قانون روابط موجر ومستاجر سال 1356 حق کسب و پیشه را برای مستاجران املاک تجاری به رسمیت شناخت؛ یعنی وقتی مستاجر مکان تجاری را اجاره می کند، حق تمدید اجاره را دارد و موجر نمیتواند تخلیه مستاجر را بخواهد . اما مواردی هم هست که به موجب آن ها موجر می تواند تخلیه مستاجر را بخواهد. با ما تا انتهای این مقاله همراه باشید تا تخلیه ملک استیجاری با پرداخت حق کسب و پیشه را بررسی کنیم.
حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟
پیش از بررسی بحث تخلیه ملک استیجاری با پرداخت حق کسب و پیشه بهتر است با حق کسب بیشتر آشنا شویم. حق کسب و پیشه به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می آید. در نتیجه بعد از اینکه مستأجر فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند.
حق کسب و پیشه یا تجارت به این معنی است که مالک نمیتواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند، بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید میشود. در واقع مستاجر تا هر زمان که بخواهد میتواند ملک را در اجاره خود نگه دارد.
قانون حاکم بر قرارداد اجاره اماکن تجاری
1- املاکی که تا تاریخ 2/5/1356 براساس قرارداد رسمی یا عادی و حتی توافق شفاهی اجاره داده شده اند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 هستند.
2- املاکی که از تاریخ 2/5/1356 تا 17/6/1376 جهت کسب و کار و تجارت و به موجب سند رسمی اجاره داده شده باشند، در صورتی که مستاجر هیچگونه وجهی بابت سرقفلی به مالک نپرداخته باشد، مشمول ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر می باشند.
3- املاک تجاری که از تاریخ 17/6/1376 و به بعد اجاره داده شده باشند. مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 هستند. در مورد املاک تجاری مشمول قانون اجاره سال 56 موجر نمی تواند مستاجر را به صرف انقضاء مدت اجاره وادار به تخلیه ملک کند، بلکه باید مبلغی را تحت عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر بپردازد؛ هر چند مستاجر قبلاً وجهی را تحت عنوان سرقفلی به موجر نپرداخته باشد. حتی ممکن است مبلغی که به عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت می شود چند برابر اجاره بهایی باشد که طی مدت اجاره، مستاجر به موجر پرداخت کرده است.
تخلیه ملک استیجاری با پرداخت حق کسب و پیشه
حال به تخلیه ملک استیجاری با پرداخت حق کسب و پیشه می ردازیم . قانونگذار مقرر داشته است که چنانچه موجر قصد اقامه دعوا تخلیه ملک تجاری را داشته باشد، باید سرقفلی به مستاجر پرداخت کند.
تخلیه ملک تجاری با پرداخت کامل سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت
گاهی مالک ،طبق قانون می تواند درخواست تخلیه ملک تجاری را بنماید،اما باید کل مبلغ سرقفلی رابه مستاجرپرداخت نماید. این موضوع در ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال1356 پیش بینی شده است. قانونگذار دراین ماده 3مورد را پیشبینی کرده است.
ماده مقرر داشته:
- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداری ها مکلفند درصورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.
- تخلیه به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت
- درصورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر و یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.
باتوجه به ماده فوق دراین موارد،مالک مجاز به ارائه دعوای تخلیه ملک تجاری می باشد
تخلیه املاک استیجاری بدون حق کسب و پیشه
طبق ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 15/8/1365 در مورد کلیه اماکن استیجاری که به وسیله سند رسمی و بدون دریافت سرقفلی یا مبلغ رهن، اجاره داده می شود، راس موعد مقرر می توان درخواست تخلیه کرد مگر این که قرارداد با توافق طرفین تمدید شده باشد.
آشنایی با موارد تخلیه حق کسب و پیشه
برای درخواست تخلیه اینگونه اماکن تجاری که مشمول قانون روابط موجر و مستاحر سال ۱۳۵۶ هستند اما راه های زیر از همه مهم تر اند :
1-عدم پرداخت اجاره بها :
مطابق تبصره یک ماده ۱۴ قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ در صورتی که مستأجر ظرف یک سال ۲ مرتبه در اثر ارسال اظهارنامه اقدام به پرداخت اجارهبها کرده باشد و برای بار سوم اجارهبها را در موعد مقرر به موجر نپردازد یا آن را به صندوق ثبت تودیع نکند، موجر میتواند از دادگاه درخواست تخلیه کرده و در این خصوص مستأجر مستحق ارفاق نیست.
2-نیاز شخصی:
مالک در صورتی میتواند درخواست تخلیه نماید که در زمان تقدیم دادخواست به کسب و کار در جهت امرار معاش معمول زندگی به مستأجره نیاز داشته باشد. از این رو موجر نمیتواند به استناد احتیاج خود در آینده هر چند اگر احتیاج در آینده محرز باشد درخواست تخلیه نماید. لازم به ذکر است که مالک باید کل حق کسب یا پیشیه یا تجارت مورد اجاره را برای تخلیه پرداخت کند.
3-تخریب و نوسازی :
تنها شرطی که برای طرح چنین دعوی لازم است ارائه گواهی شهرداری یا پروانه ساختمانی میباشد که غالباً اخذ گواهی یا پروانه ساخت از شهرداری با پرداخت مبلغی به راحتی امکانپذیر است. مسلم آنکه تنها شرطی که برای طرح دعوی به سبب تجدید بنا وجود دارد اخذ پروانه ساخت یا گواهی تجدید بنا از سوی مالک است . در این حالت حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق میگیرد.
4-تعدی و تفریط :
تغییراتی به اصل بنا لطمه وارد کند و مشکل ایجاد نماید مانند ایجاد زیرزمین با اضافه نمودن قسمتی کلی به ساختمان مانند ساختن اتاق در پشت بام یا حیاط یا حذف قسمتی کلی از ساختمان مانند خراب کردن انباری را تعدی و تفریط می نامند.
در حالی که تغییرات جزئی برای استفاده بهتر از دید عرف تفریط محسوب نمی شود و خارج از عرف نیست مانند سرامیک کردن کف اتاق یا نقاشی ساختمان یا تعویض کلید. ورود ضرر نسبت به عین مستاجره، شرط دیگری که برای طرح دعوای تخلیه به جهت تعدی و تفریط الزامی است. در ضمن مستأجر نیز حقوق استثنایی خویش را که همان حق کسب یا پیشه یا تجارت است را نیز از دست میدهد.
5-تغییر شغل :
از موارد تخلیه اماکن تجاری تغییر شغل بدون اجازه مالک است که به موجب آن مستاجری که برابر قرارداد موظف است شغل خاصی را تصدی نماید بدون جلب رضایت موجر مبادرت به تغییر آن کند که با طرح دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل از طرف موجر باید محل را تخلیه کند و حق کسب و پیشه یا تجارت خویش را نیز از دست خواهد داد، مگر اینکه شغل جدید مشابه شغل گذشته باشد.
بیشتر بخوانید :