مطمئنا بارها شنیده اید که فروشنده بعد از معامله ملک و نوشتن قرارداد و قبل از انتقال سند بنام وی، اقدام به اخذ وام و به رهن گذاشتن ملک فروخته شده در بانک می نماید. اما آیا در رهن بردن ملک دیگری جرم است؟ اگر شما هم به این موضوع علاقه مند هستید پس تا انتهای این مطلب همراه با ما باشید.
آیا در رهن بردن ملک دیگری جرم است؟
در این میان عده ای می گویند که عمل فروشنده جرم است و باید تحت تعقیب کیفری قرار گیرد اما در مقابل عده ای دیگر عقیده دارند که عمل فروشنده صرفا جنبه حقوقی دارد و خریدار می بایست به دادگاه حقوقی مراجعه نماید.
نظریه اول
طرفداران دسته اول معتقدند که عمل فروشنده، جرم است و می بایست برای او مجازاتی در نظر گرفته شود و وی باید تحت تعقیب کیفری قرار گیرد. بر همین اساس دو دیدگاه در مورد جرم بودن عمل فروشنده وجود دارد:
١) عده ای مطابق با ماده ١ قانون راجع به انتقال مال غیر مصوب ١٣٠٨ عمل فروشنده را مصداق بارز جرم “کلاهبرداری” می دانند و معتقدند که بعد از تنظیم مبایعه نامه، فروشنده مالکیتی بر ملک ندارد و مالک ملک، خریدار محسوب می شود.
پس با انجام این کار یعنی به رهن گذاشتن ملک در بانک، آگاهانه و از روی عمد، اقدام به انتقال مالی نموده است که متعلق به غیر (خریدار) می باشد.
این افراد معتقدند کسی که مال دیگری را با علم بر اینکه متعلق به غیر است به نحوی از به کس دیگری واگذار نماید، مرتکب جرم کلاهبرداری شده و کلاهبردار محسوب می گردد. و با این استدلال، حتی اگر هنوز سند به نام ایشان انتقال داده نشده باشد و فروشنده حقی ندارد که بتواند آن ملک را به رهن بگذارد.
٢) عده ای دیگر مطابق با ماده ١١٧ قانون ثبت اسناد و املاک معتقدند که عمل فروشنده، جرم است و مصداق بارز این عمل می باشد.
طبق ماده ١١٧ قانون ثبت اسناد و املاک :
“هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد. (اصلاحی مصوب ۱۳۱۲)”
طرفداران این استدلال معتقدند که با تنظیم مبایعه نامه مالکیت خریدار بر ملک استقرار می یابد و فروشنده دیگر مالک آن ملک محسوب نمی شود.
بنابراین فروشنده با رهن گذاشتن ملک بعد از تنظیم مبایعه نامه در واقع کاری را انجام داده که معارض با حق خریدار بوده و به منافع او لطمه وارد نموده است و عمل او مصداق بارز ماده ١١٧ قانون ثبت اسناد و املاک می باشد.
نظریه دوم
در این نظریه اینگونه بیان شده است که با عقد رهن، انتقال مالکیتی صورت نمی گیرد هر چند که اگر اقساط پرداخت نگردد، ملک به بانک منتقل می شود اما با تمام این اوصاف عقد رهن یک عقد تملیکی نیست و انطباق آن با قانون راجع به انتقال مال غیر، خارج از اصول و قواعد حقوقی و در نتیجه مردود می باشد.
برای جمع بندی و پاسخ به سوال آیا در رهن بردن ملک دیگری جرم است؟ باید گفت در جایی که فرد، ملک متعلق به دیگری را به رهن بانک یا شخصی بگذارد، مثلاً ملک خود را با مبایعه نامه به شخصی بفروشد و چون سند مالکیت هنوز به نام خودش است، ملک را در رهن بانک بگذارد، نمی توان گفت مرتکب جرم فروش مال غیر شده است. چون وقتی ملکی را در رهن می گذارید، صرفاً یک حق عینی را برای طرف مقابل نسبت به آن ایجاد می کنید و اصلاً انتقال عین یا منفعتی صورت نمی گیرد که بخواهد انتقال مال غیر تلقی بشود.
اما شاید بتوان تحت عنوان جرم دیگری آن را مورد تعقیب کیفری قرار داد. مثلاً قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می کنند، محکوم علیه ضامن که بدون مجوز قانونی و با علم به اینکه مال متعلق به او نیست، مال غیر را مال خود معرفی کرده و عملیاتی نسبت به آن مال شده باشد، از مصادیق کلاهبرداری دانسته است.
اما در هرصورت فارغ از جنبه ی کیفری داشتن یا نداشتن، مالک اصلی برای احقاق حقوق خود، می تواند با مراجعه به دادگاه حقوقی دادخواست ابطال سند رهنی را بدهد و ملک فک رهن شود.
بیشتر بخوانید :