که از نامشان پیداست به عنوان قسمت‌های مشترک بین تمامی مالکین شناخته می‌شوند. این قسمت‌ها حتی پس از افراز هم کماکان به تمامی مالکان تعلق خواهند داشت. راه پله، آسانسور، پاگرد و… از جمله بخش‌های مشترک آپارتمان‌ها به شمار می‌روند. لذا هر گونه تغییر، دخل و تصرفی در این اماکن باید با نظر و توافق تمامی مالکین صورت پذیرد.